俄羅斯住房市場現狀分析

王 丹

山西財經大學，山西 太原 030000

俄羅斯住房市場現狀分析

王 丹

山西財經大學，山西 太原 030000

蘇聯解體后，俄羅斯住房制度經過近20年的演進，在促進住房市場發展方面取得了一定的成效，尤其是在進入21世紀之后，俄羅斯的經濟發展迅速，居民的住房得到有效性的保障。但是近年來，由于受到經濟危機的影響，俄羅斯較高的銀行利率、較大的首付款比例以及昂貴的房價使得絕大部分居民無力負擔購房支出。而為緩解這些矛盾，俄羅斯政府特別是普京上臺以后，制定一系列房改和保障措施，政策實施至今取得比較理想的效果。

住房改革成就；住房建設；住房政策

一、俄羅斯住房市場的現狀分析

俄羅斯的經濟發展迅速，尤其是在住房市場方面，目前俄羅斯的房地產行業呈現迅速發展的趨勢，其住房市場的發展現狀有以下幾個方面的表現：

(一)建成并投入住房的現狀

在俄羅斯的住房改革成就中，俄羅斯的住宅建設增多，但真正能用于住房的成分不多。根據俄聯邦國家統計局的估計，2016年1-9月俄羅斯建成并投入使用的住房有70.17萬套，總面積達到4950萬平方米，與2014年同期的5240萬平方米相比下降了5.5%。住房建設規模最大的是莫斯科州，該州投入使用的住房面積占全俄總面積的11.0%，但在前三季度首都莫斯科建成并投入使用的住房面積下降了四分之一。

(二)住房負擔能力

雖然俄羅斯住房大面積的增加，但是房價卻在不斷的上漲，工資薪酬也沒有實質性的提升，居民用于住房的支付能力下降，其中17個地區居民的住房負擔能力出現了下降，最大的跌幅為20%。從這個這現象可以看出俄羅斯總體的住房購買力是在下降，個別城市住房的負擔能力提高也是建立在工資和房價的基礎上。

(三)住房市場和價格

俄羅斯的住房價格在進入21世紀之后，除了國際金融危機那兩年，住房價格一直在上升。2014年，莫斯科市住房均價為每平方米22.66萬盧布，居于首位，而這一年由于受各種因素的影響，讓2013年趨于穩定的俄羅斯國內住房市場也出現了波動，呈現出在不同的城市出現了不同方向變化的情況。由于俄羅斯實行住房私有化之后，住宅供應主要是依靠市場，這也是俄羅斯住房價格在不斷提高的制度性的因素，使得大多數中低收入的家庭難以承受不斷上漲的商品住宅，影響到大多數家庭住房的有效需求。

二、俄羅斯住房市場存在的問題

在經過幾十年的住房發展，俄羅斯的房地產行業和市場取得了巨大的成就，但是在取得成就的同時，也伴隨著一系列問題的產生，如住宅建設，人均面積，資金的投入量等。

(一)人均住房面積與發達國家相距甚遠

俄羅斯的住宅建設的面積在不斷地增加，但是從總量上來看，新建住房面積不足以供應俄羅斯的居民。截至2009年年底，人均住房面積為22.4平方米，遠未達到聯合國公布的人均住房面積30平方米的國際標準。而發達國家，如北歐國家的人均住房面積為75平方米，美國和加拿大為70平方米，這都充分說明俄羅斯的住房市場相對落后。

(二)住宅的數量和質量不能滿足現代生活的需要

俄羅斯的住房大部分還是舊式的建筑物，多為筒子樓，有77%居民居住在單元房中，居住獨棟住房的居民僅占23%，而美國有67%的居民住在獨棟住房中。況且，截至2009年，俄羅斯存量住房中，每套單元房的建筑面積平均僅為52.4平方米。主要的住房都是一、二居室，且面積較小，根本無法滿足俄羅斯居民的住房要求。

(三)住房需求量巨大，但缺少足夠的開發資金

俄羅斯的住房建設并不能滿足居民的住房需求，而且政府與房地產開發商對住房的資金投入較少，據統計，目前俄有60%-70%的居民希望改善居住條件，若按目前的住房建設速度，這些居民絕大部分要等10-15年才能買到房子，只有0.7%的人的住房需求在近一年內能得到滿足。而政府和房地產開發商卻缺少足夠的開發資金，不能更好的促進住房市場的發展。

三、俄羅斯住房市場問題的應對措施

普京在2004年的總統國情咨文中就強調指出，為了使房地產市場規范化，必須打破建筑市場的壟斷，俄公民不應當為建筑業由于行政障礙造成的代價付錢，也不應為建筑商的超額利潤付錢。就壟斷問題，普京提出了以下幾項措施：第一，降低住房建設價格。第二，土地進入流通市場。第三，要使按揭貸款的價格與通通貨膨脹同步降低。第四，要建立文明的住房租賃市場。

除了普金總統提出的那些建議之外，俄羅斯政府和市場也需要發揮自己的力量來為住房市場的建設和發展添磚建瓦。

(一)為低收入居民提供保障性住房

俄羅斯《住宅法典》第49—91條規定，根據實際住房狀況、家庭成員收入及資產狀況，政府與符合條件的困難居民簽署協議后向后者提供公有廉租房，其中特別困難戶可獲租金優惠或免繳租金。政府應很多的注意低收入人群，尤其是青年，為他們提供保障性住房，從而提高青年的積極性，促進經濟的發展，間接地推動俄羅斯住房市場的發展。

(二)住房公共事業改革發展

根據《2020年前俄聯邦社會經濟長期發展構想》，國家住房政策的優先方向是“保障公民負擔得起的高質量住房，發展住房公用事業，為公民創造舒適的生活環境”。首先，完善優化市場競爭環境，鼓勵各種來源的資金參與住房公用事業建設，其次，在公共服務生產企業和用戶中推廣節能技術，降低服務成本。

再次，政府須加強監管，杜絕腐敗，掃除行政障礙。最后，加強住房公用事業改革的宣傳解釋工作，改變人們以往的福利觀念，爭取民眾對改革的積極配合和支持，參與住房管理，形成高效的住房公用事業。

另外，市場應發揮它的作用，讓競爭機制進入住房市場，使得房地產開發商能夠投入更多的資金用于住房建設，尤其是中高低檔次的住宅。還有就是俄羅斯有必要借鑒西方市場經濟發達國家住房市場發展的做法，在管理和技術上實現創新，來推動俄羅斯住房市場的快速發展。

[1]葉召霞.試析當代俄羅斯住房公用事業改革[J].俄羅斯研究，2013(4)：42-64.

[2]梁小青.俄羅斯及瑞典住房考察記[J].住宅產業，2013(12)：66-69.

[3]張聰明.俄羅斯房地產市場現狀再考察[J].歐亞經濟，2015(6)：91-107.

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