銀行什么時候才能扔掉房地產“雙拐”？

李庚南

目前，房地產實際上已日漸成為銀行離不開、扔不掉的“雙拐”。一方面，銀行在信貸投向上對房地產的依賴日益加重。另一方面，銀行貸款抵押更多地依賴于房地產。在擔保鏈風險持續發酵背景下，如果沒有底氣發放信用貸款，那么銀行發放貸款的依托或許就只剩抵押了。而放眼各種抵押物，有形的、無形的，房地產依然是銀行的“最愛”！

冰凍三尺，非一日之寒。房地產之所以成為銀行的“雙拐”，既是銀行傳統信貸體制機制的產物，也是受我國房地產市場畸形發展、“虛熱”不斷的傳染所致。盡管目前房地產仍是銀行各項資產中質量“優質”的資產，至少賬面數據顯示的2016年10月末全國銀行業房地產貸款不良率僅 0.74%，遠低于全部貸款2.1%的不良率水平；但是，隨著房地產市場的風云變化，房地產信貸面臨的潛在風險正在日益凸顯。

這種潛在風險或源自房地產資產本身的劣變與價值縮水，或緣于房地產市場分化下部分房企資金鏈的斷裂，或由于房地產客戶集中化帶來的風險管控的被動性，以及來自相關行業的風險傳導等。在房地產市場處于上行時期，這一切可能被很好地掩蓋了。但是，房地產之于銀行的潛在風險或如沉默的冰山，一旦氣候條件變化或將迎來突然的崩裂坍塌。

而現在，隨著調控模式持續發力，房地產市場短期下行將是大概率事件。

風雨飄搖中的房地產還能充當銀行前行的拐杖嗎？答案顯然是否定的。房地產的下墜將成為銀行不堪承受之重！而銀行長期以來形成的房地產“依賴癥”的后果也將逐步顯現。

如果房地產市場下行，則銀行業“儲存”于房地產領域的各種潛在風險或將逐步兌現，并且連本帶利。一是房地產開發企業資金鏈風險凸顯，將直接導致銀行體系房地產貸款不良上升；二是房地產市場下行導致資產縮水，使實體企業抵押物縮水，融資能力下降，信用狀況惡化。而且，實體企業財務狀況的惡化還會傳染至住房按揭貸款，導致個人住房貸款質量的劣化。三是房地產市場低迷，勢必拖累涉及房地產的上下游數十個行業，形成房地產市場風險的溢出效應。

即使房地產市場能維持平穩的走勢，對房地產信貸的依賴也會使銀行面臨行業過度集中的風險，并使信貸資產處于一種低效配置狀態：一方面，資產與負債處于期限錯配狀態，負債的短期化與資產配置的長期化矛盾日益突出，使銀行面臨潛在的流動性風險；另一方面，房地產貸款特別是個人住房貸款對銀行營收貢獻相對較低，使銀行面臨收入減緩的壓力。在存貸利差持續走低態勢下，對房地產的依賴或將使銀行營收進一步收窄。正如國家金融與發展實驗室銀行研究中心研究員游春所言，“房貸只能做業務規模，實際上，大銀行做房貸，即使房貸規模再大，它也只是給公眾提供了一個服務而已，本身是不賺錢的，新的增長點也肯定不能靠房貸。”

如果銀行依舊一味強調抵押擔保特別是房地產抵押，企業融資的難度將加劇，資金鏈斷裂風險將增大，并通過存量擔保鏈進一步放大風險。一個不容忽視的現實是，在擔保鏈風險陰影下，“去擔保化”正日漸成為銀企雙方的共識。新增貸款要找到合格擔保企業已難上加難，原有貸款的擔保企業在貸款到期后大都會如釋重負，哪里還肯繼續往“坑”里跳呢？其結果是，原本劣化的企業自然難再融到資，即使好的企業，由于找不到擔保企業也難續貸；更多的企業或許因此步入資金鏈緊張乃至斷裂的境地。如果任由這種狀況延續下去，銀行自身資產荒的境況將進一步加劇，信貸集中度風險將進一步加大。

