在加拿大“以租養房”是門學問

本報駐加拿大特約記者　陶短房

不久前加拿大安大略省多倫多市發生了一件事，一對90后年輕夫婦想通過中介租下一套高層公寓，結果業主以“太年輕”為由拒絕租給他們，為此這對夫婦向該省人權仲裁庭提起仲裁申請。近些年，隨著華人在加拿大買房越來越多，很多人選擇“以租養房”，也因此產生很多租房糾紛。在加拿大出租房屋和中國不同，作為房東，必須事先了解房客，一旦房客進門，想隨意趕走房客“難比登天”。

加拿大地廣人稀，普遍的情況是“有房沒人租”，但在諸如大多倫多、大溫哥華一些特定社區，“有房不愁租”的情況還是很常見的。因此想要靠出租或分拆出租“以房養房”，就必須選擇合適的地段。筆者總結容易出租的房屋必須滿足以下幾點：社區最好公共交通方便，離超市等商業設施比較近，人口較稠密，附近有大學校區、商務辦公區或大型工廠。如果有“以房養房”的念頭，最簡單的辦法就是通過房產中介挑選有出租“前科”、或干脆設計改造前就專門考慮到出租、拆租需要的物業。有許多“宜租房”甚至是“帶租客轉讓”的，因此要挑這樣的房其實不難。

在加拿大，不是什么房屋都能出租的。加拿大大多數城市規定，出租單位必須具備完善水、電、暖氣供應，必須具備獨立使用的廚衛，必須有獨立出入的門戶。為滿足這些要求，許多房主不得不特意改建自己的房屋，以滿足出租的“門檻”。一些公寓樓還被規定了“出租比率”，一旦達到這個比率，該公寓樓將宣布，其余房主暫時不允許對外出租，直到現有租客有人退租為止。

而在挑選房客上，房東對租戶的要求是以“招租廣告”作為要約發布的。只要沒有涉嫌種族歧視或“政治不正確”（如“謝絕華裔/印度裔”），各種各樣的條件都可提出。比如筆者剛移民加拿大在報紙廣告版找房租住時，看到的招租廣告要求五花八門，有不得帶5歲以下小孩的，不得養“會發出聲響寵物”的，甚至“只要女孩不要男孩”的都見過好幾例。但這些要求都必須用“正當”理由提出，否則可能會遭到投訴并受到處罰。如“只要女孩不要男孩”，可解釋為“房東是單身老太太、認為這樣的房客符合安全需要和自己個性”。再比如，可以說“謝絕中式、印度式烹飪，因為油煙和異味令房東和鄰居不適”，但不能說“華裔、印度裔謝絕租賃”，否則就有“族裔歧視”之嫌。

作為房東怎樣挑選合適的房客？首先，招租廣告中的要約要含義清晰，盡可能避免歧義，“禁止條款”越明確詳細，以后的事越好辦；其次，盡量通過正規渠道刊登招租廣告，出租后向政府及時備案，這樣雖然麻煩些，但出了糾紛有地方說理。

總而言之，房客未進門前，房東是“大爺”，即便招租廣告條款苛刻甚至匪夷所思，但只要是租客拿著廣告上門求租，就等于默認接受這些條款。

但一旦房客進門，他們就是“大爺”，想趕走他們難比登天。加拿大對房東的要求、限制很多，而對房客則寬松得多。加拿大各地政府在房東和房客二者間，通常采取“向房客傾斜”的監管策略。許多城市都專門擬定了統一的租房合同格式，租房條款詳細、規范，規定房東不得無過錯驅趕房客、如不愿續租須提前通知、不得附加歧視性條款，房客如果覺得房東“違規”，可憑合同到市政當局討說法等等。

盡管大多數“租房附例”中也規定了一些房客義務，包括按時繳納房租、愛護房屋及屋內設備等等。但實際情況往往并非如此，因為合同中“愛護房屋及設備”的條款是“軟條款”，很難照章辦理。如果冰箱、暖氣之類壞了，即便明明是房客用壞的，房東也只能忍氣吞聲換新的，以免違反“必須具備完善生活設施”的“硬條款”，而房東要想證實責任歸屬也很難。至于碰上“釘子戶”租客，賴著不搬也不交租，房東去市政當局“討說法”或打官司，一般周期都很長，有時還會打輸。相反，房客拿著合同向市政當局“討說法”的成功率卻高得多?！?/p>