借名買房的權(quán)屬之爭(zhēng)

陳建南

華東政法大學(xué)研究生教育學(xué)院，上海 200063

?

借名買房的權(quán)屬之爭(zhēng)

陳建南

華東政法大學(xué)研究生教育學(xué)院，上海 200063

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，一線城市房?jī)r(jià)迎來(lái)數(shù)輪瘋漲。調(diào)控政策也難以抑制投資者炒房熱情，借名買房如火如荼。在借名買房情境下，不動(dòng)產(chǎn)登記只能推定權(quán)屬，隱名房東可以舉證支持其確權(quán)請(qǐng)求。本文通過(guò)真實(shí)案例，分析借名購(gòu)房協(xié)議的法律性質(zhì)、研究現(xiàn)行司法裁判路徑、揭示借名購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

借名購(gòu)房協(xié)議；法律性質(zhì)；司法裁判；法律風(fēng)險(xiǎn)

一、案情導(dǎo)入和法院裁判

2010年3月，原告仲某相中上海浦東新區(qū)一間商品房，房屋所有權(quán)人為孫某。仲某不具有銀行貸款資格，因此以其母名義與孫某簽訂了有效期為3個(gè)月、標(biāo)的額為30萬(wàn)元的定金合同。后因其母也不具有銀行貸款資格，原告仲某借被告鄭某名義與孫某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。仲某支付現(xiàn)金房款238萬(wàn)元、以被告鄭某某名義辦理190萬(wàn)元的銀行按揭。仲某協(xié)助將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到鄭某名下，并以鄭某名義與孫某簽訂房屋買賣交接書。原告接收房屋后，進(jìn)行部分修整，并在被告協(xié)助下將房屋出租。2011年7月8日，原告同意三年內(nèi)出售房屋并支付房屋增值部分利潤(rùn)的50%給被告作為酬勞，雙方簽訂協(xié)議：1.房屋買進(jìn)的全部房款及費(fèi)用系由原告出資；2.房屋出售后所產(chǎn)生的利潤(rùn)，原被告雙方各得50%；3.涉案房屋需在三年內(nèi)出售，若三年內(nèi)未能出售，雙方約定一個(gè)雙方都認(rèn)可的價(jià)格，由雙方其中一方接受房屋并辦理手續(xù)。協(xié)議簽訂后，涉案房屋由被告出租，將租金占為己有。同時(shí)更換還貸賬戶，致使原告無(wú)法按期還貸。原告遂起訴，提出如下訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令上海市浦東新區(qū)東繡路1389弄36號(hào)房屋歸原告所有；2.請(qǐng)求法院判令被告將上海市浦東新區(qū)東繡路1389弄36號(hào)房屋過(guò)戶登記至原告名下；3.請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，同一行為不能因?yàn)樗帬顩r的不同而對(duì)不同部門、不同人員做出不一樣的陳述。原、被告簽訂的協(xié)議不違反法律的規(guī)定，應(yīng)予尊重。系爭(zhēng)房屋登記于被告名下，仍應(yīng)歸被告所有，被告應(yīng)按協(xié)議支付原告支出成本及50%的利潤(rùn)。系爭(zhēng)房屋成本包括定金30萬(wàn)元、購(gòu)房首付款159萬(wàn)元、購(gòu)房二期款48萬(wàn)元、銀行服務(wù)費(fèi)200元、上架稅費(fèi)115517.86元、下家稅費(fèi)118743元、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)430元、房東權(quán)屬登記費(fèi)80元、貸款本金190萬(wàn)元及利息1，428，131.60元，扣除2014年11月至2016年10月每月租金7，800元，總計(jì)5，745，902.46元，與評(píng)估價(jià)相比較，利潤(rùn)為4，894，097.54元。綜上所述，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。依照《民法通則》第4條、第57條規(guī)定，判決如下：1、浦東新區(qū)東繡路1389弄36號(hào)——四層房屋歸被告鄭某所有；2、被告鄭某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)支付原告仲某2，757，537.12元、利潤(rùn)2，447，048.77元，合計(jì)5，204，585.89元；案件受理費(fèi)85640元，保全費(fèi)5000元，評(píng)估費(fèi)25，614元，由原被告各負(fù)擔(dān)一半。

