試析不動產租賃業營改增存在的問題與應對方式

曾東輝

摘要：在國家政策的鼓勵和廣大納稅人的積極支持下，國家稅務總局在2016年期間陸續出臺了《關于營業稅改征增值稅試點若干政策的通知》等文件，不斷對我國當前的經濟宏觀形勢和稅制改革要點進行分析和判斷。隨著營改增試點范圍的不斷擴大，此次稅制改革對我國各行業的影響也在逐步加深。本文立足營改增對不動產租賃行業的影響，對營改增后不動產租賃行業的納稅籌劃管理中的問題和應對辦法進行了進一步的探索。

關鍵詞：營改增；不動產租賃；問題

一、營改增對不動產租賃業的影響

2016年5月起，營改增試點范圍擴大到了包括房地產業、建筑業、生活服務業和金融業四個行業在內的絕大部分經濟產業。因此，在當前的經濟政策環境下，企業發展中遇到的最主要問題就是實現營改增試點環境中實現行業新舊稅制銜接與轉換，從而實現新的稅制政策下行業利好與稅負下降的實現。然而，對于不動產租賃行業來講，由于建筑業同房地產業進入營改增試點范圍內的實踐尚短，在適用稅率、納稅核算和抵扣鏈條的完善等方面都還存在一定的問題。在目前營改增改革實踐的推行過程中，不動產租賃作為國家經濟發展中一個必不可少的環節，由于受到了營改增稅制政策的影響，一些行業內企業的市場經濟行為受到了極大的影響，導致了我國目前不動產租賃行業發展趨勢放緩的現狀。因此，如何理解此次營改增稅制改革政策，發現不動產租賃行業企業涉稅管理中存在的問題，加強在新的稅制環境下企業的生存與發展的能力，成為了當前不動產租賃行業持續發展中面臨的最主要的問題。

二、營改增后不動產租賃業中存在的問題

（一）納稅人身份認定問題

營改增后，不動產租賃行業的適用稅率由之前的5%的營業稅調整為11%的增值稅，并對經營過程中取得的增值稅專用發票進行進項稅的抵扣。行業稅負呈現明顯上漲的趨勢。然而，根據不動產租賃增值稅政策，年銷售額度不滿500萬的企業可以進行小規模納稅人資質的認定，取得小規模納稅人資質后，企業可以按照簡易計稅法計稅，其適用稅率為5%增值稅。對于個體工商戶出租住房的收入和個人出租租房及其他建筑的收入均按照簡易計稅法計稅并采取適用1.5%增值稅的減稅征收稅率。但按照簡易計稅法計稅并繳納增值稅的企業，在納稅過程中將不再進行進項稅的抵扣。因此，營改增后企業如何進行納稅人資格的認定不但會影響企業的稅負壓力，同時也將成為決定企業發展法相的重要影響因素。

（二）異地不動產租賃業務納稅申報問題

根據營改增后的相關政策，不動產租賃企業業務中不動產的所在地同企業所在地不同的情況需要進行增值稅的預交，否則將無法繳納增值稅。也就是說，若A企業所在地位X市，在Y市購進不動產一幢作為寫字樓對外出租，由于A企業所在地同其出租的不動產不再統一地點，因此A企業在納稅行為發生時應繳納于正稅款，繳稅額度為企業租金÷（1+11%）×3%。同時在完成預交申報后，A企業影響企業所在地稅務部門進行申報按照正常的增值稅納稅辦法進行繳稅活動，企業此時的應繳稅額為企業租金÷（1+11%）×11%，并在這一過程中根據取得的增值稅專用發票進行進項稅的抵扣。

（三）不動產業務租賃復雜性問題

不動產行業的業務項目具有相對的復雜性，這一特性給行業內企業財務管理工作進行營改增后的改革帶來一些顯著的問題。不動產租賃行業業務范圍主要分為短期租賃業務和長期租賃業務兩大類。短期租賃一般用于滿足承租人短期臨時需要的業務，其操作過程相對簡單。而同操作相對簡單的短期租賃相比，在不動產企業長期租賃業務中，租賃形勢分為正常租賃和售后回租兩種主要形式。另外，在不動產的所有權上不動產分為租賃企業從房地產開發商處購置的不動產和租賃企業自行開發或委建施工的不動產。在上述業務范圍中，不動產企業的租金收入和進項稅的界定等問題，使得營改增后不動產租賃企業的財務核算與納稅任務更加的艱難。

