淺談“住改商”中“利害關系業主”界定的完善

陳仔悠

華南師范大學法學院，廣東 廣州 510000

淺談“住改商”中“利害關系業主”界定的完善

陳仔悠

華南師范大學法學院，廣東 廣州 510000

伴隨我國經濟快速發展，人們對于生活環境質量的要求隨之提高，“住改商”的出現所帶來的不良影響儼然已成為與良好居住環境要求相悖的熱點問題。本文以“住改商”存在的各種問題為切入點，對完善“住改商”中“利害關系業主”的立法提出建議。

業主；建筑物區分所有權；相鄰關系

一、“利害關系業主”的范圍界定標準

整體上，“利害關系業主”的范圍界定應該全面細致。判斷是否屬于“利害關系業主”，應當從建筑物區分所有權和相鄰關系理論出發，以利益標準作為依托，考慮形式和程度等多個標準(包括地域、時間、用途標準)綜合確定，而不能不加區分來確定某些業主為利害關系業主。

二、具體問題的解決

(一)“利害關系業主”不應該明確界定為本棟樓的其他業主

“住改商”的類型豐富多樣，會產生一定的積極和消極影響，正如前文所述，會對很多類型的業主產生影響，但是沒有統一的標準。這就需要放在具體的案件中去判斷。而不是選擇“一刀切”地推定整棟建筑的其他業主都是“利害關系業主”。例如“住改商”業主僅僅是開辦VIP補習班，可能人數較少，來往的人并不一定會損害整棟業主的利益，尤其是在建筑樓層較高的情況下，這種客流量并不太多的模式根本上不可能對其他業主產生很大的損害，那么法律規定“整棟樓的其他業主”會使一部分權利沒有受損的業主濫用他們的權利，阻礙“住改商”的設立。

(二)“房屋價值”和“生活價值”不能作為判斷“利害關系”的標準

“房屋價值”和“生活價值”這兩種不利影響作為判定本棟建筑之外的其他業主的標準，并要其承擔相應的舉證責任。但是在實際生活中，“房屋價值”和“生活價值”是一種很模糊的概念，價值的標準并不是固定的，往往會造成其他業主的主張因為得不到舉證而得不到保護。每個業主都享有建筑物區分所有權，他們的專有權和共有權都應該受到保護。如果僅僅因為與“住改商”業主不在一棟樓就整體上加重他們的權利負擔，是很不公平的。伴隨“住改商”經營范圍的擴大和人流量的增多，對其他業主的共有部分(如公共道路等)會產生明顯的損害，此時要求他們在現有的共有權益受損的基礎上還承擔證明責任，明顯是不公平的。這種具體的價值標準也很難得到準確的證明。

(三)本棟建筑以外其他的業主不用承擔舉證責任

“住改商”所帶來的影響可大可小，可能是整個小區的業主的利益受損，也可能只是對“住改商”業主相鄰之間的業主產生影響，整體上推定整棟樓的其他業主是“利害關系業主”，而其他業主需要承擔證明責任來證明自己存在利害關系，并沒有區分不同種類的“住改商”所產生的影響其實是不同的。

三、總結

“一刀切”的界定方法會產生實踐操作上的困難。因此，筆者提出以下幾點：

第一，從“住改商”的角度下，“業主”應該作擴大解釋，還應該將基于合法占有狀態的人納入保護范圍。

第二，從建筑物區分所有權和相鄰關系的理論出發，給予一個利益判斷標準作為前提。具體規定什么樣的相鄰利益或者共有利益需要得到保護，并對這些利益進行一定的限制(即容忍范圍的規定)，超過一定的容忍范圍才會產生相應的利益損害。

第三，“住改商”的具體類型應該得到較為準確的規定，為“利害關系業主”的界定提供用途標準。從法條的規定來看并不禁止“住改商”的存在。要準確的界定“利害關系業主”必須要對“住改商”的類型進行分析。

第四，還應該結合時間標準和地域標準的不同來考慮“利害關系業主”的具體界定，而不是一刀切的推定“整棟建筑物的其他業主”是“利害關系業主”，而本建筑之外的其他業主要證明自己的身份承擔證明責任，結合不同的地域位置，以及發生侵害的現實性或緊迫性來具體考慮是否構成“利害關系業主”。

總之，“住改商”問題的本質在于行為主體權利的享有與行使的限制，也就是基于建筑物區分所有權的相鄰關系和共有關系。從兩種關系出發，進一步確定“利害關系業主”是指其相鄰利益或者共有利益將要受到或可能受到“住改商”行為的侵害，并超過其必要容忍限度的業主。而“業主”的范圍要進行擴大解釋，最后，應具體從“住改商”具體經營的地域位置、具體的商業用途和產生現實或是可能的侵害等標準考量，來確定“利害關系業主”的范圍。

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2095-4379-(2017)25-0252-01

陳仔悠(1994-)，女，湖北荊州人，華南師范大學法學院，碩士研究生。