房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負效應分析

劉才義

摘要：自2016年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到房地產(chǎn)行業(yè)。增值稅稅制設定對房地產(chǎn)業(yè)稅負有什么樣的影響？“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣應對？本文首先對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅負變化和影響進行分析，之后提出“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅收籌劃建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；稅收負擔

“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)銷售過程中涉及稅種多樣，重復征稅問題嚴重，導致企業(yè)間接將稅負轉(zhuǎn)嫁到房價上來。“營改增”之后，基于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，稅制改革對企業(yè)來說存在諸多困難。在這樣的環(huán)境下，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負帶來怎樣的影響，如何關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的簡要介紹

所謂“營改增”，就是政府為緩解一些特定行業(yè)的重復征稅問題，將這些行業(yè)的征稅方式由以前的征收營業(yè)稅改為征收增值稅。理論上來說，增值稅相對于營業(yè)稅，具有稅收中性（稅收不會引起商品相對價格發(fā)生變化從而不改變納稅人行為的選擇）的特點，能夠有效降低重復征稅引起的稅負過重問題，也就能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

二、“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅負的變化

“營改增”之后，銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)行業(yè)小規(guī)模納稅人稅率為5%，從稅率上看與改革之前并無影響，但是增值稅針對小規(guī)模納稅人又有一定的稅收優(yōu)惠政策，也就在一定程度上降低了稅負。

對于一般納稅人來說，可以通過取得進行稅額發(fā)票抵減銷項稅額，適用簡易計稅方法的，在納稅義務發(fā)生時間內(nèi)，按當期銷售額的5%征收率計算應納稅額。

舉例來說“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅收的變化。

假設X房地產(chǎn)公司銷售收入為1000萬，成本為400萬，增值稅銷項稅率11%，進項稅率統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他因素影響。

X公司在“營改增”之前所交稅費=1000*5%=50

X公司在“營改增”之后所交稅費=1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17% =40.98

從上述案例看出，營業(yè)稅以企業(yè)的當期銷售收入為計稅依據(jù)，增值稅以不含稅銷售收入為計算銷項稅額依據(jù)，以不含稅成本計算進項稅，僅對增值部分收取稅負。

假設B房地產(chǎn)公司開發(fā)項目C，均價為30000元/平，土地樓面價為10000元/平，建安成本為2500平，設計、監(jiān)理費1000元/平，財務費1000元/平，廣告費500元/平，其他費用500元/平。建安成本在“營改增”后適用稅率11%，設計、監(jiān)理費、財務費、廣告費適用稅率6%。

（一）“營改增”前稅負

1.營業(yè)稅及附加=30000*5.6%=1680 （元/平）

2.土地增值稅

增值額=30000-（10000+2500+1000）* 1.25-1000-1680=10445（元/平）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土地增值稅=10445*40%-19555*5%= 3200.25（元/平）

企業(yè)所得稅=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.26）*0.25 =1154.94

總稅負=1680+3200.26+1154.94=6035.2 （元/平）

（二）“營改增”后稅負

1.增值稅=（30000/（1+11%）-10000）* 11%-[2500/（1+11%）*11%-（1000+500）/ （1+ 6%）*6%]=1872.97-（247.75-84.91）=1710.13 （元/平）

城建稅及附加=1710.13*12%=205.22 （元/平）

2.增值額=30000/（1+11%）-（10000+ 2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25-（1000+ 1710.13+205.22）=7617.08（元/平）

增值率=7617.08/19409.94=39%

土增稅= 7617.08*30%=2285.12（元/平）

3.企業(yè)所得稅= （30000/（1+11%）-10000 - 2500（1+11%）-（1000+500）/（1+ 6%）-1000- 500-1710.13-205.22-2285.12）*0.25 =1914.8 （元/平）

4.總稅負=1710.13+205.22+2285.12+1914.8=6115.27（元/平）

從上述案例分析可以看出，“營改增”之后，假設房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本能夠扣除，最終企業(yè)交納的稅額變化不大，企業(yè)的總體稅負沒有多大區(qū)別。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對企業(yè)的會計處理水平要求更高

不少房地產(chǎn)企業(yè)還缺少一套完善的會計系統(tǒng)，對會計業(yè)務的處理方式還不夠成熟，一些企業(yè)會計從業(yè)人員并不能將企業(yè)全程會計信息完善地表達反映出來，也就導致房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進項稅額抵扣存在困難。這樣，若是企業(yè)的銷項稅率遠遠高于營業(yè)稅率，發(fā)生的進項稅額不能充分抵扣，那么企業(yè)的稅額將會很高，也就不能達到“營改增”降低稅負的目的。

（二）對企業(yè)的發(fā)票管理能力要求更強

“營改增”之前，企業(yè)征收的營業(yè)稅不需要抵扣發(fā)票，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)票管理水平普遍不高。“營改增”之后，企業(yè)需要進行進項稅額的抵扣，并且企業(yè)稅負水平的高低在很大程度上取決于進項稅額的抵扣程度，因此對企業(yè)的發(fā)票管理水平提出了新要求，企業(yè)需要提升能力以應對“營改增”帶來的改變。

（三）獲取進項抵扣發(fā)票存在一定難度

房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及到多種多樣企業(yè)的鏈條復雜的產(chǎn)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)鏈條中，并不是所有企業(yè)都被納入“營改增”范圍內(nèi)，有些上下游企業(yè)并沒有“營改增”，因此，企業(yè)可能不能在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得完整的進項稅抵扣發(fā)票，這種情況下就會造成企業(yè)的應交稅額增加。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本很大部分是土地成本，但政府作為土地的所有者，并不具備納稅人資格，一般情況下，是不能取得增值稅專用發(fā)票的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地發(fā)生的成本能不能抵扣增值稅進項稅，怎樣抵扣，都是一個難以解決的問題。

四、“營改增”之后的相關(guān)稅收籌劃建議

（一）選擇適當?shù)募{稅人身份

房地產(chǎn)企業(yè)選擇成為小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，在有些情況下稅負水平相差較大，因此企業(yè)在選擇納稅人身份時，應當合理籌劃，盡量使得應納稅額最小。

（二）完善進項稅的管理

完善進項管理，首先由于進項稅抵扣發(fā)票是從供應商處取得的，因此需要對供應商的身份進行仔細確認，看供應商是否是增值稅一般納稅人，在供應商選擇上盡量選擇一般納稅人，才能確保進行稅額最大程度的抵扣；其次，在一些情況下，供應商可能會以降低價格為條件而不給企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票，這種情況下，企業(yè)應當權(quán)衡長遠利益考慮，避免受到更大損失；再次，加強對企業(yè)人員的稅務培訓，對于能夠抵扣的項目和不能夠抵扣的項目必須準確區(qū)分，哪些業(yè)務不能抵扣，哪些業(yè)務能夠抵扣，抵扣的稅率是多少，都必須清楚知道，才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進項稅。

五、總結(jié)

通過以上對房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅負的變化與影響進行分析，可以看出，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既可能降低了企業(yè)的稅負，也可能給企業(yè)帶來了諸多風險。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后，必須綜合整個經(jīng)濟環(huán)境，考慮企業(yè)實際情況，直面“營改增”帶來的機遇與挑戰(zhàn)。

參考文獻：

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（作者單位：中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司）