二、借名購(gòu)房協(xié)議性質(zhì)分析

關(guān)于借名購(gòu)房協(xié)議的法律性質(zhì)，學(xué)術(shù)界存在四種學(xué)說(shuō)：“信托說(shuō)”、“委托說(shuō)”、“無(wú)名合同說(shuō)”、“借名契約說(shuō)”。結(jié)合“信托”和“委托”的具體含義，不難發(fā)現(xiàn)“信托說(shuō)”和“委托說(shuō)”都難以覆蓋借名購(gòu)房協(xié)議的基本法律特征。相比之下，“借名契約說(shuō)”完全契合借名購(gòu)房協(xié)議的基本特征，臺(tái)灣“最高法院”2012年度臺(tái)上字854號(hào)判決指出：“按借名契約者，謂當(dāng)事人約定一方將自己之財(cái)產(chǎn)以他方為登記名義人，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財(cái)產(chǎn)為出名登記之契約，但無(wú)使他方取得實(shí)質(zhì)所有權(quán)或其他權(quán)利之意思。”對(duì)于國(guó)內(nèi)司法實(shí)踐來(lái)說(shuō)，“借名契約說(shuō)”理論有余但實(shí)踐不足，現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中都是將借名購(gòu)房協(xié)議定性為無(wú)名合同，再按照合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定協(xié)議的效力。

三、司法裁判路徑

為抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，降低全民炒房熱情，政府也出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策。俗話說(shuō)“上有政策、下有對(duì)策”，各種限購(gòu)令滋生借名購(gòu)房熱情。本案屬于因“借名購(gòu)房”引起的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛，本案特殊之處在于原被告之間不存在書面《借名購(gòu)房協(xié)議書》，因此原告證明責(zé)任陡然增加。對(duì)原告權(quán)屬主張更為不利的是原被告簽訂了《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》非但沒(méi)有約定房屋所有權(quán)歸原告所有，而且將權(quán)屬問(wèn)題交由雙方協(xié)商解決。

一般情況下，有效的隱名購(gòu)房協(xié)議必然具備以下要件：第一，協(xié)議當(dāng)事人適格即具有完全民事行為能力，非適格當(dāng)事人代持房屋需經(jīng)法定代理人代理。第二，協(xié)議內(nèi)容不應(yīng)違反《民法典總則》第144條和《合同法》第52條，否則該協(xié)議不具有法律效力。例如，老賴為了逃避法院執(zhí)行，惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。第三，協(xié)議明確約定房屋所有權(quán)歸于借名人，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人并非實(shí)際權(quán)利人，借名購(gòu)房人才是事實(shí)上的權(quán)利人。

本案與典型的借名購(gòu)房行為不同之處在于原被告之間不存在書面《借名購(gòu)房協(xié)議》。當(dāng)然，《合同法》第10條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。這意味著，口頭協(xié)議在我國(guó)《合同法》語(yǔ)境下也是一種合法的協(xié)議形式，沒(méi)有書面的《借名購(gòu)房協(xié)議》并不一定導(dǎo)致仲某敗訴。仲某提供的眾多證據(jù)足以形成證據(jù)鎖鏈來(lái)證實(shí)原被告之間存在“借名購(gòu)房”的內(nèi)心真意。但從法院判決來(lái)看，法院關(guān)注點(diǎn)在于原被告補(bǔ)簽的《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》作為明示的意思表示，并沒(méi)有對(duì)房屋權(quán)屬做出約定，只是提供了解決房屋權(quán)屬問(wèn)題的辦法。在法院看來(lái)，《協(xié)議書》系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，法院尊重當(dāng)事人意思自治，駁回原告對(duì)房屋權(quán)屬主張。判決結(jié)果是值得商榷的，首先從《協(xié)議書》本身的內(nèi)容來(lái)看，該《協(xié)議書》并沒(méi)有約定房屋所有權(quán)歸被告所有，僅僅是提供了解決權(quán)屬爭(zhēng)議的方法。其次，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿以權(quán)利推定力，但作為一種權(quán)利推定，就意味著可能存在“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，從民事訴訟程序的角度看，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范。本案涉案房屋登記在被告名下，法律推定被告為真正的房屋所有權(quán)人。原告提供的證據(jù)形成了完整的證據(jù)鎖鏈，完全可以推翻此種“推定力”，然而法院依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿以及《協(xié)議書》判決涉案房屋歸被告所有。但對(duì)于房屋增值部分，法院在扣除原告支出后在原被告之間進(jìn)行分配，如果法院支持房屋所有權(quán)歸被告所有并且充滿自信，完全可以判決房屋增值部分歸被告所有，奈何在法律上支持了被告，又在道德上向原告傾斜？此是公平原則的具體運(yùn)用還是搬起石頭砸自己的腳？最后，拋開(kāi)具體法條，單從誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則角度來(lái)看，原告以借名買房的意思完成了定金合同的簽訂、房屋買賣合同的簽訂、房屋交接書的簽訂、房屋首付款的交付、房屋貸款的辦理、房屋修整出租。相比之下被告僅僅協(xié)助出租、收取租金、提供按揭賬戶，法院卻判決房屋歸被告所有、房屋增值部分由原被告共享。被告僅僅因?yàn)樾彰坏怯浻诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿就平添兩百多萬(wàn)的房屋增值收益，實(shí)在有違公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。

