房產稅改革產生的影響及其發展方向

劉窈君

摘要：房產稅是我國稅制改革的一個重要步驟。那么房產稅改革的任務是什么、要達到什么目的？會產生哪些影響，產生什么后果？今后房產稅改革應該向哪個方向發展，這不僅是社會大眾關注的問題，也是文章探討的重點。

關鍵詞：房產稅改革；影響；發展

自實行試點以來，圍繞房產稅改革的爭議一直持續到今天。我們既不能武斷否定房產稅改革，把房產稅改革說得“一無是處”，看作“洪水猛獸”，又不能不顧房產稅改革可能帶來的風險因素，尤其是對居民家庭帶來的負面影響，不切實際強行推進。必須客觀分析，因地施策，才能推動房產稅改革順利進行。

一、準確把握我國房產稅改革的主要目的

2010年，國務院出臺《關于深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革，并開始在上海、重慶開展房產稅改革試點，房產稅改革由此拉開序幕。

改革，是對原有體制機制的自我完善，房產稅改革同樣如此。由于所處的時代，每一次改革要解決的主要問題、所設定的改革目標任務也不一樣。如1986年國務院出臺“房產稅暫行條例”，其主要目的，很大程度上是為了恢復“文革”期間被破壞的稅收制度，健全稅收體制，增加政府財政實力，以適應大規模經濟建設和改革開放的需要。

而2011年開始的房產稅改革，是在我國全面取消“福利分房”制度，而且房地產行業經過所謂的“黃金十年”發展的背景下推出的。其間，房地產行業雖然滿足了不斷增長的住房需求，但是也出現了諸多新的問題。一是高房價。以石家莊為例，2003年石家莊房價在1300～2000左右，而2016年已經飆升到13000多一平米，上漲10倍以上，而根據河北省統計局統計資料顯示，同期居民平均年收入僅增加4到5倍，居民收入遠遠跑不過房價的增速。二是投資過熱。根據國家統計局公布的數據，2000年，我國房地產開發投資額為4900多億元，到2013年，增長到8.6萬多億元，可以說房地產投資長期高燒不退。三是商品房大量空置。根據國際慣例，商品房空置率的合理區間在10%左右，但2015年年底，我國城鎮商品房存量達到240億平方米，空置商品房累計達到6800萬套，不僅造成土地資源嚴重浪費，也很容易產生信貸風險，引發系統性金融危機。

在這樣的背景下，實施房產稅改革不可能忽視這些問題的存在。房產稅改革應該堅持“問題導向”，在制度設計上賦予房產稅以下功能：一是抑制房價，防止炒房，讓占有多套住房者付出更多的成本。我國的住房制度建立在土地公有制基礎上，占有多套住房就是占有更多的公共資源，理應多納稅。二是解決地方政府“土地財政問題”。畸形房價的一個重要推手，就是地方政府。之所以出現一個又一個“地王”，地方政府有著不可推卸的責任，也是房地產企業推高房價的一個重要借口。征收房產稅可以為長期以來依賴“土地財政”的地方政府解套，又可避免房地產市場波動給地方財政帶來的壓力。三是著眼于房地產行業健康發展。房地產是行政干預最多的行業，然而并沒有因為限購、限貸等，影響到房地產行業的瘋狂式增長，投資過熱、泡沫化的問題始終困擾著房地產行業的健康發展。征收房產稅，在抑制房價高企的同時，也能讓大量資金流入實體經濟，促進經濟健康發展。

