試論“兇宅”買賣糾紛中的若干疑難問題

李天成

南京理工大學，江蘇 南京 210094

試論“兇宅”買賣糾紛中的若干疑難問題

李天成

南京理工大學，江蘇 南京 210094

近年來我國兇宅買賣糾紛案件的數量呈上升趨勢，引發了社會和學界的關注。基層法院在處理兇宅案件時通常面臨若干疑難問題，對于這些問題，不同法院也往往會作出不同判定。筆者將結合典型案例，研究分析實務中常見的問題，為兇宅買賣糾紛案件提供處理思路。

兇宅；附隨義務；沉默型欺詐；民俗

一、問題的提出

兇宅買賣合同糾紛一般出現在二手房屋交易中，通常因房屋發生過我國民俗中忌諱的事情而導致買受人對該房屋產生負面心理從而要求撤銷合同。由于兇宅是我國民俗上的一個概念，法律上對此沒有作相應的規定，因此法院在審理兇宅糾紛時往往會面臨法律認定和適用方面的問題，本文即從此出發研究兇宅糾紛中的若干疑難問題。

二、幾個疑難問題

(一)兇宅的認定

目前我國法律法規并沒有對兇宅作出明確的認定，一般來說，兇宅指發生過非正常死亡事件，對普遍群眾會產生不良心理影響的房屋。非正常死亡事件并不會使房屋本身產生瑕疵，并不會從客觀上影響房屋本身的質量和人們使用房屋，而是由于受傳統習俗的影響，人們會產生恐懼或排斥的心理，從主觀上不愿意入住此類房屋，導致房屋交易更困難，從而影響房屋的市場價值，對所有者及使用者的經濟利益會產生較大影響。從實務來看，只有發生過非正常死亡的房屋，法院才可能會認定為兇宅，我國民俗上的其他事件，一般不會作出兇宅認定。如王列軍訴閔國軍一案中，被告的房屋中操辦過喪事，法院最終沒有認定涉案房屋屬于兇宅。另外，非正常死亡一般需要發生在房屋內部，才可能認定該房屋為兇宅，如跳樓死亡因死亡地點不是在房屋內，因此一般也不會被認定為兇宅。

(二)出賣人的信息披露義務

出賣人的信息披露義務也可稱為告知義務，告知義務屬于現代民法理論中的附隨義務，雙方當事人為了締結合同需要將與合同相關的事實告知對方，尤其是對合同是否能夠成立具有重要作用的信息，這些信息對于當事人的締約意思能夠產生重要影響，是雙方平等締約的基礎，是民法誠實信用原則的要求，所以一方應當主動將該類信息告知相對方，使對方能夠在全面正確認知事實的基礎上作出真實的意思表示。雖然我國《合同法》沒有明確規定附隨義務的具體事項，也沒有規定兇宅信息是房屋買賣中賣方必須向買方透露的信息，但是兇宅作為我國傳統習俗中忌諱的事物，會對絕大部分買方的締約意思產生重大影響，容易使買受人在意思表示不真實的情況下完成交易，違背了誠信原則，因此出賣方有義務主動將此信息告知買方。

(三)沉默型欺詐

沉默型欺詐即行為人保持沉默以隱瞞重要信息導致相對人作出錯誤的意思表示。如前文所述，房屋買賣中的兇宅信息屬于重要信息，賣方有信息披露義務。筆者認為除此之外沉默型欺詐的構成要件還包括賣方明知該信息、賣方的沉默行為造成買方實際損失的結果。欺詐的前提是行為人有實施的故意，因此只有賣方在明知存在兇宅信息卻未告知買方的情況下才可能構成沉默型欺詐，如果賣方自己都不知道兇宅信息而讓其承擔責任則有違公平原則。在丁某某訴戴某等房屋買賣合同糾紛一案中，賣方不知道自己的房屋曾發生過非正常死亡事件，買方也沒有證據證明賣方確實知曉此信息，因此法院最終認定賣方不構成欺詐。如果行為人的行為滿足了這三個要件，就可以認定其構成沉默型欺詐，當事人可要求變更或撤銷合同。

三、兇宅買賣糾紛案件處理思路

(一)全面認定案情，梳理法律關系

對于兇宅買賣合同糾紛，首先是要對案件基本事實有正確的認識，明確買賣雙方之間的合同約定，對于案件標的房屋的有關情況要做全面的調查。在涉及中介服務商的案件中，還要明確中介商與出賣人之間的約定，以確定中介商的責任。

(二)分析關鍵問題，明確責任分配

在清楚了案件的基本情況之后，應當就前文提到的幾個在兇宅買賣糾紛中至關重要的問題進行分析研究。涉案房屋是否屬于兇宅、賣方是否向買方透露過兇宅信息、賣方是否對兇宅信息知情等，原告方一般需要對這些問題承擔舉證責任，除了被告主張其不知曉自己的房屋內發生過非正常死亡事件應當由其舉證。

(三)結合本地民俗，綜合作出判斷

由于兇宅是外國傳統習俗上的一個概念，因此除了把握非正常死亡事件是認定兇宅的標準外，還應當結合本地民俗作出綜合考量。民俗在我國當前的社會環境中仍然有著很大的作用與影響，在一些案件中，民俗甚至會被作為判決依據，這一點在現行法律中也已有所規定。出于地理、歷史、民族等原因，我國各地的風俗習慣皆有差異，在依據《合同法》的前提下尊重本地風俗處理兇宅案件對于化解矛盾、營造社會和諧風氣具有重要意義。

[1]陳耀東，張瑾.“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用[J].河北法學，2007，10：91-94.

[2]何蔓達.“兇宅”買賣合同的效力[D].上海交通大學，2014：14-15.

[3]許威.民俗習慣在我國民事審判中的運用[J].人民司法，2016，22：15-19.

D923.6

A

2095-4379-(2017)35-0226-01

李天成(1997-)，男，漢族，江蘇宿遷人，南京理工大學，2015級法學專業本科生。