淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價體系的建立

【摘要】本文從房地產(chǎn)行業(yè)目前績效評價普遍存在的問題入手，闡述建立房地產(chǎn)績效評價體系的意義、原則和財務(wù)績效評價指標體系，旨在建立科學(xué)合理的績效評價機制，從而提升企業(yè)整體的運營效率，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；績效評價

一、房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的意義

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐漸理性，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落下帷幕。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持足夠的市場競爭力，就需要加強內(nèi)部的管理。績效評價作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，是企業(yè)實現(xiàn)規(guī)范化管理的必要手段，同時也是提高公司管理層人員和公司員工工作效率，提升企業(yè)的競爭能力的重要途徑。

績效評價的意義在于：不僅企業(yè)的存在和持續(xù)發(fā)展需要績效評價；管理者實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標也需要績效評價；員工為了體現(xiàn)個人價值也需要績效評價。雖然員工有時對績效評價有猜疑態(tài)度或消極情緒，但企業(yè)仍需要績效評價，因為無論組織、管理者還是員工都可以從績效評價中獲得益處。

二、建立房地產(chǎn)績效評價體系的原則

（一）與戰(zhàn)略目標匹配原則

企業(yè)的戰(zhàn)略目標反映了企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營活動的方向和所要達到的水平，既可以是定性的，也可以是定量的。建立績效評價體系需考慮與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相匹配，匹配的績效評價體系可以促使公司戰(zhàn)略的實現(xiàn)。相反，則會阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。

（二）公開公正原則

確定企業(yè)的績效管理目標、評價標準和方法，能讓每一位員工都明白績效管理是在陽光下操作。企業(yè)的高層既是績效評價的領(lǐng)導(dǎo)者也是指導(dǎo)者，公司的相關(guān)部門既是主管績效管理的部門也是績效管理的執(zhí)行者。績效管理是為了企業(yè)的發(fā)展和進步，而不是針對哪一個部門，針對哪一個員工。在績效管理的過程中，每個員工在做好自己崗位本職工作的同時也應(yīng)積極參與信息反饋。

（三）可操作性原則

這里所說的可操作性主要是指評價指標相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲得性和可行性。在績效評價的過程中，可能會根據(jù)需要，增加新的指標。但為了新指標而獲取相關(guān)數(shù)據(jù)的投入成本過大時，且成本大于效益的情況下，建議就不要增加此新指標。可行性是指選定的指標能真實反映企業(yè)的情況，且指標設(shè)計應(yīng)盡量和現(xiàn)有的統(tǒng)計資料、財務(wù)報表相兼容。可操作性應(yīng)是績效評價指標設(shè)計中考慮的重要因素之一。沒有好的操作性，那么再好的評價指標也無用。

三、建立有效的財務(wù)績效評價指標體系

考慮到定量指標的主觀隨意性小，本績效評價指標體系主要以定量指標為主，定性指標為輔。定量指標主要從企業(yè)一定期間的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營增長四個方面進行分析和評判。定性指標可以從時間管理和財務(wù)融資能力兩個方面考核和評價。

（一）定量指標

1.企業(yè)盈利能力狀況指標

凈資產(chǎn)收益率

是企業(yè)一定時期的凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，此項指標主要考核股東投入資本回報能力的高低，同時反映了公司自有資金的使用效率和財務(wù)管理的能力。這是反應(yīng)企業(yè)盈利能力的綜合性指標，是一個正向指標。數(shù)值越大，資產(chǎn)收益能力就越強。

總資產(chǎn)報酬率

是企業(yè)一定時期的息稅前利潤與平均資產(chǎn)總額的比率，此項指標主要反映企業(yè)資產(chǎn)運作的效率。數(shù)值越大，表明資產(chǎn)運作的效率越高。

2.企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量狀況指標

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)對全部資產(chǎn)的利用效率。該指標數(shù)值越大，表明資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，利用效率越高。

