客觀看待農村宅基地的閑置問題

□ 劉 銳

筆者在各地調研時發(fā)現，農民依據生產生活界定的宅基地性質，與正式的土地管理制度規(guī)定差異較大。如不少農民認為，宅基地是產出較差的耕地，農民一直以來的建房選擇，是那些土壤貧瘠、地力不高的土地。農民對宅基地資產屬性認知模糊，源于一般農村土地商品化程度低，宅基地具有高使用價值低交換價值。

把宅基地視為類耕地，我們就能從農民的角度理解農村宅基地的利用活動。如不少農民認為宅基地不如耕地有價值，典型表現即為他們會適時自發(fā)復墾宅基地，不少老村莊的宅基地在過去幾十年里都曾自發(fā)更新過。現在的問題是種糧效益不高，無論村社集體還是農民都沒有動力退出宅基地，于是就作為潛在耕地暫時閑置在那里。

一般農村的宅基地不是資產。宅基地作為自然資源之一，只有被利用時資源特點才顯現，利用價值不高的宅基地，資產屬性就會相應降低。當“自然土地”不一定變成“經濟土地”，實現農民宅基地財產權的討論就失去了現實意義。

宅基地具有不移動的屬性，城市化擴張占地需要平面推進。據陳錫文的估計，未來我國有機會非農化的農村土地只有1億畝，而我國的農地有60億畝（包括2.77億畝的建設用地）。換句話說，占全國農村95%的一般農村，其土地很難有投資性增值機會。

現在一般農村的宅基地流轉是不少，但宅基地交易的價值很難體現，交易本身不遵從人個人利益算計，湖北荊門農村1980年以來的“搭（耕）地賣房”現象，即是有力證明。

主流設想的土地價值釋放思路是，將農村建設用地減少與城鎮(zhèn)建設用地增加指標掛鉤，用于城市征地，它帶來了一般農村宅基地的增值。但該種增值只面向部分農村，在大部分農村宅基地難有機會增值的預期下，一般農村宅基地的財產價值因此會長期微弱。

宅基地的供給單位是村集體，主要用于居住，只供本村成員使用，對外村人具有排斥性。另外，農戶使用宅基地不是任意的，在采光、通風、出行等方面，個體的利用行為會產生外部性。若不遵守集體安排多占濫占，就會影響他人的居住福利，對后來者使用也會有影響。從高排他性、低競爭性的屬性看，宅基地不是私人資源和俱樂部資源，其資源性質更接近于公共池塘資源。“擁擠效應”和“過度利用”情況的存在，要求集體發(fā)揮好自主治理宅基地的功能。

我國城鄉(xiāng)經濟轉型的長期性，決定了一般農村宅基地資源性質的穩(wěn)定，宅基地的資產屬性不會大幅度提高，集體主導的宅基地治理有實踐空間。調動基層治理的積極性，賦予基層組織一定治權，因此具有相當的現實必要性。?