堅持規劃引領 依法規范管理 有效破解農民建房難

堅持規劃引領 依法規范管理 有效破解農民建房難

□桐廬縣國土資源局 鄭金龍

2014年初，浙江省政府和浙江省國土資源廳提出了“規范農村宅基地管理，破解農民建房難”的工作任務和要求，桐廬縣認真貫徹上級文件精神，圍繞“3-5年基本解決無房戶、危房戶”的總體工作目標，出臺政策、規范審批、強化監管、保障用地，通過2年多的努力，全縣的農民“建房難”問題得到有序解決，農村宅基地管理水平上了一個新臺階。兩年來，共解決了3276戶農戶的宅基地審批，涉及用地面積5665畝，其中落實新增建設用地指標942畝。

一、完善宅基地管理政策，強化制度管控

前些年，桐廬縣的農村宅基地管理普遍存在“無規劃、亂審批、缺監管、未批先建多、建新不拆舊”五個方面突出問題，農村違法建筑泛濫，宅基地資源浪費嚴重，造成了一頭是農村建房亂，一頭是農民建房難。針對這一局面，2014年，桐廬縣出臺了《桐廬縣農村宅基地管理細則》。《細則》在依法的前提下，充分吸收了省市文件精神，既結合實際創新舉措，又具有較強的針對性、實用性和可操作性。

1.規劃引領，節約集約用地

強化規劃意識，嚴格按村莊規劃審批宅基地。從緊控制村莊人均建設用地指標，科學分配、節約利用宅基地資源。新規劃的農居點，人均建設用地不得超過100平方米或畝均安排宅基地2.3戶以上；原有村莊超過120平方米的，除古建筑保護和地質災害搬遷需要外，不再安排新增建設用地指標。鼓勵村民按規劃原基拆建，在不超過原合法宅基地面積的前提下，每戶最高可獎勵20平方米。

2.定義清晰，明確審批條件

明確了“無房戶”“危房戶”和“住房困難戶”的概念。無房戶是指因自然災害或人為原因造成住房損毀的農戶，或住房困難戶家庭符合分戶條件但又無宅基地的已婚子女。危房戶是指現有住宅經有關部門鑒定為危房的農戶。住房困難戶是指人均住房建筑面積不足20平方米，或因住房結構等原因確實無法滿足日常生活的農戶。細化列舉出符合宅基地申請條件的5種情形和不符合宅基地申請條件的15種情形，只有無房戶、危房戶、住房困難戶和規劃搬遷戶可以申請新宅基地，已有宅基地的農戶只能通過原基拆建改善住宅條件（規劃不允許的除外）。

3.明確責任，規范農房審批

按照“縣級部門規劃、鄉鎮街道審批、村級民主管理、農戶依法使用”的宅基地管理原則，明確基層干部和農戶的法律責任。重新設計印制了《農房審批表》，要求自然村、行政村、鄉鎮城建辦、基層國土所的經辦人員和負責人及鄉鎮分管領導共7個人簽字，一經查實農戶本人提供虛假材料或鎮村干部弄虛作假的，都將按照欺騙審批處理，并依法依紀追究相關工作人員的責任。借助“無違建縣”創建的良好氛圍，桐廬縣的宅基地管理《細則》得以認真貫徹實施，得到了農村廣大群眾的支持，取得了良好效果。

二、規范審批，加強程序管控

為確保有限的宅基地資源優先安排給無房戶、危房戶和住房困難戶，促進宅基地節約集約利用和公開公平分配，桐廬縣對宅基地審批工作進行了嚴格規范。

1.嚴格審核村民身份

村民應持有本集體經濟組織頒發的股權證，村集體違反政策頒發的股權證無效。“非農戶口”的村民申請宅基地必須同時符合三個條件：持有本村的有效股權證，未曾享受房改政策，未曾被國家機關、事業單位、國有企業或國有控股企業正式錄用。不以“農業戶口”為標準，嚴格認定“村民”身份，既符合當前農村實際，又能夠處理好“藍印戶口”等歷史遺留問題，更是適應了戶籍制度改革的趨勢。

2.嚴格把好“分戶”關

必須按“村民家庭戶”審批宅基地，公安分戶僅作參考，杜絕人戶分離、亂分戶、不合理分戶騙取宅基地利益。公安戶籍已經單獨立戶，但不符合《細則》規定的，不予審批宅基地；村規民約已經制定，但不符合《細則》規定的，不予支持。特殊情況報縣國土資源局政策組審核。

