合同解除后，不應當影響合同中違約責任條款的效力

案情簡介：2013年7月，原告張某與被告王某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，張某將其一處房屋以100萬元出賣給王某，王某于合同簽訂之日預付2萬元，于2013年9月支付38萬元；張某于收到王某支付的2萬元預付款和38萬元房款后10日內將房屋交付給王某，并協助王某辦理房屋產權過戶手續；王某于房屋交付后60日內向張某付清余款60萬元。同時，合同的違約條款約定，買受方逾期付款超過30日或出賣方逾期交房超過30日，守約方有權解除合同，守約方解除合同的，違約方按房屋總價款的20%向對方支付違約金。合同簽訂后，王某向張某支付了2萬元預付款。此后，王某未按期付款。張某多次催告，王某先以資金周轉困難為由拖延，后以放棄2萬元預付款為條件要求解除合同。雙方多次商談未果，張某于2014年2月提起訴訟，請求解除與王某簽訂的上述合同，王某支付違約金40萬元。

爭議焦點：被告王某同意解除合同，同時認為，合同解除的法律后果是使合同關系歸于消滅，合同中的違約責任條款不再適用，合同解除后，違約方的責任承擔方式也不表現為支付違約金；根據《合同法》第九十七條的規定，合同解除后，原告只享有要求恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的權利，無權要求被告支付違約金；另外，案涉合同的解除，原告也無實際損失。

原告張某認為：根據《合同法》第九十八條的規定，“合同權利義務的終止，不影響合同中結算和清理條款的效力”，合同解除后，也不影響合同中違約責任條款的效力，被告應當按照合同中違約責任條款的約定，承擔支付違約金的責任。另外，被告之所以拒不履行合同，是因為房屋市場價格下降。案涉合同解除后，原告產生了房屋價格下降的實際損失，如果合同得以履行，該項損失本應由被告承擔。如果被告不承擔支付違約金的責任，則因其違約行為避免了房屋價格下降的損失，顯然不公。

案件結果：本案審理中，雙方以解除合同、被告賠償原告經濟損失17萬元調解結案，被告已付的2萬元不予返還，另行支付原告15萬元。

案件評析：筆者作為本案原告的訴訟代理人，考慮到自合同簽訂之時案涉房屋的市場價格下跌10%左右，原告的實際損失約為10萬元，按照被代理人的意見與被告達成了調解協議，但本案中涉及的《合同法》相關條款的理解與適用，值得思考、評析。

本案產生的爭議，一是源于對《合同法》第九十七條和第九十八條規定的理解；二是源于最高人民法院（2009）民一終字第23號民事判決書的裁判要旨（見《廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案》，載《最高人民法院公報》2010年第5期）。

最高人民法院的上述判決認為，合同解除的法律效果是使合同關系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責任承擔方式也不表現為支付違約金。因此，桂冠公司要求支付違約金的主張，本院不予支持。

對于《合同法》第九十七條和第九十八條規定的理解，經歷了如下過程：最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）第8條指出：“為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除后，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理”。

最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第二十六條規定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理”。

據此，筆者認為，合同解除后，如果沒有違約金條款或其他清理權利義務的條款，違約方的違約責任應當適用《合同法》第九十七條的規定；合同解除后，如果合同中有違約金或其他清理權利義務的條款，該違約金條款或其他清理權利義務條款的效力不受影響，違約方應當承擔支付違約金的責任。

作者簡介：

王本海（1963～），男，安徽省巢湖市人，民族：漢，職稱：三級律師，學歷：碩士研究生，研究方向：國際經濟法。