新加坡“居者有其屋”的啟示

袁帥

他山之石，新加坡的公共住房政策是一個成體系的政策，其公共基礎設施建設、公共服務供給、社會治理以及社會政策等很多方面都是圍繞公共住房政策而展開。圖為新加坡Toa Pay oh社區的公共住宅公寓建筑綜合體。

作為一個缺少土地的城邦小國，新加坡政府深刻意識到，住房是民生，不是普通的商品或投資品，由此，住房問題不能完全利用市場機制來解決，政府必須介入。

實施“居者有其屋”計劃半個多世紀以來，新加坡人均住房面積從不足6平方米提升至現在超過30平方米，住房自有率超過九成。在土地資源極其有限的情況下，“居者有其屋”是新加坡百姓安居樂業的重要保障。

公共住房為主?促房價維穩增長

為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府實行多層次、階梯化的雙軌制住房供應體系，創造性地提出以“廉租房—廉價組屋—高端組屋—私人住宅”為代表的階梯化住房結構，建立了“中低收入靠保障、高收入靠市場”的雙軌制住房供應體系。針對中低收入人群，新加坡政府機構建屋發展局規劃興建政府組屋，即新加坡的公共住房。居民可以優惠價格分期付款購買，也有少量房源用于租賃。商品化的私人住宅主要面向無法購買組屋的外國人和少數高收入新加坡公民。

新加坡政府通過大量建造價格可控的組屋，促使其成為市面上的住房主體，以此控制當地房價維穩。新加坡房地產的主要供給是政府部門建屋發展局開發的組屋，根據新加坡統計局的數據，政府組屋以80%左右的房源占比穩居新加坡住房量榜首，極大地體現了組屋的普惠性。

據長江商學院投資研究中心研究員段磊和于艾琳介紹，新加坡組屋的供給有一個很重要的特點，就是應需而建、供給充分。通常流程是新加坡建屋發展局宣布建屋計劃，在申請期內如果申請購買的人數達到計劃的65%至70%，新加坡建屋發展局就會動工建房。如果人數不足，則修改計劃，所以，除了等待建設，幾乎沒有排隊輪候期。

組屋產權和定價的主體皆為政府。政府基于居民平均收入水平，通常以90%的首次申請者可負擔三房組屋價格、70%的首次申請者可負擔四房組屋價格為標準。2013年，新加坡國家發展部部長曾提出“將致力于把預購組屋價格降為申請家庭年收入中位數的4倍”。同時，通過對購買組屋資格的嚴格控制，也使得組屋價格缺乏彈性。從房價收入比來看，新加坡政府提供的組屋為4.8，遠低于東京的13、紐約的12和倫敦的21。即便是主要針對非新加坡公民的私人住宅市場，房價收入比也不過為21。

新加坡不僅對租屋定價有明確規定，對申請人的年齡、收入、私產情況也有嚴格的限定。在分配過程中，政府會優先保障初次申購者和老弱、多代等“特殊群體”。根據新加坡政府的規定，向政府申購的新建組屋必須自住，不得用于商業經營，五年內不得轉售，且轉售對象嚴格受限，否則將對當事者課以高額罰金或逮捕入獄。任何人在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，一旦發現虛報，將面臨高達5000新元的罰款或六個月的監禁，嚴重者兩者兼施。

嚴控土地成本??巧用公積金制度

“公共基礎設施為土地增值帶來了大部分升值，應歸屬于國家，故當政府征地用于公共建設時，賠償額應基于毫無基礎設施的原始未開發土地價值。”早在1966年，新加坡就在《土地征收法》中明確做出了這樣的表述。對此，長江商學院副院長劉勁表示，新加坡能做出這樣的判斷，是因為新加坡認識到該國土地資源極其貧乏的獨特性，因此不可能運用和土地資源相對豐富的歐美國家同樣的、完全基于市場機制的治理政策。

此外，新加坡《土地征收法》還規定，除了根據公共利益需要可以把土地收歸國有外，“作為住宅、商業或工業區加以利用”也滿足把土地收歸國有的條件，對補償價格有一套算法，但征收價格顯然是被壓制的價格，這促使新加坡政府極大地控制住了土地成本。

這不禁讓人回想起2003年一則“1新元征收220平方米土地”的新聞。當年，新加坡政府因建設地鐵站征收川崎公園公寓的部分土地，將近220平方米土地僅作價1新元。政府給出的理由是，由于地鐵站距離川崎公園公寓很近，所以被征收土地者仍持有的土地會大幅增值，因而政府只給予象征性的補償。

不僅在征地時壓低成本，在土地出讓方面，新加坡政府同樣不賺取土地增值的錢。土地征收早期由新加坡建屋發展局直接負責，后來轉交給了土地管理局，然后再由土地管理局把土地平價轉給新加坡建屋發展局來建造組屋。

由此，新加坡建屋發展局能以遠低于市場的價格獲得土地。水漲船高，水落船低。低成本土地上建造起的組屋，價格自然得到了控制。

不過，由于新開發組屋一般比二手組屋市場的價格還要低30%，即使在壓制了土地價格、政府也不在土地增值上賺錢的情況下，新加坡建屋發展局還是需要大量的政府補貼，才能正常運營。有數據顯示，在2015至2020年，政府補貼平均占到新加坡建屋發展局房屋銷售收入的31.8%，其中2019至2020財年，新加坡政府向新加坡建屋發展局補貼26.9億新元。此外，新加坡建屋發展局獲得的補貼中，有相當一部分間接來源于公積金。

新加坡公積金制度從供需兩端著力，在供給端，新加坡中央公積金局利用收繳的資金購買政府債券，政府再投放給建屋發展局，從而使政府“建得起”組屋。在需求端，高于商業銀行儲蓄存款利率的“高”公積金存款利率與“低首付、低利息”的“低”新加坡建屋發展局貸款利率維系了新加坡住房金融體系的平衡，且公積金貸款利率一般為公積金存款利率上浮0.1%，這樣的公積金投資收益足以支撐為購房者提供優惠的貸款利率。此外，新加坡中央公積金局開啟了階梯化的住房補貼計劃，覆蓋新組房與二手組房購買，補貼力度最高可覆蓋購房成本的90%，助力不同收入群體的購房需求，讓新加坡居民都能買得起房。據劉勁介紹，在新加坡，公積金可以稱之為“強制儲蓄”，這也促使國民到了成家置業的年紀，有足夠的積蓄支付購房首付款。

在房地產稅收方面，新加坡也以保護弱勢群體、鼓勵居民購房自住為出發點，實施差異化累進稅率，對本國公民、首套住房實施減免優惠。稅基為測算的房屋年租金，稅率按照0%～20%的累進制，且自住房屋遠低于非自住房屋。如一個90平方米三居，在自住的情況下適用的財產稅稅率為4%，出租的情況下適用稅率為15.5%。在房屋交易環節征收的印花稅和所得稅主要用于抑制房屋投機行為，自住屋的稅率也非常低。

新加坡通過補貼把住房價格維持在一個居民容易接受的水平，同時通過低價征地、平價轉讓新加坡建屋發展局的方式壓縮從征地到建房的全流程成本，讓原土地所有者、房地產開發者和政府都不得從中發財。對于不同層次的住房需求，新加坡住房市場也為不住在組屋的居民提供各類私人住宅選擇，如排屋、私人公寓和別墅等。通過梯度化的供應體系，既穩住房價，也給改善用戶留下了空間。