某新建多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項目專項實施方案

魏迎鴻

金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊（737100）

某新建多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項目專項實施方案

魏迎鴻

金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊（737100）

這里簡要分析了房產(chǎn)測繪的重要性，概述了房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容，基于房產(chǎn)測繪工作流程，以某房產(chǎn)測繪項目為例提出了實測方案，用于解決實際工作中的問題。

房產(chǎn)測繪；實測工程實例；結(jié)論

1 房產(chǎn)測繪基本內(nèi)容

房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作，通常也稱為房產(chǎn)測量。其內(nèi)容包括有:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。房產(chǎn)測繪目的是為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。它的作用主要有四個方面:①法律方面的作用；②財政經(jīng)濟(jì)方面的作用；③社會服務(wù)方面的作用；④測繪服務(wù)方面的作用。

2 房產(chǎn)測繪實測工程實例

下面以某新建多功能綜合樓為例，闡述房屋實測技術(shù)在新建小區(qū)項目中的應(yīng)用。

2.1 任務(wù)概述

該多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項目，由甘肅某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，總高24層，規(guī)劃總建筑面積約為 25 418 m2，其中1～3層及負(fù)一層地下室局部為商場，4～23層為住宅，屋頂為水箱間及電梯機房。商場在臨街展開，與住宅獨立使用。本房產(chǎn)測繪工程的主要目的是產(chǎn)權(quán)登記。具體工作包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算 、房產(chǎn)分戶測量以及成果資料的檢查與驗收等。

2.2 測區(qū)自然地理位置概況

該房地產(chǎn)位東側(cè)緊靠飯店，南側(cè)緊鄰建設(shè)銀行，西、北均為市政道路 ，周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰，地勢平坦，交通便利 ，控制點分布均勻 ，密度適中。2.3技術(shù)設(shè)汁方案

2.3.1 精度指標(biāo)

國標(biāo)將房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產(chǎn)測量精度執(zhí)行，其適用范圍為中小城市的中心區(qū)的商品房及其他房屋。

2.3.2 儀器設(shè)備

手持式測距儀 （測距中誤差:正負(fù)1.5 mm）、BMF測量軟件、數(shù)碼照相機、記錄設(shè)備。

2.3.3 房產(chǎn)平面控制測量

校核利用竣工測量成果報告書中的平面控制測量成果資料。

2.3.4 房產(chǎn)調(diào)查

由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰，房產(chǎn)調(diào)查的重點為房屋調(diào)查。房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界示意圖。

2.3.5 房屋要素測量

1）準(zhǔn)備外業(yè)草圖。外業(yè)記錄以建筑竣工圖復(fù)印件作為草圖（無電子施工圖）；2）外業(yè)實測；3）拍攝建筑物實景照片。一是作業(yè)人員計算時利用，二是檢察人員在檢查時參考。

2.3.6 房產(chǎn)面積計算與共有面積分?jǐn)?/p>

1）多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)用房、辦公用房，各建筑面積的功能與服務(wù)對象并不相同。因此，對多功能綜合樓不能和普通住宅樓一樣，用一個分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)偅菓?yīng)按照誰受益（占有、使用）誰分?jǐn)偟脑瓌t，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對象分別分?jǐn)偅炊嗉壏謹(jǐn)偂Ｉ蠈宇I(lǐng)地綜合樓劃分為三個功能區(qū):地下負(fù)1層（汽車庫、設(shè)備用房、地下商場和庫房）；地上1～3層為商場；4～23層為完全獨立的塔樓，塔樓為住宅，住宅每層6戶，3種戶型，20層共計120戶。按照 GB/T 17986.1—2000房產(chǎn)測量規(guī)范和建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（建住字【2002】74號）規(guī)定，采取由上而下的分?jǐn)偡绞剑紫确謹(jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e（屋頂水箱間及電梯機房、各層外墻一半的建筑面積），把它分?jǐn)傊恋叵率摇?～3層商場、住宅三個功能區(qū)；功能區(qū)再把分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個層；然后再把功能區(qū)分別的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬簦蛔詈髮④囄缓蛿偽环謩e的分?jǐn)偯娣e和車位、攤位自身的共有建筑面積加在一起分?jǐn)傊粮鲉蝹€車位、攤位。套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的房屋建筑面積。如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結(jié)構(gòu)相同，共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分?jǐn)偅晒δ軈^(qū)直接分?jǐn)傊撂谆驊簟?）利用AUTOCAD和BMF南方數(shù)字房產(chǎn)測量軟件繪制分層平面示意圖。計算各部位面積。

2.3.7 權(quán)屬備案

市房產(chǎn)測繪成果到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下屬單位市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行權(quán)屬備案。分戶房表在備案通過之后，由某房地產(chǎn)測繪隊出具，作為房產(chǎn)證的附圖和附表 ，分戶房表不要求備案 。

2.4 產(chǎn)品檢驗和驗收

房產(chǎn)測量成果實行二級檢查一級驗收制，一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。二級檢查由該房地產(chǎn)測繪隊的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。各級檢查驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，必須做好記錄并提出處理意見。

2.5 在房產(chǎn)測繪中一般會遇到的問題和解決辦法

上層領(lǐng)地新建綜合樓地下車位、地下商場（局部），1～3層攤位如果按車位、攤位出售，需具備以下三點。才可分?jǐn)傆嬎恪?/p>

開發(fā)商應(yīng)提供正式的竣工藍(lán)圖,在竣工藍(lán)圖上，以柱網(wǎng)為基準(zhǔn)點，標(biāo)出詳細(xì)的車位、攤位尺寸，標(biāo)明與柱網(wǎng)和內(nèi)外墻的距離。竣工藍(lán)圖上劃分的車位、攤位，需經(jīng)消防部門蓋章許可，或有設(shè)計院蓋章認(rèn)可，符合消防要求。地下車位、1～3層攤位，有墻的以墻為界,無墻界的應(yīng)在界限拐角處打地釘，對于車位還應(yīng)標(biāo)出車位線，地釘定位應(yīng)由委托方提供書面說明，指明是取中還是取邊。

3 結(jié)論

房產(chǎn)測繪是一項非常細(xì)致、繁瑣又嚴(yán)肅的工作,房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦被房產(chǎn)行政管理部門采用，將產(chǎn)生嚴(yán)肅的法律效力，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生較大的社會矛盾。所以，房產(chǎn)從業(yè)人員要有很強的法律意識和工作責(zé)任感。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要不斷學(xué)習(xí)房產(chǎn)規(guī)范、政策、法規(guī)，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平,不斷提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，加強測繪機構(gòu)間交流學(xué)習(xí)，加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。

[1]GB/T 17986-2000,房產(chǎn)測量規(guī)[S].國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布.

[2]中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（建住房【2002】74號）.