小產權房交易法律風險防范研究

董曉靜

摘要：自從2007年，在房價飛漲的房地產市場中，價格低廉的小產權房爆紅，自此關于小產權房的爭論就此起彼伏，小產權房交易成為人們關注的焦點，面對市場環境的復雜多變，針對實踐中日益突出的小產權房交易糾紛，亟待建立健全小產權房交易法律風險防范機制，制定務實可操作的法律風險防范對策，從而保障小產權房交易安全，指導和規范小產權房交易的民事法律行為。

關鍵詞：小產權房；法律風險；防范措施

中圖分類號：D922.181文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0250-01

在小產權房領域，盡管有國務院和國土資源部禁止交易的明確表態、建設部的風險提示、北京某農宅糾紛一案人民法院不予支持的終審判決、濟南等地的“強拆風暴”，但是，仍有數以萬計的人選擇小產權房，交易仍在繼續，爭論并未平息，社會關注熱度依舊高漲。2016年5月6日，國土部明確表示：集體土地上建公租房將在北京、上海先行試點。這個消息將小產權房交易再次帶回人們的視野，成為炙手可熱的話題。就我國目前而言，理論界以及司法實務界對于小產權房交易相關法律問題尚無定論，小產權房在交易過程中的法律隱患依然存在，因此，無論是對于準備購買小產權房的廣大購房者還是對于已經購買小產權房的買受人來說，要樹立小產權房交易的法律風險意識，重視和加強風險防范。

一、小產權房交易現狀

針對小產權房，其交易現狀分析如下：1、規模大，影響范圍廣。對于小產權房的購買者，客觀上已形成了一個相當規模的群體；2、價格低，客觀需求大。小產權房受到市場的大力追捧，主要原因在于價格低廉。其明顯的價格優勢使其依然熱銷；3、社會反映強烈。社會各界分別從不同的角度發表看法，形成“百家爭鳴”的局勢，各方觀點針鋒相對；4、情況復雜，開發形式多樣化。小產權房的類型復雜，包括由村集體或鄉政府獨立開發建設的房屋、集體或鄉政府與開發商聯合開發建設的房屋以及本村農民在宅基地上建造的自建房，對于不同類型的小產權房處理難度較大。

二、小產權房交易法律風險及成因分析

（一）小產權房交易法律風險分析

根據以上對小產權房交易現狀的研究，總結在小產權房交易過程中的法律風險主要集中于以下：1、小產權房的產權不完整，因此購房者不能取得房屋的合法產權；2、針對集體土地使用權能否流轉，購買小產權房的買受人無法獲得合法轉讓過戶，因此無法正常實現房屋的流轉價值；3、購買的小產權房不能被正常地繼承、遺贈和贈與；4、對于房屋質量問題、公共設施維護問題，救濟途徑非常有限；5、國家進行宏觀調控征收集體土地時，小產權房無法獲得征收拆遷補償。

（二）小產權房交易法律風險成因分析

第一，村集體與房地產開發商的違法建造行為。面對激烈的市場競爭，在利益機制的驅使下房地產開發商違法違規在集體土地上建造房屋，村集體受利益機制的驅動在小產權房供給方面動力充足。第二，購房者自甘冒險而購買的行為。面對房市膨脹，人們只能望洋興嘆，而小產權房價格低廉，符合人們的消費需求，人們甘愿冒險而去購置小產權房。第三，法律的缺失。當前我國法律制度框架下對于小產權房交易的規定不確定、不完善，尤其對于小產權房交易合同效力認定不一。第四，政府監控不到位。由于市場調節具有自發性和盲目性，開發商未嚴格按照規劃使用土地在肆無忌憚建設小產權房時，購房者瘋狂購置小產權房時，政府未能及時伸出“無形的手”加以宏觀調控。

三、小產權房交易法律風險防范路徑

（一）在立法上，一方面，明確小產權房交易合同的效力，以保障農民的土地權益；另一方面，對于屬于集體所有的具有房地產開發價值的可供于住宅建設的土地，經由政府征收后進行開發建設的，法律應規定其土地收益由政府和農民集體共享，土地國有化后所收益的土地出讓金，部分應返還給農民集體，從而預防小產權房交易糾紛發生；此外，修改、完善配套法律制度，完善土地承包經營制度，完善集體土地流轉制度。

（二）政府加強抑制投資性購房行為，引導房地產市場健康發展，保障真正有居住需求的民眾的權益；政府加強對小產權房交易監管，完善現有小產權房登記辦證，對擬拆遷的小產權房進行合理補償。

（三）加強法律宣傳，明確小產權房交易法律風險，提高群眾風險防范意識。

四、總結

現實中小產權房的錯綜復雜亟需購房者審時度勢，擦亮眼睛，明析小產權房的產權歸屬，更多關注購房的長遠利益，有效進行風險防控，以切實保護自身利益。此外，政府也要充分發揮其職能，加強宏觀調控，規制小產權房交易，以維護市場交易穩定，促進房地產市場健康發展。

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