遲延履行情形下定金罰則的適用

戴 琴

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

遲延履行情形下定金罰則的適用

戴 琴

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

遲延履行情形下適用定金罰則有著嚴格的條件，即遲延履行必須導致合同目的不能實現。本文選編的一起房屋買賣合同糾紛中，一方當事人以另一方當事人辦理房產證遲延為由請求雙倍返還定金，但是由于遲延履行并未構導致合同目的無法實現，不應適用定金罰則。

遲延履行；定金罰則；合同目的；根本違約

一、基本案情

陸某與施某簽訂房屋買賣合同，約定陸某出售其位于某市的房屋，總價180萬元。簽約時，施某要求陸某出示房產證，陸某表示房產證還在辦理中，可以先提供購房合同原件。施某同意，并交付了定金20萬元。合同約定，過戶時間為2016年9月15日前。合同履行中，施某要求陸某盡快提供房產證，以方便其辦理貸款等事宜。但陸某提出，其房屋為新房，房產證是由開發商統一辦理的，進度比較慢，他可以去催催。過戶日到期前三天，施某遂發催告函給陸某，要求陸某三日內必須交出房產證，否則解除合同；三日后，施某又發送一個合同解除通知，告知陸某解除合同，并保留追究陸某法律責任的權利。隨后，施某提起訴訟，請求確認合同解除和判令陸某雙倍返還定金一共40萬元。施某的理由是：由于國家規定的首付比例、房貸利率不斷升高，致使其無法按照原有計劃購房，陸某的行為構成根本違約，導致合同目的落空。施某起訴后半個月，陸某的房產證得以辦下。

二、若干觀點

關于本案的處理，主要有如下幾種觀點：

一種觀點認為，房屋買賣法律關系中，出賣房屋的一方當事人有義務提供房屋產權證書。本案中原告需要房屋產權證書來辦理貸款等手續。合同雖然沒有明確約定被告何時交出房屋產權證書，但是由于合同約定了2016年9月15日前完成過戶，可以推定為該日期前被告應提供房屋產權證書。如果被告怠于履行該義務，導致房屋買賣無法進行、合同目的落空，應適用定金罰則。

另一種觀點認為，本案中被告并非拒絕交出房屋產權證書，而是房屋產權證書確實在辦理中，且原告對此情況也有所了解。根據合同約定，被告應在2016年9月15日前提供房屋產權證書，以配合原告辦理過戶、貸款等手續。被告逾期沒有提供房屋產權證書，導致房屋無法在約定的過戶日前完成過戶，構成遲延履行。本案中涉案房屋確實登記在被告名下，房屋上不存在抵押、查封等負擔，亦不存在阻礙交易進行的其他任何情形。房屋買賣合同并未對原告購買房屋享受的政策、條件等作出特殊約定，亦沒有就哪些情形視作根本違約作出約定。被告辦理房產證遲延半個月，原告可以追究其遲延履行的責任。但是被告遲延履行的行為并未構成根本違約，合同的目的并未落空。此外，本案中被告辦下房產證的時間非其能控制，原告在催告函中給予的三天時間較短，并不合理，因而原告并不享有法定的解除權。基于上述理由，法院應駁回原告的訴訟請求。

三、法律分析

上述兩種觀點主要就合同目的是否落空進行了判斷，前一種觀點認為被告遲延提供房屋產權證書，導致合同目的落空，應適用定金罰則；后一種觀點則認為被告遲延履行的行為并未構成根本違約，涉案房屋還是可以過戶完成交易的，不應適用定金罰則。筆者就此展開一些分析

：從司法政策角度看，根本違約、合同目的落空的認定應慎之又慎，如果過于寬松地界定根本違約和合同目的落空，會使大量原本可以通過繼續履行或承擔適當違約責任的合同得以解除，這與合同法鼓勵交易的原則相悖；從合同法原理來看，遲延履行不等于根本違約，不能混淆不同的違約形態；從利益平衡角度看，根本違約情形下的法律責任較為嚴厲，如果對于遲延履行即應適用原本應適用于根本違約的法律責任，則會背離公平正義價值；從法律依據角度看，擔保法司法解釋第一百二十條規定，遲延履行只有導致合同目的不能實現的，才能適用定金罰則。如果僅僅遲延履行而沒有導致合同目的不能實現，則不應適用定金罰則，除非法律另有規定或當事人另有約定。本案中的被告交付房產證并非其所負的主要債務，遲延交付房產證也不會導致合同目的落空，因而本案中如果適用定金罰則是不恰當的。

在房屋買賣合同中，買賣雙方當事人會對定金、首付款、尾款的支付約定時間；對房產證交付、房屋交付、騰房、物業交割等約定時間。當事人由于資金緊缺、辦證耗時等各種原因而可能構成遲延履行。當事人維護自身權益的正確做法是在合同中明確約定遲延履行的違約金。除非雙方當事人之間存在特別約定或者遲延履行確實構成根本違約，否則一方當事人在對方當事人遲延履行情形下就請求法院適用定金罰則或請求對方支付全額違約金，則是一種比較冒險的訴訟策略。此外，房屋買賣合同當事人應在合同上約定手機號碼、微信號碼等聯絡方式或約定函件送達地址，以方便發送催告函、通知函等函件。針對遲延履行，當事人應給予對方合理的時間來履行債務，否則不得行使解除權。本案中原告確實因被告遲延辦理房產證而遭受了一定的損失，原告可以追究其遲延履行的法律責任。法官提醒：房屋買賣合同中雙方當事人可以通過合同中的“鑒于條款”明確揭示訂立合同的目的和意圖，或者通過約定“視作根本違約”的情形，以此避免對方當事人可能出現的遲延履行所帶來的風險。

[1]于水.根本違約與合同解除關系之思考[J].法制博覽，2017(17).

[2]張忠野.論私法自治下定金罰則的有限適用[J].政治與法律，2012(9).

D923.6

A

2095-4379-(2017)30-0157-01

戴琴(1983-)，女，江蘇鹽城人，2006年7月畢業于江蘇警官學院，江蘇省射陽縣人民法院行政庭，助理審判員，現主要從事行政、民事審判工作。