存貨周轉(zhuǎn)率（次）

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨是指在建開發(fā)產(chǎn)品和待售產(chǎn)品。該指標是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)成本與存貨平均余額的比率，反映了房地產(chǎn)企業(yè)的去化能力和資金回收能力。一般來說，數(shù)值越大，表明企業(yè)的去化能力越強，資金占用越少。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

是企業(yè)一定時期的主營業(yè)務(wù)收入凈額與平均流動資產(chǎn)總額的比率，是反映企業(yè)流動性的一個指標。反映企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效率和資產(chǎn)質(zhì)量的高低。

3.企業(yè)債務(wù)風(fēng)險狀況指標

資產(chǎn)負債率

是負債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)的資產(chǎn)中有多少是通過借債得來的。該指標數(shù)值越大，風(fēng)險越高。但數(shù)值越小，表明企業(yè)管理層利用負債經(jīng)營比率越小。一般來說，負債率應(yīng)根據(jù)企業(yè)的情況保持適度的比率，不要過大，也不宜過小。房地產(chǎn)企業(yè)的特點決定了企業(yè)的負債率較高，所以風(fēng)險也大。

已獲利息倍數(shù)

是企業(yè)一定時期獲得的息稅前利潤與應(yīng)償還利息金額的比率，是一項反映長期償債能力的指標。數(shù)值越大，表明企業(yè)的長期償債能力越強。

現(xiàn)金流動負債比率

是企業(yè)一定時期的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與流動負債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當期償付短期負債的能力。一般該指標大于1，表示企業(yè)流動負債的償還有可靠保證。該指標越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。但該指標也不是越大越好，該指標過大則表明企業(yè)流動資金利用不充分，盈利能力不強。

4.企業(yè)經(jīng)營增長狀況指標

銷售增長率

是企業(yè)本年的主營業(yè)務(wù)收入增長額與上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，該比率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標，也是企業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。該指標越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。

總資產(chǎn)增長率

是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額與年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。資產(chǎn)增長是企業(yè)發(fā)展的一個重要方面，發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長。

（二）定性指標

1.時間管理

房地產(chǎn)行業(yè)一般開發(fā)周期長，資金回收期也長，所以房地產(chǎn)企業(yè)在整個開發(fā)過程其實就是在和時間賽跑。比如辦理五證，辦理的快就可以搶占更多的市場，及時回籠資金，減少資金使用費。

2.財務(wù)融資能力

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)過程的血液。資金不到位，就會錯過合適的拿地機會；資金不足，就會影響辦理相關(guān)證件的速度；資金鏈斷裂，就可能造成爛尾樓，甚至導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)。所以，財務(wù)融資能力應(yīng)作為績效評價的重要指標之一。

四、建立財務(wù)績效評價指標體系的注意事項

（一）建立合適的評價標準

評價標準是判斷評價對象績效優(yōu)劣的參照物，是評價指標對應(yīng)的目標值。通常使用的績效評價標準有：歷史標準（上期實際、歷史同期實際、歷史最好水平）、預(yù)算標準、外部標準（行業(yè)平均水平、標桿水平）等。房地產(chǎn)企業(yè)每個項目都有其自身的特點，建議使用預(yù)算標準或行業(yè)標桿水平。

（二）選擇適合的評價方法

評價方法是根據(jù)評價指標，對照評價標準，形成評價結(jié)果的手段。從技術(shù)角效法、經(jīng)濟增加值法、平衡計分卡法等。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇評價方法時，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，綜合考慮評價方法。

參考文獻：

[1]王薛.論房地產(chǎn)公司財務(wù)績效評價指標體系的建立[D].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2012年第03期

[2]吳莉娟.淺析房地產(chǎn)企業(yè)績效考核體系的建立

作者簡介：

裴慧蕊（1978-），女，漢族，山西平遙人，碩士在讀，注冊會計師、注冊稅務(wù)師，和順縣建安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)籌劃、財務(wù)管理、內(nèi)部控制等。