為什么房地產二三十年內不會崩盤？

謝逸楓

隨著房地產調控政策的不斷出臺，很多人都在問，是不是房價要大跌了，房地產會不會崩盤。筆者認為鼓吹房價大跌、房地產崩盤是危言聳聽，房地產業大趨勢不會改變。現在房價跌的是增幅，不是房價，調控目標是穩增長、防風險。中國房地產市場，起碼二三十年內不會發生崩盤，房貸首付高、支柱功能、城鎮化率未到80%與人口家庭結構分裂及資源供應匹配問題，人口、教育、醫療、交通設施、人才、資金、財富向大城市集中趨勢不變。

房地產“崩盤論”過去十年一直不絕于耳，最終沒有實現這“偉大的夢想”。可以負責任地講，中國房地產二三十年內不會發生崩盤，因為房地產支柱功能、房貸首付高、城鎮率低、家庭戶數增長、資源匹配不合理，未來住房需求更多。背后的邏輯就是中國政府、經濟、金融、體制絕不允許房地產崩盤，一旦崩盤必將爆發政府、經濟、金融、體制四大危機，毀滅性災難將席卷中國。

什么情況下中國房地產才會崩盤？至少有九種情形。其一是戰爭。目前中國是不可能爆發戰爭的，最多是局部的摩擦而已。其二是經濟危機。中國經濟保持5%以上的增速，不可能爆發經濟危機。其三是金融危機。中國金融及銀行系統安全閥太多了，不擔心會爆發金融危機。其四是房地產業貸款全面停止。這個基本不可能了，除非銀行都破產了。其五是特殊的政治事件。其六是全國性瘟疫。其七是全國性大地震。其八是重大的財稅制度改革。其九是嚴厲又錯誤的宏觀調控。

為什么房價長期上漲？經濟學是這樣解釋的。未來二三十年中國房價上漲趨勢不變，支撐房價上漲長周期的動力依然存在。

其一是土地供應壟斷與供應模式的供給與需求彈性，需求總體是擴大的。其二是人口增長，2016年二孩政策已經開放，十年內計劃生育政策要大調整，未來也不完全排除放開三孩的可能性。其三是城市化與城市群、交通都市圈、一帶一路戰略，現在城鎮化率到80%，需要二三十年時間完成，大量的人口進入城市，人口往大城市、1000萬人口城市不斷增加，交通越來越發達、經濟5000億城市不斷擴容。其四是家庭結構裂變。過去一個家庭是五、六口人，現在全國平均是3.1口人，但是還不能穩定下來，全國會在2.5到2.6的水平上穩定下來的，家庭戶數量增長越來越快。其五是城市大拆大建、更新、三舊改造。目前城市還有八九十年代建的房屋，因規劃與質量及三改、城市更新的因素，未來一二十年都要拆炸掉。其六是資源匹配，不是市場決定資源配置，未來城市區域人口、財富的大整合。大量的人口、大學畢業生、財富、資源從中小城鎮往大城市去。其七是生活方式的演化。其八是經濟體制與經濟增長模式及增長方式，半計劃半市場的經濟體制未來幾十年一樣存在，投資驅動經濟增長與房地產拉動經濟增長方式，未來幾十年不會改變。而住房制度（雙軌制的保障房與商品房市場）與供應體系（低、中、高端市場）及房地產業規劃、法律的房地產市場發展機制的建立，需要幾十年之后。而房地產調控長效機制的住房制度、土地制度、金融制度、稅收制度，未來幾十年不會有實質性改革。

萬達集團董事長王健林認為中國房地產有泡沫，但絕不會崩盤。中國房地產至少還有十年到十五年的好時期，或者說不會崩盤的原因，就是盡管中國現在房價比較高了，盡管中國房子蓋的量也比較大了，但是中國現在畢竟只有55%的人生活在城市，還有45%在農村，還有很多農民想要進城。小城市想到大城市，因為只有大城市才有更多的資源，才有娛樂消費，才有體育消費。

再加上政府最近采取了一些堅決擠泡沫的措施，一系列的原因綜合在一起，所以覺得中國房地產叫做有泡沫，但不會崩盤。中國房地產不會出現崩盤、不會出太大的問題，原因來自三個方面，首先是中國的工業化和城鎮化還在中期，離城鎮化完成還有距離；其次是中國有較為真實的購房需求；最后是中國的老百姓仍有買房、買地以求“保值”的傳統置業習慣。

萬科總裁郁亮也認為中國樓市不會崩盤，“崩盤”的風險在我國并不存在，杠桿過高是房地產市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了，政府調控手段也很有效很及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。