四、借名買房風(fēng)險(xiǎn)警示

借名購(gòu)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，以本案為例，對(duì)于隱名房東仲某而言，由于涉案房屋登記于顯名房東鄭某名下，因此在法律上推定鄭某享有所有權(quán)，如果此時(shí)鄭某將該房屋出售給善意第三人或者該房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，隱名房東將遭受巨大損失。對(duì)于顯名房東而言，同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。在本案中，顯名房東鄭某作為按揭貸款的借款人，一旦隱名房東仲某某無(wú)力償還房貸，鄭某將承擔(dān)相應(yīng)的還款責(zé)任。與此同時(shí)，鄭某某也將可能產(chǎn)生不良信用記錄，給今后的生活帶來(lái)麻煩。所以在借名購(gòu)房場(chǎng)合，隱名房東和顯名房東都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事。

那么，在借名購(gòu)房情形下，隱名房東如何規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)呢？從法院角度來(lái)說(shuō)，借名購(gòu)房的查實(shí)與認(rèn)定一直以來(lái)就是審判的難點(diǎn)，尤其是在未簽訂書面購(gòu)房協(xié)議情況下。同時(shí)，此種情形對(duì)原告來(lái)說(shuō)意味著更嚴(yán)格的舉證責(zé)任。因此，隱名房東在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)當(dāng)努力做到以下幾點(diǎn)：1.簽訂書面借名購(gòu)房協(xié)議。由于協(xié)議簽訂在雙方發(fā)生糾紛之前，往往最能體現(xiàn)雙方內(nèi)心真意，是判斷雙方是否構(gòu)成借名購(gòu)房的最重要證據(jù)。本案中，隱名房東未與顯名房東簽訂書面購(gòu)房協(xié)議，使得隱名房東承擔(dān)繁重的舉證責(zé)任。2.及時(shí)固定關(guān)于隱名房東實(shí)際出資的證據(jù)。隱名房東在支付首付款、返還按揭貸款環(huán)節(jié)，盡量通過(guò)個(gè)人電子賬戶轉(zhuǎn)賬，及時(shí)保存交易記錄。本案中，原告沒(méi)有通過(guò)個(gè)人賬戶，轉(zhuǎn)由第三人轉(zhuǎn)賬的方式支付房款，使得原告律師在舉證環(huán)節(jié)處于不利地位。3.保管房產(chǎn)證。借名購(gòu)房場(chǎng)合，產(chǎn)權(quán)證一般保留在隱名房東手中。物業(yè)費(fèi)繳納、房屋實(shí)際居住情況也是證明借名購(gòu)房成立的間接證據(jù)。上述注意事項(xiàng)中，第一項(xiàng)是最基本也是最關(guān)鍵的，這是證明原告是否構(gòu)成借名購(gòu)房的最重要的證據(jù)。而第二項(xiàng)，即房屋的實(shí)際出資情況，與借名購(gòu)房協(xié)議形成較為完整的證據(jù)鎖鏈，基本上可以證明借名購(gòu)房的案件事實(shí)。于此同時(shí)，房產(chǎn)證保管、物業(yè)費(fèi)繳納情況與前兩項(xiàng)事實(shí)結(jié)合形成佐證，更有利于支持原告的訴請(qǐng)。

[1]萬(wàn)發(fā)文.實(shí)際購(gòu)房人需提供支付房款等證據(jù)證明其為所有權(quán)人[J].人民司法，2014，04：48-51+1.

[2]臺(tái)灣“最高法院”2012年度臺(tái)上字854號(hào)判決.

[3]司偉.論不動(dòng)產(chǎn)登記與權(quán)屬確認(rèn)——兼論對(duì)<物權(quán)法司法解釋一>第2條的理解[J].法律適用，2016，05：16-22.

[4]陳月棋.“借”名貸款買房真假房主風(fēng)險(xiǎn)不小[J].浙江人大，2008，09：62.

D

A

2095-4379-(2017)17-0062-02

陳建南(1992-)，男，漢族，江蘇宿遷人，華東政法大學(xué)研究生教育學(xué)院，法律碩士，研究方向：企業(yè)法律實(shí)務(wù)。