對整個經濟而言，擔保難或將如“病毒”般快速在實體企業間傳染。企業之間誰也不愿給誰擔保，即使原本彼此信任的企業，信任基礎也必將動搖，難再續！在資產縮水背景下，實物抵押或將漸至窮途末路，而銀行更不可能跳出舊的信貸模式，除了對大型企業外，對一般的中小企業銀行是斷不敢輕易放信用貸款的。

即使有的銀行總行在這方面愿意開口子，基層經營行及客戶經理也未必敢放信用貸款。除了信用貸款會增加銀行風險資本占用、直接影響績效外，還由于缺乏科學合理的問責機制，誰也不敢憑“信用”放貸款。更為關鍵的是，成熟完善的信用體系尚未建立，社會誠信修復尚待時日，而銀行體系仍深陷“擔保鏈”泥潭；這種情況下，要求銀行徹底“扔掉”長期以來依賴的“抵押擔保”拐杖似乎不現實。

面對這種困局，基層銀行、企業雙方都在呼吁信貸回歸本源。對信貸本源的共識正在形成：既然是信用社會，就應該憑信用來貸款，銀行決定貸與不貸、貸多貸少的依據，應該是企業的資信、是基于企業真實經營需求及資金流的償貸能力，而不應依賴抵押來貸款。

但信貸回歸仍將是“路漫漫其修遠兮”。隨著樓市調控的不斷加碼，市場在期望銀行信貸資金真正流向實體經濟領域。但是，銀行能否真正扔開房地產“雙拐”，除了理念的轉變外，顯然還需要多方聯動發力。不可否認，有不少銀行已經意識到這種危機，并已在貸款投向與貸款方式方面做出了“去房地產”的努力，逐漸適應市場的需求，開發了一系列適合小微企業的小額信用貸款產品。但是，總體上體量還比較小，還很有限。要想真正扔開房地產“雙拐”，銀行還將面臨從意識到肌體痊愈的過程。

對于銀行而言，要使其真正擺脫對房地產“雙拐”的依賴，就需要給它敢于突破“唯抵押擔保”藩籬之勇氣；而這種勇氣顯然來自銀行業頂層設計的改革與創新。

一方面，在信貸投向上，除了通過房地產行業調控政策的科學化逐步矯正市場的不合理預期外，監管上也需要強化引領，疏堵并舉。在引導銀行業機構合理調整和優化信貸投向和結構的同時，還需加快監管創新。如設置單一行業信貸占比監控指標，對各銀行房地產貸款占比進行控制；包括在房地產貸款客戶上的客戶集中度指標控制，以避免房地產信貸領域客戶高集中度下對銀行風險管控（如預售資金監管、在建工程抵押）的弱化；提高房地產信貸資產的風險權重，通過資本監管來調控銀行對房地產的“偏愛”。同時，適當調低信用貸款的風險權重，引導銀行業適當提高信用貸款占比。

另一方面，在貸款方式上，銀行應創新信貸理念，改進頂層設計。一是理性認識銀行信貸風險。須明白，銀行的本質是通過對“風險”產品的經營（買賣）而實現盈利，對風險進行經營與管理是銀行存在的本原。因此不應一味地回避風險，而應積極地“經營”風險，向風險要效益。二是在貸款方式上，應回歸信用本原。拓寬抵押物范圍，實現由以房地產抵押為主向其他實物資產特別是機器設備、由有形資產向無形資產轉化。應摒棄“唯抵押擔保”的庸俗信貸觀，允許基層行對滿足于一定條件的、具有長期合作信用基礎的優質客戶發放信用貸款。三是改進考核激勵機制，建立科學合理的問責機制。問責機制應按照負面清單和設定規定動作的思路設計，使追責有理有據，也使基層行及客戶經理對風險點心中有數。

俗話說：“給你一根拐杖，你不會跌倒，但是你也不能快跑。”在市場競爭日趨激烈的背景下，如果沒有獨立行走的能力，沒有快速奔跑的體魄，被市場之“熊”追上、吞噬是遲早的事。所以，對于理性的銀行而言，是到了該扔開房地產“雙拐”的時候！