論我國房地產按揭法律制度

李大明

河北冀人律師事務所，河北 石家莊 050000

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論我國房地產按揭法律制度

李大明

河北冀人律師事務所，河北 石家莊 050000

經濟的迅速發展促使了當下我國住房商品化的發展成型。在此過程中，房地產按揭這一融資購房方式也逐漸凸顯其地位。購房者、開發商、金融機構、中介機構都是按揭體系重要參與者。然而，我國房屋按揭相關法規目前并不完善，且按揭過程還存在很多問題，因此本文將對這些問題進行探討，并結合我國現狀，給出相應的規則完善建議。

房地產按揭；內涵；現存問題；規則完善

一、房地產按揭的內涵

房地產按揭是一外來詞匯，源起于英美法，經香港地區的應用傳遞而被翻譯才被我國大陸內地居民所熟知，又被稱作個人住房按揭貸款，其本意是指購房者通過將所購房產的產權向金融機構進行抵押從而獲取購房貸款的一種融資手段。購房者在此過程中首先需要與房產開發商簽訂購買合同，并向其支付一定份額的首期購房費用，從而得到所購房產的產權，進而將產權交與購房者進行貸款的銀行等金融機構。

二、房地產按揭過程的現存問題

(一)“轉按揭”

“轉按揭”指的是購房者在住房貸款還款期限內，在取得金融機構同意的前提下對處在按揭中的房屋進行出售的行為。針對“轉按揭”，可能出現的問題具體包括：其復雜的辦理手續以及費用交納操作導致“轉按揭”房屋買賣雙方必須經由第三方擔保機構才能進行順利的交易，一旦第三方機構選取不當，就可能對房屋買賣雙方造成損失；另外，目前的轉按揭形式相對多樣，包括期房轉按揭、現房轉按揭以及二手房轉按揭，具體操作上還可分為行內轉按揭和跨行轉按揭，其中，現房轉按揭以及二手房轉按揭的操作風險較小，操作方式也較完善保險，期房轉按揭這一按揭形式因其高風險行已被許多金融機構停止受理，但是仍存在暗箱操作的現象，并且，整個按揭行業的風險規避、透明度監督等目前也仍存在問題。

(二)“假按揭”

所謂“假按揭”是房產開發商等利用金融機構政策漏洞從事虛假按揭融資、侵占銀行資金的行為。假按揭可能導致的最嚴重的后果是，某些開發商會因房屋實際銷售狀況差而無力償還按揭貸款，進而攜款出逃。目前，假按揭的具體操作手段也日漸豐富——開發商勾結不法之徒從事虛假銷售；用個人按揭套取企業生產用向的貸款；開發商與金融機構工作人員勾結提供虛高按揭貸款等。無論那一種假按揭行為均屬于欺詐行為，被法律所明令禁止，但是在具體的按揭操作上因其具備隱匿性和各種暗箱操作環節而無法徹底杜絕。

(三)“按揭保險”

這是一類針對處在按揭期間的房屋財產提供保險業務的保險種類。它目前存在的問題包括：首先，保險業務相對單一，保險涵蓋范圍相對狹隘，目前按揭保險業務僅局限于抵押房產的受損或滅失，而實際按揭過程中最大的風險確是借款人在還款期間可能出現的意外狀況，由此，房屋抵押保險的局限性凸顯；另外，存在一次性強制保險法律效力缺失的現象，這種缺失源自保險的強制投保方式，在具體的按揭投保過程中，金融機構和保險單位常進行壟斷操作，強制貸款人購買指定類型的險種并到銀行指定的保險單位進行投保，這一行為不僅侵害了貸款人的合法權益還違背了自愿原則以及誠信原則；存在的另一個問題是目前按揭保險存在負擔過重的問題，具體體現在保險金額過度、期限過度以及費率過度，造成了保險單位的保費收取與風險承擔失衡的現狀，房屋貸款者保險負擔增加；按揭保險還存在指定保險人濫用代理權、“第一受益人”定位失誤等問題。

三、房地產按揭的規則完善

(一)設立房產按揭預告登記制度

在按揭過程中，購房人利益得不到保障的主要原因之一就是法律所沒有具體對開發商“一房二買”行為做出約束。因此，我國可仿照國外設立我國的房產按揭預告登記制度，即為確保最終登記權而實施的一種保留登記信息的手段，針對的是房屋債權行為的成立與房產轉移登記的長時間間隔可能產生的不動產請求重復、產生沖突的現象。該目的的根本作用是賦予登記請求排他性，維護請求者的物權效力。

(二)完善中介機構服務體系

為規范中介服務體系，應當采取的具體措施可包括：制定完整的中介結構管理條例、完善相關法規制度；推進中介機構與律師事務所的合作，通過專業法律隊伍進行貸款風險的有效規劃。

(三)改革房產按揭保險制度

首先，要制定可供保險機構遵循的按揭貸款類保險的相關法律法規；要對保險提供的保險品種、涵蓋范圍、保險時常以及保險資金的使用制定詳盡的規章制度，嚴防權責失衡的現象的產生；規范保險行業的市場操作，嚴防違背誠實信用原則的交易產生。

[1]李建華，王國柱.商品房假按揭司法處理的法律適用及規則完善[J].山東社會科學，2013(10)：56-60.

[2]曹健.我國商品房按揭的風險及法律防范[D].山東經濟學院，2011.

[3]胡曉莉.我國房地產按揭若干法律問題的研究[J].寧夏大學學報(人文社會科學版)，2006(05)：67-69+78.

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2095-4379-(2017)18-0232-01

李大明(1959-)，男，漢族，河北滄州人，本科，就職于河北冀人律師事務所，研究方向：民商法、程序法研究。