智慧調控，重在實效

文/陳伯庚

智慧調控，重在實效

文/陳伯庚

自2003年開始加強對房地產市場宏觀調控以來，至今已經有十四個年頭了，盡管調控的紅頭文件發了一個又一個，可謂力度不小，但調控的實際效果并不理想。究竟問題出在哪里呢？應當冷靜地總結和思考一下，以便在新一輪宏觀調控中加以改進。筆者以為，對房地產市場加強宏觀調控，應多一點智慧，少一點盲目性，倡導智慧調控，講究實效。

一、智慧調控的根基：正確定位，明確調控目標

對房地產市場實施宏觀調控的首要問題，是要明確調控的目標，而要明確調控目標，又必須要對房地產業在國民經濟中的地位和作用正確定位，這是智慧調控的前提和基礎。

首先，必須明確房地產業在國民經濟中的支柱產業地位和作用，這是由客觀經濟規律所決定的。房地產業的產業鏈長、關聯度強、帶動系數大，是國民經濟發展的重要增長點，對GDP增長直接或間接的貢獻率約在2個百分點左右。住宅建設投資和住宅消費雙向拉動經濟增長。前一時期有人提出“國民經濟去房地產化”，否定房地產業的支柱產業地位和作用，這對房地產業的持續穩定發展是十分有害的，不利于在新常態下確保國民經濟中高速增長。所以，必須對房地產業的支柱產業地位和作用取得共識。

鑒于這一認識，房地產市場宏觀調控的首要目標，應當是實現房地產業的持續穩定健康發展，以促進國民經濟中高速增長。

其次，房地產業宏觀調控要貫徹以人為中心的發展思想。住房消費是關系到居民生活的重大問題，社會主義生產目的是發展生產，滿足需要。發展住宅建設的目的，是為了滿足人民的居住需要，這是發展房地產業的根本出發點和歸宿。因此，宏觀調控的目標，應當是在住宅建設穩定發展的基礎上，不斷改善居住條件，提高居住水平和居住質量，這是房地產市場宏觀調控的根基和靈魂。

為了滿足人民的住房需求，必須確保城鄉居民買得到房，買得起房，租得起房，這就要嚴格控制房價，保持房價的基本穩定和合理定價，這是房地產市場宏觀調控的第三個重要目標。國際上通行的合理房價標準是，一套中等住房的價格相當于居民年收入的3至6倍。我國一線城市的房價畸高，漲幅很大，遠遠超過居民收入增幅，遠離合理房價的標準，房價泡沫越積越多，隱藏著極大的金融風險，控制房價具有極端重要性。但是房價是由多種因素決定的，不能單純強調控制房價，而是要通過供給側和需求側改革、控制土地價格等多方面措施，求得供求平衡，才能奏效。

二、智慧調控的依據：認清形勢，精準調控

對房地產市場供求狀況的準確判斷，是實施宏觀調控的客觀依據，也是精準調控的基礎。同一般商品相比較，房地產供給和需求具有一系列特點：從市場供給方面看，它具有明顯的剛性和時滯性。房地產商品的生產周期長，一般要兩三年甚至更多，短時間內供給不易及時調整；同時，房地產是房屋建筑物和土地的結合體，土地供應剛性對商品房供給的制約作用特別大。從市場需求方面看，房地產需求具有明顯的層次性、地區性特征。商品住宅價值量大，受收入水平限制，住宅市場需求可分為消費性住房需求和投資性住房需求兩大類，消費性住房需求又可分為高檔房、中檔房、低檔房三類需求。同時，受各地區收入水平和人口數量等影響，住房需求也有很大的地區差別。

只有充分認識房地產市場供給和需求的特點，才能真正摸清市場供求狀況及其變化趨勢，制定正確的調控政策，做到精準調控。去年年初，重點強調商品房總量過剩，要去庫存，各地紛紛出臺寬松的調控政策，如放寬信貸、放寬購房限制等。而下半年出現房地產市場過熱、房價上漲過快的情況，又反過來采取緊縮政策，收緊房貸，重新啟動限購、限貸政策。這一寬一緊實在使人費解，說到底，還是對房地產市場形勢缺乏準確判斷，政策左右搖擺。

筆者對“房地產市場總量過剩”的說法持懷疑態度。如果總量過剩，為什么房價那么高，漲得那么快？特別是北上深廣四個一線城市和大多數省會二線城市，去年住房價格上漲了30%以上，明顯是住房供不應求，而不是供給過剩。前一時期的寬松政策助長了住房價格上漲。

從總體來看，我國正處在城鎮化的高峰時期，2億多農民工市民化，需要大量住房，而土地供應偏緊，普通商品住房的建設還要大力推進。精準調控需要從供需兩端著力：供給方面，要求增加住宅土地供應，特別是要調整住宅供給結構，增加中小套型住房供應。需求方面，要大力支持自住性剛性需求，抑制投資性住房需求，采取差別化住房政策。

三、智慧調控策略：分城施策，精細調控

房地產是不動產，具有固定性和不可移動性的特征，這就決定了房地產市場供給和需求具有很強的區域性和差別性。我國北上深廣等一線城市、省會二線城市和三、四線中小城市的房地產市場發展程度、供需狀況、住房價格等差異很大，精細調控必須給地方調控決策自主權，分城施策，因地不同，依需有別，全國不搞“一刀切、大豁隆”的調控。