（四）營改增實施后不動產租賃行業納稅過渡問題

不動產租賃行業由于前期投入較大，企業需要進行不動產的購置和開發，并提前墊付建筑施工的費用。因此，在營改增后不懂茶租賃企業構建不動產投入的大量前期資金難以取得相應的進項稅專用抵扣發票，導致了營改增后不動產租賃企業進項稅抵扣無法實現，而面臨著由5%營業稅提高至11%的增值稅的問題，將會導致不動產租賃企業的稅負出現短時內的劇烈增加導致后期企業稅負過重，影響了企業的財政狀況和企業內流動性資金鏈的彈性，給企業的持續發展帶來極大的影響。

三、不動產租賃業營改增后的應對方法與策略

（一）按照不同納稅人身份認定進行計稅方式的選擇

營改增后，企業根據不同的納稅人身份的認定按照不同的增值稅稅率完成企業的納稅活動。一般納稅人的不動產租賃企業的稅率由5%的營業稅調整為11%的增值稅，但在納稅的同時可以根據企業取得的進項稅發票實現企業進項稅的抵扣。根據相關政策，不動產租賃企業的納稅義務發生在企業受到租賃預收款的當天，因此一般納稅人企業在營改增實施后由于前期準備不充分的原因，很可能出現由于缺乏必要增值稅專用票據作為進項稅抵扣依據導致的稅負突然增加的問題。因此，為了防止企業稅負壓力突然增大，在企業進行一般納稅人身份認定過程中，要加強對企業進項稅發票開具、補開和管理工作，防止企業稅負壓力過大給企業帶來不必要的經營風險。同時，對于中小型不動產租賃企業，可以申請小規模納稅人資質的認定，根據自身的發展狀況，選擇最適合自身未來發展的道路和方向。

（二）加強企業財務對不同業務涉稅處理能力

營改增后，不動產企業的納稅行為由于受到相關政策和企業經營業務復雜性的影響，導致了企業涉稅財務管理工作量增加、財務管理難度增大的問題。因此，根據不動產企業涉及到的業務范圍，企業財務在管理過程中應對企業的短期租賃、長期租賃、直租、售后回租等不懂的租賃項目進行分別記賬管理和納稅核算工作。同時，由于營改增后不動產租賃企業受到異地不動產所在地預交稅款申報的問題，對于企業異地不動產企業應成立單獨的財務管理小組進行統計、核算和申報工作，防止出現異地租賃過程中由于不能及時納稅導致的企業涉稅風險問題的出現。

（三）合理規劃營改增期間的不動產租賃納稅過渡辦法

目前，隨著營改增試點工作的不斷推行及各行業納稅管理工作的深入推進，不動產租賃企業應抓住目前營改增試點階段的相應優惠政策完成企業納稅管理的過渡性工作。通過參考較早納入營改增試點范圍的有形動產租賃行業等，對企業在營改增試點前已經生效的租賃合同和在建項目合同進行梳理，對于可以按照營改增前稅制納稅的合同部分，即在2016年4月30日前已經生效的合同內容和在建項目工程，盡快進行申報并按照要求進行稅款的繳納。同時企業應加強對營改增相應政策的深入理解，找到適合自身企業發展的納稅籌劃辦法，從而實現營改增階段企業涉稅管理的平穩國度和營改增后企業稅負只減不增的改革目標。

四、結束語

出于國家宏觀經濟發展和行業改革調整的需要，營改增是我國經濟和稅務管理中不得不面臨的必然趨勢。隨著營改增試點工作在全國范圍內的不斷普及，不動產租賃企業的發展受到了來自此次稅制改革的重大影響。為了實現營改增后企業稅負壓力只減不增的目的，不動產租賃企業應正視其營改增環境下企業面臨的稅負壓力和稅務問題，根據企業暴露出的各種問題，對自身的管理進行不斷的調整，最終達到適應國家經濟宏觀形勢的目的，從而實現國家和企業共同發展的雙贏局面。

參考文獻：

[1]曹星宇. 不動產租賃業務營改增問題[J]. 中外企業家，2016，17：50.

[2]黃鑫，張偉. 不動產交易與不動產租賃營改增政策解析[J]. 財務與會計，2016，15：38-42.

（作者單位：深圳市龍華新區大浪辦事處集體資產管理辦公室）