房地產價格指數主要編制方法及其適用性探討

文/白雨晨

房地產價格指數主要編制方法及其適用性探討

文/白雨晨

目前，國內存在多種不同的房地產價格指數，各種房地產價格指數編制方法由于其計算方法與所需數據的不同而各有優劣，適用于不同的房地產市場情況、信息收集與發布狀況。中國國土遼闊，各地區的自然條件和社會經濟狀況差異很大，房地產市場情況也存在明顯差別，在此情況下，各城市所適用的房價指數是不同的。但現實中，房價指數和真實房價變化不一致的情況顯示了我國存在著混用、濫用房價指數的現象。在此形勢下，各城市應如何選取適用的房價指數編制方法，采用何種指數，如何編制以使其及時、準確地反映房地產的“純價格”變動情況，成為有待深究的緊迫問題。

一、房地產價格指數主要編制方法及其特征

(一) 簡單方法

簡單方法，也稱非同質方法，將住房直接視為同質性商品，直接將原始數據代入公式得出指數。簡單方法包括中位數法、算術平均值法、簡單加權平均法等。

1.中位數法。中位數法將所選取的房地產交易價格數據按數值大小依次排序，選取排序中的中位數來編制房地產價格指數。該方法能夠剔除交易數據中極端值的影響，從而反映市場情況。中位數法的優點在于樣本數據完整，排序即可得出結果，但此方法得出結果的準確性有待商榷。

2.算數平均值法。算數平均值法將房地產樣本價格與基期相比，將得出的值再相加，求得平均數得出結果。該方法也存在自身的局限性：如果樣本數量龐大，而各樣本間又存在較大差距，其結果會產生較大偏差。

3.簡單加權平均法。加權方法主要有拉氏指數法和帕氏指數法兩類。拉氏指數和帕氏指數的明顯區別是：拉氏指數將權重固定在基期，不同報告期的指數具有可比性。帕氏指數是一種非固定權重的綜合指數，其權重隨報告期不同而變化，所以需要收集報告期最新的價格數據和總量數據，因而不同時期的指數缺乏可比性，其優點是可以同時反映價格、數量及其結構的變化。

簡單方法操作簡便快捷，透明性強，適用于基礎數據資料不全、數據不夠精確、要求短時間內發布指數結果等情況。對于建設條件和房屋質量穩定且市場變化不劇烈的房地產市場，簡單方法具有獨特優勢。例如，英國土地注冊處發布的Land Register指數就采用了算術平均數法。

(二) 樣本匹配法( 近似同質方法)

樣本匹配法的基本思路是：為滿足同質可比的要求，通過將數據分組、篩選或調整，使所選取的樣本在各報告期內保持一致。但是，樣本匹配法并不能直接應用于房地產價格指數的編制。CPI中包含的商品數量終究是有限的，但住房的異質性較為顯著，同一套住房幾乎不可能在各報告期內都發生交易，而在每一報告期發生交易的住房又在各方面存在著差異。因此，通過樣本匹配法編制住房價格指數時，可以結合以下方法進行改進。

1.分組統計法。組統計法是樣本匹配法中最常用的一種形式，即根據一定的分類標準，將目標區域的房地產市場劃分為根據一定特征加以區別的若干小組，在各報告期內分別計算每組的平均交易價格，再利用樣本匹配法進行指數計算。英國的OPDM HPI指數、中國深圳的深房指數等都采用了該方法。

2.估價法。估價法即按照一定標準選取一組具有代表性的物業作為匹配樣本，由專業估價師對該組物業在各估價期的價格進行評估，再利用樣本匹配法進行指數計算。美國的NPI指數和仲量聯行發布的JLL指數都應用了該方法。

3.典型項目法。該方法選取目標市場中具有代表性的典型項目作為樣本，計算各報告期內每個項目的平均交易價格，再應用樣本匹配法計算指數結果，如香港的中原城市指數等。

4. 價格調整法。價格調整法將某一標準住房單元作為樣本，按照一定的公式對實際交易價格進行調整，計算得出標準單元的價格。價格調整法通常不單獨使用，而是用作其他編制方法的補充。例如英國的OPDM HPI指數和我國深圳市的深房指數都應用了價格調整法的思想。

