法經濟學下的“小產權房”問題

王澤民

吉首大學，湖南 吉首 416000

法經濟學下的“小產權房”問題

王澤民

吉首大學，湖南 吉首 416000

當前隨著城市房地產市場房價的猛漲，房地產市場交易中出現的“小產權房”問題也日益增多，在農村特別是城鄉結合部開發“小產權房”的規模越來越大，法律爭議也愈演愈烈。本文運用法經濟學所學的知識，從成本收益分析入手，對我國集體土地所有權和集體建設用地進行經濟分析，著重對現有制度下“小產權房”各參與主體的成本收益進行了分析，并提出了解決“小產權房”問題的方法和對策。

法經濟學；小產權房；集體土地

一、“小產權房”的定義

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房產部門頒發，而是由街道辦事處、鄉政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。這些房屋所擁有的證件不齊全，一般是集體的土地，也不允許買賣，國家對這類房屋的買賣是不予記錄的。這些房子所持有的產權證與一般商品房的也不一樣，不是真正符合法律規定的。

二、“小產權房”的現狀

首先，就小產權房發展規模來看，由于目前這類房屋是不符合法律規定的，有時政府對這種房屋的建設進行禁止，為了避免被查，一些地方將這些房子建在一些比較偏的地方，難以發現，所以在對這些房屋進行統計的時候，很多地方是考察不到的，因此統計數量也就不準確。有報道稱，目前小產權房的數量非常的大，甚至已經超過了城鎮居民住宅面積的總數。都存在著大量的這類住房，很多根本就沒有在統計范圍之內，即使深圳這樣的大城市也存在這種情況。

其次，在對小產權房進行開發的時候可以獲得一些利益，所以各種組織和個人采取一些措施進行這類房屋的開發，具體來講，總共有以下幾種情況。其一，一些農村打著給村民建設集體住房的名義進行建設，建成之后一部分供本村居民使用，一部分則向外出售，從中獲利；其二，一些農村為了獲取利益，給開發商提供土地，讓其進行建設住房，房屋賣出后從中獲利，利益分成；其三，農村將土地以一些方式給開發商提供土地，例如出租、轉讓等，只收取部分資金，不參與房屋的建設，由開發商自主進行建設；其四，一些村民在自家建設住房后，一部分自己使用，將多余的房屋進行出售。

再次，這些房屋所在的位置一般不在市區，而是在城市的邊緣或者城鄉結合的地方，這些地方一般沒有城市的喧囂，環境優美，交通便捷，少污染，適合居住。

最后，這類住房由于證件不全，不便于買賣，一般價格也比較低，主要由一些收入較低的人群來購買，因此這類小區內一些設施也缺乏完善，硬件設施也無法與商品房相比，一般服務由當地農村或者政府統一提供，專業性不強，因此在這類小區內物業水平普遍不高，管理較為混亂，衛生狀況不理想。

三、“小產權房”購買風險

(一)房產轉讓

“小產權房”沒有正式的財產證明，因此不構成真正的法律意義上的產權。即小房權房只使用權，無所有權。根據中華人民共和國土地管理法的規定，小型房地產公司不得轉讓或者出即售在收購后不能合法轉讓。

(二)政策風險

購買房屋小產權，與開發商簽訂合同后購房人交付房屋資金，如有關部門清理小產權的建設項目，可導致部分項目被停止甚至強制拆遷。購買后如果有任何國家征用，由于土地產權的法律產權沒有世界，買房子的人不是一個合法的產權的人，所以我不能獲得相關賠償基金財產的權利，以及補償基金與房地產的實際用戶賠償。

(三)監管缺位

對這些房屋進行建設時，政府的監管并不到位，流程也一般比較簡單，甚至有些是違規建設，這種情況下，就難以保證買房者的權益。同時，開發單位沒有資質，房屋質量和房屋售后保修無法保證。

四、“小產權房”產生的原因

(一)居民購房的需求增大與房屋價格的飛速增長

隨著人口的增長，土地資源變得越來越稀缺。國家嚴格控制土地的征收，以確保糧食安全。土地資源的供給和城市人口的增加嚴重地使住房需求不平衡。在供需不平衡的情況下，土地價格上漲的必然結果是缺乏土地資源，和相應的房地產開發商的黃金的土地出讓金由政府也將增加，增加的成本，和小產權開發人員不需要支付土地出讓金，這將導致建筑成本降低，城市土地和農村集體土地征用比獲得相對比較容易，所以一個石頭砸死兩只鳥，開發人員和城市中低水平收入的人非常受益。

(二)我國現有的城鄉二元土地制度

中國長期的土地開發歷史分為兩類：國有土地和集體土地。這兩種類型的土地利用每一種勞動分工，國家主要針對城市的土地，集體的主要目標是城鄉結合和農村土地。房地產開發是只有在視圖的土地屬于國家所有，村集體土地改變用途，發展和建設的需要，只有通過國家相關部門的法律補償稅，首先由集體土地變成國有土地，然后您可以打開勝任房地產開發建設。政府在集體所有的土地，根據補償的使用土地，農民手中的少量的征地補償與政府獲得黃金的高價土地出讓金，農民處于不利地位，顯然，土地的農民自己的雙手已經出售，或房地產開發利潤和體重之間的政府補償后的集合，在利益的驅動，農民的選擇是可以預見的，也是使得小產權快速崛起的因素。

