房地產市場供給側結構性改革的實施路徑

曹堃　周靜

摘要：房地產是我國的重要產業，房地產市場的改革與發展關系著國計民生，關系著我國國民經濟的發展狀況，長期以來我國房地產市場的發展上存在盲目追求投資的現象，房價虛高的問題導致我國的房地產市場發展上出現庫存量過高，嚴重影響我國經濟的健康發展。側供給結構性改革的核心是“三去一降一補”，通過不斷地調整產業政策，不斷的化解房地產市場的庫存，不斷的保障住房需求的同時促進房地產市場的持續發展具有重要的意義。

關鍵詞：房地產市場；側供給結構性改革；路徑

房地產市場的發展關系著國民經濟的發展狀況，關系著民眾的住房情況，當前我國對于房地產市場的剛性需求不斷的增長，特別是二三線城市的房地產市場存在盲目追求發展規模，而房價的虛高，民眾的收入水平無法跟上房價的增長水平，導致房地產市場出現庫存的現象，嚴重阻礙我國經濟的健康發展。供給側改革是與側需求相對應的，供給與需求作為相對的概念，供給是建立在需求的基礎上，如何有效的通過結構性的改革，不斷地調整我國房地產市場的發展結構，有效地調動房地產市場的發展要素，不斷優化配置，從而提升房地產市場的發展質量，有效的解決庫存問題。

一、房地產市場側供給結構性改革的內涵

側供給結構性改革的理論來源是供給學派，根據經濟學的相關理論，供給學派認為經濟的發展需要充分調動生產力要素的作用，勞動力、資本等傳統的生產力要素是保障供給的重要因素，要通過建立以市場為基礎的生產要素利用機制，減少政府的干預，促進市場的自由化發展。側供給結構性改革的提出促進市場經濟的發展，減少稅收以及減少政府對于市場的行政干預是側供給改革的典型性做法，上世紀80年代市場經濟的發展需要減少政府的計劃經濟的干預，不斷的通過側供給改革使得經濟回歸市場。

房地產市場的側供給結構性改革是指在房地產市場的發展過程中注重市場需求的因素，要在技術進步以及產品創新的基礎上推進房地產結構性的改革，促使生產適應需求，降低房地產行業的交易成本，有效的提升房地產市場生產要素的流動效率。房地產市場去庫存是最近提及的概念，房地產市場的健康發展需要去庫存，特別是我國的二三線城市地區的房地產庫存量過高，嚴重制約經濟的發展，需要從側供給改革的角度從房地產市場的總量與結構上控制城市的宅地供應量，在一線城市不斷的加快相關的改革，促使工業用地轉變成為住宅用地，提高城市的土地容積率。

二、我國房地產市場進行側供給結構性改革的必要性分析

隨著城鎮化的不斷發展，城鎮化率的不斷提升，城市的空間不斷的擴大，而城市的人口迅速的膨脹，在城市的常住人口中，對于購房的需求比較旺盛，但是我國當前城市的房價與民眾的收入水平存在較大的差距，導致城市潛在的購房需求群體無法形成對住房的有效需求。在城市的人群當中，進城務工的農民工、城市的新增就業人群是具有較強的購房欲望，但是這部分群體，由于收入水平低、養老問題難以妥善解決，導致其無法成為城市住房的購買者。

從當前我國的房地產市場的發展現狀上看，一線與二線城市的發展程度高，而且土地利用的集約度高，一線與二線城市的土地資源較為稀缺，房地產企業為了追求利潤空間而將投資的目光轉向三四線城市，但是三四線城市作為曾經的鄉鎮城市，其城市化率與進程都遠遠低于一二線城市，房地產市場的盲目投資導致三四線城市的房地產庫存量高，在未來的發展上，一二線城市的人群涌入依然高于三四線城市，而住房的不可移動性導致三四線城市必然出現大量的住房空置，導致當前我國的房地產市場上出現供給與需求存在區域不均衡與不匹配的現象，這種情況下容易導致一二線城市的房價難以控制的高漲，而三四線城市的房地產庫存問題難以妥善解決。

從我國當前房地產市場的發展現狀上看，是一種結構性的過剩，在房地產市場的發展上呈現需求與供給的不均衡現象，在一二線城市的房地產需求上存在持續高漲的現象，在未來一二線城市的房地產市場具有發展空間，而三四線城市對于房地產的需求熱度低，而投資的盲目性導致三四線城市的房地產庫存量大。側供給結構性改革是建立在市場調節的基礎上，通過立足不同城市的現狀，根據城市城鎮化的發展水平以及經濟、人口的發展狀況進行供給的調整，根據不同城市房地產的需求而組織生產，調整房地產市場的生產要素，促進城市房地產市場的健康發展。