綜合來看，上述各類近似同質方法都在一定程度上滿足了同質可比的要求，沿用普通商品價格統計的思路，可行性較強。但樣本匹配法依賴于房地產的均質性，若均質性較強，則該方法的操作較簡便，成本較低，反之，則樣本的代表性較差，結果偏離程度較大。若房地產市場分化嚴重，該方法就不再適用。在這種情況下，需要采用同質方法編制房價指數。

（三）同質方法

同質方法一般指特征價格法、重復交易法和將二者結合的混合模型法。它們的理論基礎和計量工具決定了這些方法能在很大程度上滿足房地產價格指數的同質性要求。

1. 特征價格法。特征價格法是對一類指數編制方法的總稱，并不單指某一特定方法。該方法是指，從房地產商品的價格中分解各項特征因素，以顯示其隱含價格，再將房地產價格變動中的特征因素分解和剔除，從而觀察由供求關系引起的“純價格變動”。因此，將住房的各特征因素分別與其相對應的特征價格相乘后再相加，即得到房屋價格。該特征價格模型可以進行多種變形。

2.重復交易法。經典的重復交易法是指以交易過兩次以上的住房在各次交易時的價格資料為數據基礎，計算住房價格指數。因為同一套住房在結構、材料、外部品質等方面在不同時期基本是不變的，所以該方法很好地避免了控制房屋品質特征的繁瑣程序，直接排除了房屋特征因素的影響，保證了不同時期樣本的同質性。以此方法編制的價格指數能夠較好地反映市場供求關系的變化，也就是“純價格變動”情況。供求關系變化和房地產品質變化都會引起房地產商品的價格變動。若假定同一住房在兩次出售期間品質沒有變化，則上述模型可進一步簡化。借助重復交易模型容易得到有可比性的價格變動量，因此這種方法所編制的指數可以通過不同交易期的對比來反映房地產市場供求關系的變化。

3.混合模型法。混合模型法是特征價格法和重復交易法的結合。混合模型法綜合了特征價格法和重復交易法的優點，既充分利用了經過重復交易的房地產商品的原始交易數據，具有準確性，又克服了重復交易價格法與指數編制要求在一些方面的不匹配，能充分利用基礎數據，降低選擇性偏差，從而提高計算結果的準確性。混合模型法是目前為止計算量最大、最為復雜的一種房地產價格指數編制方法，應用性并不強。

二、房地產價格指數的適用性探討

我國疆域廣闊，從東部到西部、從沿海到內地、從一線城市到三四線城市，發展都很不平衡，各地社會經濟狀況和房地產業的發展和運行機制也不盡相同。雖然當前已有中房指數、國房景氣指數等全國性房地產價格指數系統，但就某一地區而言，適合本地區房地產市場發展情況和信息收集發布條件的指數編制方法對于本地區研究者和房地產市場參與者而言，顯然更具針對性和指導性，所以應根據不同城市條件和不同編制目的，選擇不同方法。上海市作為超大城市和經濟發展的領軍城市，具有明顯的市場特征，因此本文對上海市適用的房地產價格指數編制方法作一些有針對性的探討。

（一）不同市場情形下適用的房地產價格指數編制方法

根據前文理論和實踐兩方面的論證，本文認為，某城市房地產價格指數的編制應根據該城市情況及房地產業發展情況，遵循以下適用性原則。

1.若城市的房地產市場規模不大，發展歷史較短且發展態勢穩定，房地產產品均質性相對較強，適合用簡單方法（非同質方法）編制房地產價格指數，如焦作、延安、荊州等。簡單方法操作較為簡單，對基礎數據的歷史和質量要求較低，則適用于市場狀況平和、均質、發展較緩的地區。

2.若城市的房地產市場均質性較強，且已步入調整階段，房地產市場開始迅速發展，則適合用樣本匹配方法（近似同質方法）編制房地產價格指數，如蘇州、青島等。近似同質方法通過對原始數據進行篩選和調整，可以在一定程度上滿足房地產價格指數對同質可比的要求，與此類城市的市場條件相匹配。

