樓市2016，跑熱“半馬”

在土地價格上漲、熱點城市當前供應依然不足、貨幣政策預期放寬的大環境下，未來房價繼續上漲的預期依然較強。

2016年上半年，對房地產行業來說可以說是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下，房地產開發投資增速，歷經23個月下滑后，今年1月份開始回升，4月份達到7.2%的最高點。

對企業來說，最重要的銷售指標也十分給力。據統計局公布，1-5月份商品房銷售面積同比增長33.2%，銷售額同比增長50.7%。而從CRIC監測的40個重點城市來看，上半年商品住宅年銷售同比增幅達到34%。

銷售回升之下，熱點城市價格也節節攀升，房價、地價交替上漲，一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看，標桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強門檻超過500億元，第一名萬科達到1900億元，而50強門檻也達到138億元，和去年同期有了翻天覆地的變化。

2016年的“半程馬拉松”，跑得相當熱鬧。

整體持續增溫

2015年330新政以來的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量價齊漲。2015年至今已有6次降準、5次降息，寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。330新政、219新政、營改增實施，稅收的減免、交易限制的放松，刺激了購房需求增加。商業貸款、公積金政策有所松動，區域限購政策引發的末班車效應，使得市場需求被大量釋放。

據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，一線城市樓市的持續高溫，量價齊漲，使得一線城市開始收緊樓市政策，滬九條、深六條先后出臺，北京及環京區域，也實施了更嚴厲的限購政策。

2015年330新政后，全國樓市就已經開始整體升溫，尤其是四季度開始升溫態勢更加明顯，但一、二、三四線城市的表現卻“冷熱不均”。

2016年上半年，全國各地樓市不平衡的情況越發嚴重。該去庫存的三四線城市，庫存壓力進一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常；二線城市快速升溫，量價齊漲態勢甚至超過一線城市。

首先，樓市整體成交量持續上漲，一線城市漲幅尤為明顯。進入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量價齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠低于一二線城市，雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動下量價齊漲，但其它大部分三四線城市起色不大。

其次，330新政后一二線城市房價普遍上漲，2015年四季度更是加速上漲，三四線城市則漲幅有限、波動頻繁。不過，進入2016年二季度后，一線城市房價漲幅已經放緩。

從2015年四季度到今年二季度樓市的表現不難看出，樓市波動可以分為兩個階段：第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱，量價齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩，交易量逐步下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進一步加大。

青島，二線城市“范本”

青島市商品住宅市場曾因其庫存量大、去化周期長而備受關注，特別是2014年，住宅市場去化周期曾一度超過24個月。但從2015年二季度開始，在國家一系列房產利好政策及量化寬松政策帶動下，青島住宅市場持續向好發展，交易量逐步企穩，價格穩步上升，存量與去化周期雙雙下降。

2016年上半年，青島商品住宅交易量突破7.5萬套，成交面積近800萬平方米，創歷史新高，截至2016年6月，青島商品住宅市場去化周期已降至13.65月。

隨著土地市場供應回落，政府政策層面趨于穩定及去化周期重回正常水平，青島住宅市場加速回暖。戴德梁行山東區總經理張春雨認為，青島住宅市場交易量創歷史新高主要有三大原因：首先，前期調控壓抑需求的集中釋放。一季度以來，一線城市及部分二線城市住宅市場成交迅速升溫，其前些年調控以來一直壓抑的購房需求也得到集中釋放，人們入市積極性大幅上升，房產再次成為人們優先考慮的資產配置之一。

其次，大體量的高品質樓盤集中入市。2016年上半年，各區均有大量高品質新盤入市，如浮山后的金地悅峰，李滄區的綠城郁金香岸，青西新區的恒大金沙灘，高新區的中歐國際城等，這些樓盤均由具有較高信譽的國內大型開發商開發，吸引了大量的客群需求。

再次，新興板塊價值洼地對客群吸引。青島地鐵開通、重點學校建設等多重預期影響了不同板塊的成交走勢。

2016年上半年，部分二線城市成交已進入過熱狀態，合肥、南京、蘇州、武漢等二線城市，出清周期已經低于6個月，相對來說，青島出清周期為13.65月，處在相對正常的去化水平。恒誠佳不動產總經理葉貞玲認為，從上半年總體成交趨勢來看，樓市持續高溫，利好政策的腳步或許會放緩，但這并不影響樓市的銷量。青島大部分區市的樓市供應充足，房價上漲動力相對會減弱，穩中有升是下半年樓市的主旋律。

而青島作為經濟與環境都有較大優勢的二線城市，無疑也成為全國二線城市樓市走勢的縮影。

下半年，升溫？降溫？

今年下半年樓市“半馬”如何跑？政策會不會持續保持寬松？會不會繼續維持量升價漲格局？三四線城市是否依然去庫存形勢嚴峻？二線城市表現又會如何？一線城市有無重新奪回“領頭羊”的可能……諸多問題需要找到答案。

許多業內人士表示，由于前期的市場高溫提前透支了大量需求，市場的后續需求已然不足，如果維持現有的各項政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或將回歸至合理水平，交易量穩步回落至年均成交量，房價趨于平穩，四季度甚至可能下降。

而在外溢需求，以及補漲的趨勢推動下，如果不針對樓市過熱的二線城市出臺政策，那么已經過熱的二線城市的樓市還將繼續瘋狂，引發更多潛在風險。同時在現有普惠制的政策基調下，三四線城市去庫存的難題恐仍將不能得到有效解決，庫存壓力或進一步加大。

偉業我愛我家集團數據中心研究表明，自2014年930政策實施以來，一二線城市新房庫存下降明顯，但三四線城市的庫存壓力不降反增。因為從市場的實際反應來看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對“去庫存”起到行之有效的作用，反而導致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。

胡景暉認為，三四線城市本身對人口吸引較弱，因此在普惠的利好政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會造成城市房地產市場發展更加不平衡，未來政策需要根據城市狀況不同差異化對待。

對于下半年升溫還是降溫，顯然“看漲派”占大多數。克而瑞分析認為，在持續去化的情況下，一方面，供應少了，價格自然會漲，這個是市場規律；另一方面，開發商為了實現利益最大化，還會放緩推盤節奏，制造緊張氣氛，助推房價上漲。持同樣意見的中國指數研究院青島分院數據分析師王志霞認為，宏觀環境層面，經濟復蘇勢頭乏力，貨幣政策維持相對寬松的預期繼續存在；在土地價格上漲、熱點城市當前供應依然不足、貨幣政策預期放寬的大環境下，未來房價繼續上漲的預期依然較強。