二、科學評價房產稅改革的影響及所產生的連帶效應

房產稅改革是一項系統工程。在推行房產稅改革上，必須深入分析房產稅改革對房價、居民承受能力、稅收征管、以及對國民經濟的影響，扎實穩妥推進房產稅改革。

一是房產稅對房價產生多大影響。面對長期以來的高房價，人們自然期待房產稅的實施能對高房價起到很好的抑制作用。從房產稅改革試點的重慶、上海兩地的情況來看，有統計認為，自2011年上海實行房產稅改革試點以來，上海的房價上漲了一倍，并沒有起到抑制房價的作用。而重慶實施的效果則比較明顯，有報道稱，一個七年前畢業的大學生，如今能在重慶主城區買上一套大房子。而能做到這一點，重慶沒有限購、沒有限貸，靠的是“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”。為什么同樣的試點，卻產生不同的結果？房產稅對房價能不能起到抑制作用？目前學術界還有不少爭論。筆者認為，從理論上說，增加居民持有住房的成本，從而抑制住房需求，可以起到間接抑制房價的作用，但是影響房價的因素很多，稅收在影響房價的因素中并不占主導地位，所以單純依靠征收房產稅，并不能起到抑制房價的作用。要堅持讓房價與居民收入保持合理水平，必須多管齊下，綜合施策，調節房價。

二是房產稅對居民家庭的影響。我國房地產流通領域稅負已經偏重，如果再加上使用環節的房產稅，勢必會加重居民家庭的負擔。從上海和重慶兩地的試點經驗來看，他們大多實施的，是對基本居住需求和適度的改善性需求給予征稅豁免權。對于居住面積未超過基本居住需求的普通住宅持有者而言，稅收負擔很輕甚至無需繳納房產稅。例如，重慶市僅對獨棟別墅、高檔商品房和外來炒房者征稅，且按照增量和存量區分，給予100～180平方米的免稅面積；上海也對“家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的”暫免征收房產稅。

三是對稅收征管的影響。房產稅的實施不僅涉及千家萬戶，對于稅收征管部門來說，也是一個很大的挑戰。比如，如果一個北京人不僅在北京擁有住房，而且在海口、昆明等地也擁有住房，那么如何征收房產稅？相關省市稅務部門之間如何互聯互通信息？等等，都是房產稅實施過程中遇到的實際問題。又比如房地產的評估，由誰來評估，多長時間評估一次等等，都對征管隊伍的素質和結構提出了更高要求。

總之，房產稅的征收，不可避免產生重大影響，審慎評估征收房產稅所帶來的影響，是實施房產稅改革必須考慮的重要前提。

三、積極總結試點經驗，穩妥推進房產稅改革

黨的十八屆三中全會提出，要“加快房地產稅立法并適時推進改革”，明確了我國房產稅改革的基本方向。可以說，不管遇到多大阻力，推進房產稅改革，是一項繞不開的重大任務。因此，與其過分強調征收房產稅帶來的負面影響，不如扎實總結上海、重慶兩地實施房產稅改革的經驗，積極穩妥推進房產稅改革。

加快形成共識，為房產稅全面鋪開創造條件。目前，無論是支持征收房產稅，還是反對征收房產稅，經過多年的爭論，已經到了做一個總結的時候。國家應該針對反對實施房產稅政策所關切的問題，給出正面回應，同時結合上海、重慶兩地試點的經驗，進一步完善房產稅改革的頂層設計，明確房產稅改革所要達到的目的和要完成的主要任務，明確征收環節和征收對象，明確房產稅屬性等一系列涉及房產稅征收的相關問題，從思想上消除各方面的疑慮和困惑，解決好該不該實施、如何實施等基本問題，為房產稅政策的實施創造條件。

積極推進房產稅立法。目前，全國人大已經把房地產稅法列入第一類立法項目。應該加快立法進程，為房產稅征收提供法律支持，改變目前實際存在的靠行政罰款解決房地產行業存在的問題的現狀，改變目前這種大多采用行政手段調控房地產行業的方式，用法律手段、稅收手段調控房地產行業，為房地產行業發展提供法律保障。

解決好各方關注的實際問題。如何在房產稅中體現“多占多稅”的原則？如何確定征收對象，是按照面積起征，還是按照總房價征收等等。各方面的關系解決不好，就會增加房產稅征收的難度，這是在實施房產稅政策中應該格外關注的問題。

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（作者單位：河南財經政法大學）