3.若城市房地產市場發展歷史較長、市場分化較大、產品均質性不強，則適用于同質方法，如上海、北京。同質方法對基礎數據和交易歷史的要求高，應用于此類市場結果最為準確。

4.對于上海、北京等市場上產品種類眾多、交易量大的城市，應在完善數據收集條件的基礎上，分類發布房價指數，如按地理區域或住宅類型分類發布，這樣將大大提高指數結果的準確性，也更利于通過房價指數判斷市場走勢。

（二）上海市房地產價格指數編制方法探討

1.目前使用重復交易法。上海市作為超大城市，商品房市場的發展歷史全國領先，住房市場十分活躍，房地產交易登記備案制度及交易信息系統也較為完善。因此，本文認為上海市擁有采用準確性更高的同質方法編制房地產價格指數的基礎。

在同質方法中，特征價格法對特征變量的各要素基礎數據要求極高，上海市現存歷史交易數據并不能達到特征價格法的編制要求。與之相比，使用重復交易法則具有天然優勢。重復交易法通過同一棟房屋兩次售出的價格資料計算房地產價格指數，控制房地產的品質特征，最大限度滿足“同質性”的要求。上海市社會經濟發展迅速，人員流動量大，二手房市場經過近二十年的發展，十分活躍。2007年，上海市二手房成交量已占全市住房交易總量的53%。隨著經濟的持續發展和城鎮化的推進，上海市二手房交易份額不斷增加。2015年，二手房成交量占比超過75%，達到了歷史頂點。因此，目前上海市適合用重復交易法編制本地房地產價格指數。

2.可試行特征價格法，數據條件成熟后轉換為特征價格法。特征價格法是在理想狀態下，指數結果的準確性、可得性和周期性都較優的一種辦法。特征價格法對基礎數據的要求極高，特征值的獲得需要長期、完備的統計報告制度來保障。雖然上海市歷史數據的缺乏限制了目前對特征價格法的使用，但隨著近幾年房地產相關行業的發展和房地產登記制度的完善，房地產交易記錄已趨于完備。在此情況下，本文認為可試行特征價格法，當房地產交易基礎數據達到特征價格法的編制要求時，即可由重復交易法轉為特征價格法。

（1）特征價格法中房地產特征變量的選擇。在特征價格模型中,房地產商品的價格由房屋所附帶的各種特征聚合而成。一套住房包括許多特征，基于普遍性和研究意義考慮，可以將其分為房地產的建筑特征、鄰里特征和區位特征三大類。

表1 住房的特征變量及其分類

需要指出的是，這些指標只是理想狀態下的特征指標，在實際數據搜集、整理及模型擬合的過程中，可能需要對特征指標進行整理和刪改。

（2）房地產特征價格模型函數形式的選擇。模型的函數形式對模型的精確度具有重要影響。一般經驗是先憑借理論基礎及實踐經驗初步設定函數形式，在計算過程中對其進行修正和調整，直到模型對樣本數據的擬合度達到最優為止。在實證研究中，經常采用線性、對數－線性、線性－對數、雙對數這四種函數形式。

a.線性形式。在線性函數中，解釋變量和被解釋變量均采用線性的形式，從而解釋變量的回歸系數對應各特征因素的特征價格。

b.對數-線性形式。解釋變量采用線性形式，被解釋變量采用對數形式，回歸系數的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化一個單位，住宅價格會變化的百分比。

c.線性-對數形式。在這種函數形式下，解釋變量采用對數形式，被解釋變量采用線性形式，這時回歸系數的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價格會變化的值。

d.雙對數形式。解釋變量和被解釋變量均采用對數形式表示，此時回歸系數的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價格變化的百分比。

