淺議商品房預售的法律規制

劉一男

摘要：近年來，商品房預售制度在我國經歷了高速發展，雖然該制度逐步滿足了居民快速增長的對商品房的大量需求，對繁榮房地產市場起到了巨大的促進作用，但是由于相關立法的不完善，其缺點也不斷的顯露出來。如果能不斷健全與商品房預售制度相配套法律，加強相關法律領域的立法，就能夠使這項制度為全國居民謀福利。

關鍵詞：商品房；商品房預售；法律規制

中圖分類號：D923.6；F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0259-01

一、商品房預售的概述及法律屬性

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

從法律屬性來看，商品房預售是開發商和預購房者之間的一種買賣合同，是一種特殊的遠期交貨合同，在這一點上與現貨買賣合同，普通的信用買賣合同是有很大區別的。遠期交貨合同要預付商品全部價款，商品房預售則只需付首付，也就是商品房的一部分價款。

二、商品房預售制度存在的法律缺陷

（一）對商品房預售資金的監管力度不夠

我國傳統的購房置業觀點，使得房地產行業異常火爆；同時銀行也為購房者打開便利之門，只要你符合銀行的購房貸款要求，就可以向銀行申請貸款繳納房款，購房者按月償還銀行本息。我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項必須用于相關工程建設，禁止房地產開發商挪用預售所得款項從事其他行業的經營，做到專款專用。但在實踐中沒有統一的對預售資金進行有效監管的措施與方法，我國對預售資金專項監管的規定非常匱乏，就使得開發商肆意違規操作，侵害購房者的合法權益。

（二）預售制度配套的法律法規缺失

我國雖然在不斷完善相關法律，然而，由于這些法律規定只是從整體去說明問題，對具體的細節規定不多，使得開發商違法挪用專項資金的事情時有發生，目前該問題也未出臺相關的解決辦法。總之，我國現有的相關法律，雖然有利于商品房預售這一制度的發展，但有些法律缺乏具體細節的規定，有些缺乏對監管主體的規定，有的法律效力層次不清。

（三）信息披露機制不透明

從當前的商品房預售制度來看，購房者已經支付了一部分的房款，而房還在建造過程中。就是通過這種方式，開發商肆無忌憚的把風險轉移給了勞苦大眾，其實也是侵犯了居民的知情權。由于受到市場供求關系，不可抗力等因素的影響，商品房預售的交付履行周期長，還受到建筑材料價格、土地價格影響，使得交易雙方都面臨著不可預測的風險。購房者則處于信息劣勢的地位，開發商就會利用這種不均衡的狀態，想方設法的隱匿有關購房信息，將風險轉嫁到購買者頭上，暗中獲取利益，這都是由于信息嚴重不均衡造成的。

三、商品房預售制度的完善建議

（一）健全商品房預售資金監管制度

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”就該條款來說，缺乏相應的監管規定，其及時性和有效性有待增強。從監管模式上看，我國還沒有建立統一的商品房預售監管模式，但是從各個地方性法規或規章來看，在商品房預售監管領域，我國存在三種模式：中介機構監管模式、政府監管模式、商業銀行監管模式。中介機構監管模式，應加強其法治化建設，使其成為自律組織，保證監管權力有效及時的行使。商業銀行監管模式，應加強其獨立性建設，設立獎勵機制，使商業銀行有效地履行其監督管理職責。政府監管模式，為了防止國家工作人員濫用職權，應設立權利制衡機制，明確責任承擔。

（二）完善商品房預售制度的相關配套法律

為了使政府部門負起相應責任，嚴格審核預售方的相關資質與條件，依法頒發預售許可證，防止與開發商聯手共同侵害預購人的合法權益。法律應明確規定：政府批準預售的商品房，造成損失的，預購人可以提起行政賠償訴訟，由政府對違法行為承擔相應的賠償責任，受害人獲得相應的補償，政府代位取得對開發商的賠償請求權。還應規定：由于監管機構監管不力或銀行對賬戶管理出現失誤，給居民造成損失的，有必要相應的承擔連帶責任。房地產開發商和建筑商損害購房者的合法權益的，應依法承擔相應的行政責任，如取消預售資格，吊銷其營業執照；情節嚴重構成犯罪的，應當依法追究其刑事責任。

（三）建立健全房地產行業的誠信機制與信息公開制度

居民享有知情權，這是法律賦予的且不得剝奪，因此有必要建立信息公開制度。通過信息資源共享，銀行查詢商品房交易情況、抵押、查封、權屬狀況等信息是非常便捷的，由此降低放貸的風險。實現對每套商品房預售全過程的跟蹤管理，使預購者以最低的成本獲得足夠的買房信息，扭轉預購者在交易中所處的信息不對稱的局面，政府部門可以通過網絡對房地產政策法規信息及時、公開地進行披露。此外，有關房地產管理部門應制定相關的質量標準，嚴格檢測預售房的質量，為了提高購買者信息擁有量，還應當通過各種各樣媒介途徑宣傳正確的、適宜的預購者的消費行為。

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