遏制投機“炒”住房
——中央經濟工作會議關于房地產問題的解讀

文/周明

遏制投機“炒”住房
——中央經濟工作會議關于房地產問題的解讀

文/周明

2016年12月14日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行，與近五年來的中央經濟工作會議相比較，此次會議針對房地產問題不惜重筆濃墨，對其給予了充分的關注，從中可以看出中央對今后房地產業發展的目標取向和政策把握。

會議提出了五個“要”：一要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。二要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。三要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。四要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。五要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。

一、 堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位

毋庸置疑，住房的商品屬性使其具有居住和投資的雙重功能，但住房首先是以居住為主，這也是中央經濟工作會議強調“房子是用來住的”的關鍵所在。因此，住房制度的設計首先要解決廣大市民的居住問題。至于個人家庭擁有多套住房并用來出租的行為，雖是長期性投資，但也算是用于居住范疇。至于“炒房”，其“買房”的目的在于“賣房”，實現對住房價值的短期升值預期，屬于投機行為，因而是熱點城市房價高企、易產生房地產市場泡沫的主要根源，對此應該堅決地加以制止。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，就是正本清源，讓住房回歸居住的主要屬性。可以預見政府在今后房地產調控政策和制度設計層面上，將會對投機性“炒房”加大遏制力度。“限購”是政府為穩定市場所采取的短期行政手段，從長遠計，必須運用金融、稅收、法律等手段，研究住房以“自住為主”、防止“炒房”的制度設計和房地產市場監管機制。

但話說回來，“炒房”這么熱還是緣于國內實體經濟不景氣、投資渠道匱乏。近年來，搞實業不如搞房地產，股市低迷，導致社會資金大量涌向房地產業，但由于許多城市的限購政策，投資熱錢開始大量轉向海外樓市。要解決社會閑資的出路問題，除了在政策上設計遏制“炒房”的措施外，還應從根子上“對癥下藥”，拓寬投資渠道，吸引資金更多地投向實體經濟。對于個人家庭多套住房用于出租的投資行為，要加強規范，通過制度設計將其納入住房租賃市場，進一步完善住房租賃市場建設。

二、 建立基礎性制度和長效機制

房地產宏觀調控這么多年，建立長效機制也講了這么多年，但由于基礎性制度不夠完善，實施效果并不明顯，甚至出現了政府越調控房價越上漲的現象。除了運用行政手段來防止房地產市場大起大落外，就房地產業發展而言，需要建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，在房地產業發展過程中，形成削峰填谷的作用，從而防止房地產市場泡沫的產生、膨脹及破裂。

我國的國情是：雖說已成長為全球第二大經濟體，但仍處于社會主義初級階段，人均GDP不高，屬于發展中國家；我國較大的貧富差距及東西部差別在今后相當長的時間內依然存在；在中國特色社會主義市場經濟下，市場尚未在資源配置中起決定性作用，政府作用的發揮也有待加強。因此，國家應有針對性地因城因地施策，避免出臺“一刀切”的行政措施，由國家立法，各地政府通過建立完善的體制、機制和規章，來規范房地產業的發展。應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列基礎性制度建設，從而形成長效機制來引導房地產市場健康平穩發展。

三、 嚴格限制信貸流向投資投機性購房

房地產業是資金密集性產業，一般來說，無論是開發商建房還是個人家庭購房，如果沒有金融信貸融資的支撐，光靠自有資金，開發商恐難完成建房項目的前期資金投入，個人家庭則基本沒可能承擔動輒幾百萬的房款。長期以來，住房信貸作為銀行機構的優質產品，一直受銀行機構親睞，銀行可以不向中小企業放貸，卻很樂意發放給市民購房貸款。

改革開放以來，隨著大量引進外資、出口貿易增加，我國的外匯儲備與日俱增，相應地也增加了人民幣的發行量。人民幣超發使社會積累了大量閑資，同時，為降低企業融資成本，增加貨幣的流動性，央行不斷降息，房地產業“黃金十年”的高額利潤，誘使社會閑資和投資投機客紛紛涌入房地產市場。貸款購房——生錢買房——賣房生錢——再炒房，這一條炙手可熱的生財之道，引來了大批投資投機客和“炒房團”，從而使一線城市及熱點城市的房價瘋漲，形成了房地產市場泡沫。