3.嚴格控制新批宅基地

只有無房戶可以新批宅基地。因規劃、房屋結構等原因無法進行原基拆建的危房戶和住房困難戶，可視作無房戶。擬新批宅基地的無房戶名單，由鄉鎮（街道）在每月25日前報縣國土資源局，經審核后統一在縣級媒體《今日桐廬》公示，接受社會監督。

4.嚴格執行“拆舊建新”政策

村民申請建房必須自行拆除所有舊宅（包括無證房屋、附房、庭院等），否則不得領取《農房審批表》。因住房結構等原因確實無法拆除的，必須辦理村集體收回手續并注銷其土地證、房產證。通過調劑形式處置舊宅的，受調劑戶必須符合建房條件，并依法辦妥調劑手續和土地證、房產證過戶手續。

▲美麗鄉村——鐘山髙峰

三、創新思路，拓寬農民建房渠道

1.推行房票安置

堅持“有償退出”和“有償使用”的原則，將“宅基地有償使用”列入農村產權制度改革的主要內容之一，結合農村土地綜合整治和集體土地征遷安置，出臺《桐廬縣住宅房屋征收房票安置實施辦法（試行）》，在全縣范圍內推行房票制度。房票是被補償（征收）人在本縣行政區域范圍內購買政府商定房源的商品住宅、商業營業用房結算的特定票據。對被補償人選擇房票購置商品住宅（或商業營業用房）達到規定的被征收房貨幣化安置款50%的，給予被補償人選擇房票安置的15%獎勵，并計入房票總額。超過規定50%比例（但不得高于安置補償協議中的貨幣安置補償總額）的，超出50%以上部分給予22%的現金獎勵。

2.允許宅基地跨村流轉

堅持“一戶一宅、拆舊建新、有償使用”原則，在不突破全縣宅基地管理關于建房條件和面積標準規定的情況下，允許在所在村無宅基地，或將原宅基地交還所在村集體，并依法辦理宅基地使用權變更登記手續的村民，到縣城市規劃控制區范圍外的其他村進行宅基地跨村流轉。既給予了縣城和集鎮務工村民進城安居樂業，又實現了全縣農村宅基地的統籌安排和節約集約利用，同時還解決了不少歷史遺留問題。

3.加快推進“一戶多宅”清理工作

以“無違建縣創建”和“三改一拆”為載體，在全縣范圍內開展農村宅基地“一戶多宅”清理行動。通過深入排查摸底，黨員干部帶頭，縣、鄉鎮（街道）、村（社區）三級聯動，著力解決農村宅基地使用中的歷史遺留問題，切實維護農村宅基地使用管理的公平公正，促進節約集約用地。注重拆后利用，堅持惠民利民優先，按照“宜耕則耕、宜建則建、宜綠則綠”的原則，對拆除之后土地采取拆除、收回、調劑等方式分類施策，及時安排無房戶、危房戶和住房困難戶審批建房，切實解決了一批農民住房難問題。

4.允許合法農房通過原基拆建進行危房改造

結合實際，在已經停止項目實施的規劃復墾區內，危房戶在新安置點無法安排宅基地的，即可以申請原基翻建，不再對土地規劃和村莊規劃進行審查，按照正常流程辦理農房審批手續。

5.使用零星存量國有建設用地安排農民建房

對村莊規劃范圍內、單宗面積不超過3畝的存量國有建設用地，以劃撥方式安排農民建房，按照宅基地進行審批和管理，不收取劃撥費用。村莊規劃區范圍內3畝以上的存量國有土地，安排農民建房的，報請縣政府批準后實施。

通過2年多的努力，桐廬縣的宅基地管理工作取得了一定成效：無房戶、危房戶和住房困難戶的“建房難”問題得到有序解決，基本杜絕了未批先建、少批多建等違法現象，宅基地管理全過程都充分體現了依法、公開、公平的原則，由此引起的信訪大幅減少。下一步，桐廬縣將在堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”總原則的前提下，通過科學規劃、創新舉措、依法審批、嚴格管理，著力破解農民建房難，依法保障農民合法權益，推進美麗鄉村建設。

book=15,ebook=20