(三)城市化的趨勢增強，農村土地過多閑置

隨著生活水平逐漸提高，城市化發展的趨勢增強，城鄉結合部的農民因為子女上學，因而進城務工，收入增長后想要有更好的生活，于是城鄉結合部的部分宅基地就為小產權房提供了生長的空間。而對于城市居民來講，遠離城市的喧囂，居住在較清靜的二線城市，仿佛無論是在經濟、環境都看似是上等的選擇。于是，小產權房像一種流行趨勢，引起了居民的高度重視。

五、“小產權房”產生的問題

(一)不利于耕地保護，危及國家糧食安全

許多地方，小產權房的大規模開發導致很多農村集體經濟組織或者房地產商出于利益驅使大量違法占用農用地建造小產權房，這種情形如果不及時有效的制止，那么將會在很大程度上危及我國的耕地面積，觸及18億畝耕地紅線，影響國家糧食安全問題。所以這也是政府對小產權房開發持禁止態度的依據之一。

(二)擾亂了國家對土地的總體利用與規劃

小產權房開發的整個過程，從建造到銷售再到銷后物業服務管理等各個環節，均繞開了法律審批及監管程序，完全是一種自發及個人行為，所以小產權房的大規模建設避免不了擾亂國家對土地的總體利用與科學規劃。

(三)加大了政府監管難度

從政府職能部門的監管角度來看，小產權房的大規模開發建設必定會給政府土地管理及建設部門加大管理的難度，加大了其部門的工作量。到目前為止，這些房屋具有存在的數量非常大，而且牽扯到很多人的利益，而且統計難度大，管理難等特點對于相關政府部門而言，管理難度非常大。

(四)存在多方面的利益沖突

小產權房在開發的時候牽扯到很多方面的利益。各方為了維護自身利益必定采取各種措施，其中難免會出現一些利益沖突的情況，這也就會增加許多矛盾，不利于地方穩定，例如一直以來廣受關注的拆遷問題等。

(五)滋生權力尋租問題

這些房屋在開發的時候能夠帶來巨大的利潤，為了從中獲取利益，有些鄉鎮干部或者村民委會成員利用手中的權力，違法私自將集體土地的使用權轉讓給房地產商進行小產權房的開發，從中收受賄賂等，從而使小產權房開發成為滋生權力尋租的溫床及途徑。

六、解決小產權房問題提出的對策

(一)加強集體所有權制度的完善

時代的發展法律永遠都無法根上。小產權房的產生并迅速發展，一定程度上提醒我們，我國集體建設用地制度已經落后于市場經濟的發展速度。按我國《物權法》第4條的規定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。若是從根本上貫徹實施這個法條，就應該必須從根本上改變當前的土地制度，也就是改變城鄉二元土地制度，明確其權利主體及主體的具體權能，允許農村集體制度下的土地自由流轉、使用和建設，建立健全與市場經濟快速發展相適應的土地法律制度，使農民得到真正的土地所有權而從中受益。

(二)加強住房的社會保障

作為普通工薪階層的公民，房子的財產支出無疑是更大的。住房作為一種必要的商品，是居住保障的對象。政府應該完善住房社會保障制度，對于普通工薪階層提供更多更好的經濟適用住房，以保護他們的利益，通過在土地價格管制，以確保有效供給，價格低，中小型家庭住宅商品房價格的低收入人群一般真正得到一定比例的降低，真正使大部分的工人能夠享受政府帶來的好處，不需要冒險買小產權沒有任何保證，因此從根本上抑制小產權增長趨勢。如果政府不允許集體建設的使用權轉讓，它就不能體現其產權。因此，城鄉二元土地制度應受到同等的保護。

(三)重視集體建設用地的流轉

按照一般程序，集體建設的土地流轉是通過招標、拍賣等方式進行的。集體建設用地的轉讓收入農村收入，個人認為可以參照公司法公積金提取方法提取土地利用公積金，提取一定比例，一般不超過總數的30%轉移收入，公積金的提取的部分土地補償，其余被平均分配到每一個村民。通過這種方式，實現理想的效果，最大限度地抑制其作為國家和集體經濟組織的代表，以達到他們自身的利益，而不有利于人們的行為。在可能存在的道德風險的情況下，可以充分保障其參與主體利益的最大化和最優化，從而從根本上解決“小產房”的問題。

[1]武建東.“小產權房 ”是改革的歷史欠賬[J].中國改革(綜合版)，2008(3).

[2]武建東.小產權房是改革的歷史欠賬[J].中國改革，2008(3).

[3]束景陵.試論農村集體土地所有權主體不明確之克服[J].中共中央黨校學報，2006(3).

[4]王云利.淺析小產權房法律問題[J].法制與社會，2009(1上).

D922.3；D923.2；F293.3

A

2095-4379-(2017)30-0092-02

王澤民(1989-)，男，漢族，湖南婁底人，吉首大學，研究生在讀，研究方向：民商法。