住宅小區車庫、車位權屬相關問題研究

摘 要：隨著社會的發展和人們生活水平的提高，越來越多的人選擇購買私家車作為代步工具。隨之而來的則是住宅小區車庫、車位權屬糾紛的不斷增多。《物權法》的出臺為該糾紛提供了法律依據，但第47條規定的過于原則，缺乏可操作性，無法有力地保障業主的權益。本文在探討住宅小區車庫、車位法律定性的基礎上，分析《物權法》第74條的缺陷，并提出相應的對策與建議，以期妥善解決車庫、車位糾紛問題。

關鍵詞：住宅小區；車庫、車位；開發商；業主；物權法

一些建設時間比較早的小區在建設的過程中，往往沒有充分考慮到小區業主未來的停車需求，車庫、車位的數量較少。在這種情況下，車庫、車位成為稀有資源，時常遭到業主的爭搶，有些業主甚至因此大打出手，影響十分惡劣。筆者認為，造成小區車庫、車位糾紛不斷的根本原因在于當前我國法律法規的缺位。缺少法律的明確規定，導致司法實踐中常常出現無法可依的尷尬局面。

一、住宅小區車庫、車位的法律定性

車庫、車位屬于小區的基礎設施，這是毋庸置疑的。有的學者提出，建設車庫、車位的目的是為了方便住戶的生活，增加入住該小區的便利性。通常情況下，小區內的車庫、車位不能獨立于建筑物建設。因此，住宅小區內的車庫、車位應當為區分所有的建筑物的從物。

對此，筆者持否定觀點。根據法學理論界通行的物權理論，主物與從物必須同屬于一個主體。住宅小區內的車庫、車位雖然對住戶的居住、生活起到一定的輔助作用，但根據《物權法》的規定，車庫、車位可以通過約定的方式確定權屬。現實中，經常出現有的業主沒有車，而有的業主擁有多輛車的情形，而且一部分業主并沒有將私家車停在小區內車庫、車位內的意愿。在這種情況下，若采取“一住戶一車位”的原則，機械地為每一位業主配備對應的車庫或者車位，顯然是非常不合理的。因此，車位、車庫和房屋單元的權屬并非同一業主的情形非常普遍，這不符合從物與主物必須同屬于一個主體的特性。綜上所述，住宅小區車庫、車位并不屬于區分所有的建筑物的從物。

二、《物權法》第74條的缺陷

1.缺乏可操作性

《物權法》第74條過于原則化，“首先滿足業主的需要”的規定在實際中往往無法操作。開發商在規劃小區的車庫、車位數量時，通常無法準確地估算出所有小區住戶的總需求量。另外，一些業主在剛入住的時候并沒有私家車，不需要購買車庫、車位，很多開發商為了實現利益最大化，大多將閑置的車庫、車位出售給非業主。但是在居住一段時間后，這些業主中的一部分人開始購買私家車，此時，若嚴格按照《物權法》的規定，“首先滿足業務的需要”，強制與非業主解除合同，將車庫、車位讓與給業主，則開發商的行為違反了《合同法》的規定，構成違約。對此，《物權法》無法對該問題作出合理的解釋。

2.業主與開發商之間地位的不平等導致業主的權益容易受到侵犯

雖然在理論上，業主與開發商訂立合同，形成合同法律關系，二主體的地位應當是平等的。然而，實踐中房屋買賣合同通常為開發商提供的格式合同，導致業主處于弱勢地位。對于住宅小區車庫、車位的權屬，往往只由開發商一方決定。另外，在發生糾紛時，相比于開發商，業主的舉證能力較弱，業務的權益無法得到有力的保障。

三、完善住宅小區車庫、車位權屬爭議的對策與建議

1.對《物權法》予以完善

第一，增加開發商的法定義務，將車庫、車位區分為法定和約定兩類。《物權法》可以進一步規定住宅小區內車庫、車位的數量與業主戶數的最低比例。這些最基礎數量的車庫、車位屬于法定車庫、車位。另外，開發商可以規劃出額外的車庫和車位，這部分車庫和車位通過約定的方式出售、出租給業主。

第二，對“首先滿足業主需要”這一措辭進行進一步解釋。前文已經提到，在不同的時間段，小區業主對車庫、車位的需求量不同。而開發商在出售、出租車庫、車位的過程中，幾乎不會考慮業主的“潛在需求”，而是將空閑的車庫和車位出售、出租給非業主，導致業主的需求不能實現。對此，可以在《物權法》中明確規定，在增設車庫、車位后一段期限內，開發商不得將這些車庫和車位出售、出租給非業主。至于具體的期限，筆者認為，五年的期限比較合理。五年期滿后，若小區業主仍不購買、租賃車庫和車位，視為其對優先權的放棄，開發商即可以將其出售、出租給非業主。這樣既能保證小區業主的優先購買、租賃權，在一定程度上“首先滿足業主需要”，又能最大限度地利用資源，保障開發商的利益，從而實現二主體“雙贏”的局面。

2.加強價格監管力度

隨著業主對車庫、車位需求量的不斷增大，一些開發商趁機哄抬車庫和車位的售價或者租價，這對于業主來說是非常不公平的。針對這種惡意抬價的行為，政府應當采取措施予以打擊和遏制。具體而言，車庫、車位的售價和租價應當事先經過物價部門的審批，經過批準后，開發商才能以不超過批準的價格出售、出租。另外，物價部門可以根據各住宅小區的具體情況制定相應的參考價格，供開發商參考。

3.增加住宅小區車位、車庫的預購登記制度

住宅小區車庫、車位的預購登記制度是指購買小區房屋的業主在短時間內無法買車，可以對該住宅小區的車庫、車位享有優先購買權，保證了住宅小區內有私家車和沒有私家車的所有業主的合法權利，避免了開發商將本應該屬于業主的車庫、車位出租和出售給其他的第三人，切實保障小區內業主的合法權益。增加住宅小區車位車庫的預告登記制度，業主和開發商之間要通過統一嚴格的預購登記制度，嚴格按照程序保障業主享有的小區車位車庫的使用權。

四、結語

《物權法》的出臺明確劃分了住宅小區車庫、車位的權屬問題，但是由于法律還不夠具體完善，遇到具體問題的時候不具有完美的可操作性。住宅小區車庫、車位的歸屬問題與小區業主的權益息息相關，但是開發商、物業和業主之間由此產生的矛盾糾紛也很多，為了解決住宅小區車庫、車位引發的各類糾紛，我國應該及時的完善法律法規，加強政府的監管，并對車位、車庫的預購登記制度予以完善。

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作者簡介：

田煒（1984.7～），男，籍貫福建廈門，本科學歷，單位廈門市湖里區人民法院，助理審判員，研究方向民商法。