在實證研究中，應具體分析所研究的市場和樣本數據的情況，以求達到最好的擬合效果。一般在特征價格模型實證分析中，對數－線性和線性－對數模型更加常用。

3.重復交易法與特征價格法結合。在實踐中總會遇到一些現實問題，使構造指數的過程需要不斷修正和完善。首先，同一棟房屋在兩次交易的節點并不一定是完全“同質”的，房屋的部分特征很可能發生變化。例如隨著房屋使用年限的增加，房屋和屋內的一些設備都會老化，或社區周邊環境發生改變等，這時需要對指數加以調整，將發生變化的房屋特征納入指數構建的過程中，并加以量化，從而將重復交易法指數加以修正。而將發生變化的房屋特征量化以構建指數的過程，就是特征化的過程，即采用重復交易法與特征價格法相結合的混合方法。這種混合方法具有單一方法無法比擬的優點。首先，混合方法匯集了特征價格法和重復交易法的優點，滿足同質性要求，并且經濟意義清晰直觀；其次，它克服了特征價格法對基礎數據要求高的特點，只需對部分發生變化的特征進行量化，而其中使用重復交易法的部分所需基礎數據的準確性和可得性都較高；再次，它克服了重復交易法可用數據較少、數據使用效率低和交易周期與指數發布周期難以吻合的缺點，突破了只能將多次交易的同一棟住房作為樣本的局限，通過特征調整，很容易獲得大量分布合理、質量高的樣本數據。

4.在遠郊地區將特征價格法與典型項目法結合。重復交易法在實踐中面臨的另一個問題是適用性問題。重復交易法需大量房地產重復交易案例，并要求其具備交易的相關價格信息。但就上海整體而言，市區和近郊經過數十年的充分發展，二手房市場已相對成熟，完全可以采用上述重復交易法與特征價格法相結合的混合方法，但一些偏遠郊區近年來才逐漸發展，市場上多次交易的住宅并不多，且不具代表性。在這種市場中，如果僅使用本部分提到的三種方法，顯然會減少構建的房價指數的準確性與指導意義。因此，可以將特征價格法與典型項目法相結合。

將特征價格法與典型項目法相結合的房價指數編制方法以特征價格法為理論基礎，將具有異質性的住宅進行特征分解后進行比較和選擇，從市場中挑選出最具代表性的典型樓盤或在典型樓盤中選取典型樓房，之后利用特征價格模型，將具有代表性的樣本進行數據處理，得到修正價格。修正后的價格即可用來計算價格指數。

根據上海市的歷史沿革，依據現有行政區劃，可將擬采用該方法的區域劃分為若干個“板塊”，使同一板塊內的同質住房具有相近價格。在每個板塊內，采用典型項目法，通過統一標準選取典型樓盤作為樣本，再應用特征價格法將樣本數據加以調整修正，依次計算出每一板塊的住房價格指數。此住房價格指數對本板塊內樓盤均有參照意義。

（三）完善房地產行業統計與發布體系

概括而言，我國房地產價格指數體系經過多年的發展和完善，已經取得顯著進步，但其所應具備的同質性、準確性、及時性等尚與國外成熟的房價指數體系差距較大。我國房地產價格指數系統若要充分發揮其反映市場運行情況、指導市場活動的作用，需要在數據收集、編制方法選擇、指數結果計算與及時發布等方面進行完善。

目前，在各類房地產價格指數所采用的不同數據來源中，房地產開發企業填報的交易價格數據理論上可以完全覆蓋我國所有城市，然而，出于各種主客觀原因，由企業自行填報的數據，無法保證其真實性和準確性。房地產經紀機構發布的房屋交易報價數據在真實性、及時性方面存在明顯優勢，但只能覆蓋借助經紀機構進行交易的住房單元，因此數據來源的全面性無法得到保證。金融機構掌握的抵押物業估價數據能有效滿足真實性要求，且其形成時點通常接近于交易達成時點，但金融機構僅參與申請抵押貸款的交易，同樣無法實現數據來源的全面性。此外，估價結果的準確性程度也會直接影響該數據的準確性。相比之下，地方政府房地產主管部門在收集和掌握房地產交易數據方面具有天然的優勢，尤其是隨著房地產交易預告登記制度、房地產價格申報制度的確立和房地產網上交易平臺的推廣，網上數據庫不斷得到充實，政府無須投入大量人力和財力就能得到具有較強的全面性、準確性和及時性的房地產交易數據，該途徑是我國目前編制房地產價格指數的最佳數據來源。因此，我國應重視完善房地產行業統計與發布體系，為高質量價格指數的編制創造條件。

（作者單位：華東師范大學）