因此，這次中央經濟工作會議提出要在宏觀上管住貨幣，在微觀上嚴格限制銀行信貸資金流向投資投機性購房，對市民合理的自住購房則要制定相應的信貸政策加以鼓勵和支持。銀行金融機構應嚴格執行對住房信貸對象的審查制度，不能為求一時的業績而放松對限貸對象的放貸，從而使投資投機購房者有可乘之機。要嚴控住房信貸的流向，使房價穩中有升，確保住房金融安全，從而防范金融危機的風險。

四、因城施策、互聯互通去房地產庫存

在去庫存方面，會議提出二個“要”：一要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。二要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

房地產去庫存是當前國家經濟發展的“五大任務”之一，與一線城市和熱點二線城市增加供給不同，房地產去庫存主要是三四線城市的任務。由于三四線城市的內生住房需求原本就不足，加上過度的房地產開發，便造成大量房地產庫存積壓。要消化三四線城市的房地產庫存，中央開出了治本良方，即通過城市基礎設施建設，提高三四線城市環境質量，利用便捷的交通與大城市實現互聯互通，大城市將部分功能轉移到周邊小城市，使三四線城市能夠成為大都市的后花園。同時，也要考慮新型產業的發展，使其能夠吸引農民進城成為新市民。通過新型城鎮化來吸引人口，可增加住房需求來化解房地產庫存積壓的矛盾。三四線城市與一二線城市功能應實現錯位發展，形成優勢互補。這就要求在城市總體規劃中，大中小城市聯動制定區域一體化的發展戰略，通盤考慮城市的功能定位，使城市協調發展。

五、有效合理使用城市土地

像上海這樣的特大城市，正向著建設“四個中心”和科創中心、卓越的國際大都市方向發展，但是城市可供開發的建設用地稀缺，規劃用地指標已達上限，因此，上海今后的房地產開發，應更多地考慮在建成區里有效合理地使用城市土地，通過城市更新和舊區改造來進一步完善城市功能。如：隨著去產能和產能轉移，對一些老舊廠房的土地實行再開發，以適應重塑城市功能的需要；對于房屋設施陳舊、功能老化、土地利用率不高的建筑，進行更新改造。在城市更新改造的同時，也要注意對優秀歷史建筑和街區的保護，不應以大拆大建等一時的痛快來抹掉城市發展的歷史。因此，要廣泛聽取專家和民眾的意見，研究制定城市更新和舊區綜合改造規劃，做到全市一盤棋，有步驟地分批實施改造規劃。

六、深化農村產權制度改革

會議同時指出，要深化農村產權制度改革，明晰農村集體產權歸屬，賦予農民更加充分的財產權利，統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

長期以來，農村集體土地產權歸屬不明晰，影響了新農村建設和新型城鎮化進程。這次中央經濟工作會議強調要深入推進農業供給側結構性改革和深化農村產權制度改革，并探索開展城鄉之間、地區之間人地掛鉤政策（即地隨人走，人口遷移到哪里，這些人口所占用的建設用地面積就轉移到哪里，從哪里遷出人口，哪里就要相應地減少這些人所占用的建設用地面積）試點，實行城鎮建設用地增加規模與吸納農村人口進入城市定居規模掛鉤、城市化地區建設用地增加規模與吸納外來人口進入城市定居規模掛鉤，從而實現城鄉土地要素的流動，促進城鎮化發展。

七、發展住房租賃市場

完善的住房制度必須考慮向不同的收入階層提供不同的住房，“住有所居”是國家保障每個公民居住權利所制定的住房發展目標。對于城市低收入家庭以及新市民如新畢業的大學生、進城務工人員、城市流動人口來說，租賃住房是解決其居住問題的最佳選擇。目前的租賃住房中有政府主導的公共租賃房，因其建設量少且處于偏遠地區，很難滿足租賃市場的現實需求。大量私房因其距工作地較近，一定程度上滿足了廣大租戶的需求，在住房租賃市場上占據重要地位。

發展住房租賃市場是完善住房供應體系的關鍵，而私房租賃又是完善住房租賃市場的重要環節。因此，一方面，政府要加大公共租賃房的建設力度，完善公共租賃房的管理，防止物業管理不到位以及公租房轉租、群組的現象出現，另一方面，也要規范私房租賃市場，將私房租賃納入正常的住房租賃市場管理渠道，對租金調整和租約履行進行監管，保護業主和租戶雙方的權益。同時，希望政府加快我國住房法的立法進程，盡快出臺住房法規，而有關房屋租賃的條文應作為住房法規的主要部分。

（作者單位：上海市房產經濟學會）