供需錯位：中國房地產市場痼疾

陸 銘

上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授，復旦大學教授

供需錯位：中國房地產市場痼疾

陸 銘

上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授，復旦大學教授

中國一線城市并不是沒有地，關鍵是它們想成為怎樣的城市

中國房地產市場的根本問題是供需錯位。沒有一個市場經濟國家會像中國這樣，在房價高漲的人口流入地控制土地供應，卻在人口流出地大量建房子。為了避免少數城市高房價帶來的一系列后果，只能增加這些城市的土地供應。

房價是可以被解釋的，并不意味著高房價不是問題，高房價將制約經濟的競爭力。工資和房價之間的關系有兩個效應：

第一個效應可以稱之為“需求效應”。工資如果持續上漲，從長期來看，房價一定跟著上漲。如果房價上漲是以收入增長為基礎的，房價上漲問題不大。

第二個效應是“成本效應”。中國是個大國，如果高房價僅出現在人口流入地，而且房價的影響因素中，土地和住房供應成了重要因素，那么，房價上漲意味著人口流入地的生活成本上升，會引起移民減少，工資上漲。而這個由房價推動的工資上漲可能和勞動生產率上升脫鉤，這就會導致企業競爭力下降，最終走向倒閉或者搬遷。

人口流入地的房價上漲所造成的阻礙勞動力流入和推動工資上升效應，是2003年的土地政策拐點之后出現的現象。而這個拐點卻不是若干年來被廣為流傳的“劉易斯拐點”，不是真正的勞動力短缺。

如果工資往上漲，但利率卻是相對較低的，那么企業將用資本替代勞動，表面上看起來很漂亮，但是扭曲的勞動力和資本相對價格卻只會導致一個結果，那就是，企業的資本替代勞動行為背離了中國生產要素結構本應有的比較優勢，不妨稱之為過早的產業升級和過度的資本深化。

在房價快速上漲的過程中，企業的另一個理性的選擇是將原本應用于生產的資金用于投資房產。吊詭的是，房價擠出生產性投資的現象越嚴重，實體經濟的增長越低，倒真的可能反過來使得事前的收入增長預期難以實現，經濟出現泡沫化。

房價的持續快速上漲有諸多負面影響，而且這些影響主要就發生房價高的一線城市。把房價的成因說清楚了，那么，要緩解房價上漲的趨勢，就只能增加一線城市的土地供應。一種認識誤區是，中國的一線城市已經沒有地了。但事實是，中國一線城市并不是沒有地了，關鍵是它們想成為怎樣的城市。

在東京圈，建設用地蔓延到西邊山區和東邊的東京灣才停下來了，向南，最遠處蔓延的半徑甚至達到距離東京市中心大約70公里處。在上海，如果從人民廣場出發，到蘇州的直線距離不過80公里，而且一路上全是平原。也就是說，上海是不是還可以增加建設用地的問題，完全取決于如何定義上海，如果對照與東京都市圈相當的面積，那么，即使“上海都市圈”考慮到必需的生態用地，仍然有大量可用土地。如果僅僅在上海轄區內考慮建設用地的占比，與面積遠大于上海轄區的東京圈類比，則是作繭自縛。

要說的是，市場經濟體制的本質是讓價格機制引導供給去適應需求，世界上其他的市場經濟國家不會在房價高的地方縮減土地供給。