三、我國房地產市場側供給結構性改革的路徑

房地產市場的庫存問題是困擾我國房地產市場發展的重要問題，根據中央關于房地產市場去庫存的要求，我國的各個地區也不斷的對本地的房地產去庫存問題出臺相關的指標，如廣東省的計劃是2018年房地產庫存量比2015年減少12.5%，重慶市提出在兩年內土地的供給減少10%，實現農民工、城市新增人口購房100萬平方米等措施。我國的房地產市場庫存量巨大，真正的實現去庫存必須要加快房地產側供給結構性改革，通過建立以不同地區對住房的需求為基點，充分發揮市場對于房地產市場的調控作用，而不是為了去庫存而盲目的刺激需求，要從長期的利益出發，真正的根據市場來優化與調整房地產市場的結構。

（一）一線城市加大中小套型住宅供應量

一線城市對于住房的需求比較旺盛，特別是一線城市的人口數量不斷的增加，目前我國一線的城市人口數量超過800萬的已經有十多個，一線城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越來越多的人進入城市工作生活，但是一線城市的新進人員在收入水平上與一線城市的房價存在較大的差距，其難以支付面積大的住房，難以有效解決這部分群體的住房需求問題。從當前的一線城市住房發展上看，一線城市的土地資源利用已經接近飽和，如何在有限的城市資源的基礎上提升城市的住房供應量，滿足不斷增長的住房需求，成為一線城市發展的重要難題。一線城市房地產市場的側供給結構性改革要求一線的住房市場滿足民眾的住房剛性需求，而大戶型的住房需要的首付以及分期房貸的壓力大，普通的民眾難以承受，因此一線城市應當著力加大中小型的住房供應量，要適當的控制大戶型的住房，在一線的土地資源稀缺的情況下，要少建設與停建保障性住房，可以采用貨幣補貼的方式，幫助城市特殊群體購買小型住房。

（二）三四線城市推行房地產投資信托基金方式

三四線城市的房地產市場的庫存量過大，而三四線的對于住房的需求量跟不上房地產的建設速度，導致庫存一直難以有效的解決，三四線城市房地產供給過多，而人口卻向一二線城市集中，導致房地產市場出現空間錯配的現象。通過引入房地產投資信托基金的方式，通過信托的方式將三四線城市的房地產庫存轉變為現金流，有效的解決三四線房地產庫存的同時提升三四線城市的購買力，而且對于房地產開發商來說，通過信托的方式能夠解套部分的資金，鼓勵房地產開發商向一線與二線城市轉移投資，加大一線與二線城市的房地產供給，不斷地促進一線二線城市的房地產市場的發展，滿足一線與二線的住房需求。

（三）適當延長土地開發時間期限

房地產的開發與利用上涉及到土地的開發時間期限，當前我國的房地產市場上存在三四線城市的房地產供給過度的現象，需求無法跟上房地產的供給，因此通過房地產市場的側供給改革，在供給上適當的延長三四線城市的態度開發時間期限，適當的放寬供給速度，讓三四線城市的房地產市場根據三四線城市的房地產發展狀況自行調整供給速度，當房地產市場出現結構性過剩的情況時，通過降低供給的方式，有效的解決三四線城市的庫存壓力問題。我國目前房地產市場存在的一個突出情況是各地為了加快速度建設，不斷的出臺相關的政策刺激房地產的建設速度，導致庫存量不斷的積壓。在房地產的開發上，要求趕工趕時，導致許多房地產商不斷的投入生產，而房產并不能及時的銷售，產生庫存問題，通過適當的延長土地開發的時間期限，給予房地產開放商更多的空間，能夠根據城市發展的需求與房地產商自身的特點，有效地控制房地產的供給，協調需求與供給矛盾。

（四）一二線城市通過棚戶區改造加大供給量

我國的一二線城市發展上存在房地產供給不足的情況，從總體上看我國的房地產是一種結構性的過剩，三四線城市庫存量大，一二線城市房地產需求量高，供給不足。因此房地產側供給結構性改革依然需要加大一二線城市的房地產供給，對于一二線城市的房地產市場的發展來說，其發展的主要制約因素是土地資源的供給問題，一二線城市的房地產結構性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通過棚戶區改革的方式，不斷地補充房地產投資，不僅能夠增加住房的供給，還可以抑制房價的虛高增長。

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（作者單位：河南大學）