目前，我國房地產市場呈現出明顯的區域分化特征，供需不平衡的情況突出。北上深廣等一線城市由于收入水平高、導入的人口多，住房的需求量大，而土地供應不足，商品住房供給短缺，呈現出供不應求的市場形勢，自住性需求和投資投機性需求過旺，雙向拉動住房價格快速上漲。對這些地區的調控，需求側應采取緊縮政策，加大抑制住房投資投機力度，壓縮投資性需求。具體實施時，還要求精細區分需求，區別對待，有保有限。保的是剛需和自住性需求，限的是投資和投機性需求。同時，要加強對供給側的調控，增加住宅用地供給，加快住宅建設，整頓違法違規的開發企業和中介服務企業，規范市場行為，實行綜合調控。

從實踐來看，不少地方調控新政還是體現了上述要求的。北京市的“京八條”，把“加大住宅用地供應力度”放在第一位，明確提出積極推進土地供給側結構性改革，進一步增加住宅土地供應，并調整土地供應結構，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，滿足剛性自住性住房需求。上海市的“滬六條”，也提出增加土地供應和加強銷售環節監管等措施。

二線省會城市由于供求情況有別，房價漲幅不一，調控政策力度應當有所區別。

至于三、四線城市，主要問題還是住宅供過于求，供給過剩。因此，在宏觀調控上還是應采取寬松政策，鼓勵居民買房。

四、智慧調控的機制：政府主導，市場調節

在房地產市場宏觀調控中，正確處理政府與市場的關系是關鍵。智慧調控必須建立在理順政府與市場關系的基礎上。

房地產市場調控的核心是提高房地產資源配置效率問題。在社會主義市場經濟條件下，房地產資源主要是由市場機制調節和配置的。黨的十八屆三中全會決議明確提出：要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，同時更好發揮政府的重要作用。這為正確處理二者關系指明了方向。所謂市場配置資源，就是遵循價值規律、供求規律、競爭規律等市場經濟規律，運用價格機制、供求機制、競爭機制調節資源配置，簡要地說，就是依據價值規律，反映供求關系，體現競爭原則，把房地產資源配置到效率最高的部門和企業中去，實現資源配置高效率。所以，要充分發揮市場在房地產資源配置中的決定性作用。

政府在宏觀調控中的主導作用，主要是制定國民經濟長期發展戰略，掌握調控方向，采取正確調控政策措施，引導房地產市場協調穩定健康發展。應盡量少用行政命令手段，主要利用稅率、利率機制調節，以間接調控為主。

政府主導和市場調控絕不是矛盾的，而是存在互補性的，可以做到內在結合。市場調節的長處是信息靈敏反饋快，資源配置效率高，但也存在著盲目性、滯后性、分化性等缺陷；政府主導的長處是可以制定長期發展規劃，從全局出發協調各方面關系，做到有計劃按比例發展，但也存在著對房地產市場干預過多，越位、錯位、缺位等問題。把二者結合起來，取長補短，就可以既充分發揮市場調節的高效率，又充分發揮社會主義制度的優越性，保證房地產市場持續穩定健康發展。

五、智慧調控方式：放眼長效，依法調控

前段時期政府的房地產市場宏觀調控政策頻繁多變，往往是一年一變，使地方很被動，居民不知所措，搞亂了科學預期，房市脫離正常軌道，房價泡沫越積越多，面臨泡沫破裂的危險。究其原因，是調控決策者犯了主觀主義的短視毛病，頭痛醫頭，腳痛醫腳，沒有從根本上建立長效機制，進行科學調控、依法調控。

所謂長效機制，是指符合社會主義市場經濟規律、較為規范、長期起調節作用的機制。社會主義市場經濟規律既包括反映社會主義本質的中國特色社會主義經濟規律，又包括反映市場經濟運行的客觀規律。前者如發展生產、滿足需要的基本經濟規律，以人為本、以人民為中心的發展規律、按比例協調發展規律等，根據這些規律制定的保障民生、充分滿足居民居住需要的住房政策、支持自住性住房政策和住房社會保障政策等，都是對整個社會長期起調節作用的長效機制。后者如反映市場經濟一般規律的利率機制，也是利用經濟手段進行調控的最好的長效機制。政府可以運用信貸政策，通過控制住房消費信貸投放的貨幣量來控制住房需求，住房需求不足時放松房貸，住房需求過旺時收緊房貸，特別是對投資投機性購房，通過限制房貸成數（首付款）和提高房貸利率，可以抑制住房投資和投機，穩定房價。

財政稅收政策也是較好的房地產市場調控長效機制。如增加住房稅收可以抑制過旺的住房需求，降低住房稅收可以擴大住房需求。世界各國都通過物業稅（或房地產稅）來抑制投資投機性購房需求，取得了較好效果。我國至今尚未開征物業稅，靠“三限”（限價、限購、限貸）來控制投資投機性購房，絕非長久之計，應盡快出臺物業稅政策。

法律手段是最規范也是效果最佳的房地產市場調控的長效機制。政策手段易變，且缺乏約束力，難以監督，而法律手段的特點是比較規范，且有強制性的執行力和約束力，通過規定當事雙方的權利和義務，實現公平、公開、公正和合理的利益調節。所以，發達國家通過多種房地產法律來規范房地產開發、銷售和消費行為。我國至今只有城市房地產法和物權法，沒有制定住宅法和住房保障法，只靠紅頭文件規定的短期政策進行調控，很不規范，漏洞很多，是個很大的缺陷。從長期來看，應盡快出臺住宅法和住房保障法，把住房建設、銷售、交易、消費諸多行為納入法制軌道，通過法律規范來保障房地產市場穩定健康發展。

（作者單位：華東師范大學東方房地產學院）