因房屋權屬爭議引發的行政訴訟如何維權

安一凌 石 興

沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110000

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因房屋權屬爭議引發的行政訴訟如何維權

安一凌 石 興

沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110000

本案房屋登記糾紛的實質屬于民事權屬糾紛，當事人的實體利益僅通過行政訴訟對登記行為的合法性進行審查并不能實現，而應通過民事訴訟確權后來解決。

房屋登記；行政訴訟；民事訴訟

一、案情

張某與王某于1948年到XX市定居購買一處私有房產，于1988年動遷，后回遷至本案涉訴房屋，地址在XX市L區，建筑面積為30.57平方米，性質為公有住房。該房屋承租代表人為王某，共同承租人為張某。張某于2000年8月29日去世。2002年7月20日，王某將涉訴房屋私有化為王某單獨所有。張某與王某共育有四子：張某祥、張某杰、張某華和張某久。2012年7月31日，王某與張某華簽訂《存量房買賣合同》，2012年8月17日，XX市房產局向張某華頒發房屋所有權證書。王某于2012年11月8日去世。張某祥認為，張某華以欺騙方式從王某處以極低價格購買涉訴房屋，侵害了其他繼承人的利益，張某華與王某簽訂的房屋買賣合同應屬無效。XX市房產局在沒有征得全體共有人同意的情況下為張某華辦理房產過戶手續，違反法律規定，應予糾正。張某祥申請XX市房產局撤銷為張某華發放的房產證明，但XX市房產局未撤銷該房產證明。現張某祥于2014年8月25日以XX市房產局為被告，張某華、張某杰、張某久為第三人提起房屋登記行政訴訟，請求法院判令撤銷登記在張某華名下坐落于XX市L區的房屋登記，形成本案。

二、裁判

一審法院裁定：駁回張某祥的起訴。訴訟費50元，退還張某祥。

宣判后，張某祥不服，向XX市中級人民法院提起上訴。

XX市中級人民法院二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

該裁定發生法律效力后，張某祥向M省高級人民法院申請再審。

XX市中級人民法院再審認為：關于張某祥提出的撤銷XX市房產局于2012年7月31日登記在張某華名下坐落于XX市L區的房產登記證明的再審請求，因其請求實質是因房屋權屬爭議引發的行政訴訟，在依法律行為發生的物權變動中，不動產物權變動的原因只能是當事人的法律行為。而XX市L區人民法院案件案由為房屋買賣合同糾紛，該判決僅確認訴爭房屋在張某去世后存在除王某以外的其他繼承人，判決主文部分并未明確具體繼承人名稱及應繼份額。且張某祥已于2014年12月24日向張某杰、張某華、張某久另案提起繼承訴訟，現該案尚在一審審理中。本案的爭議應由當事人就已經進行的民事訴訟解決，在民事訴訟判決作出后，依民事裁判即可變更登記。故張某祥未經民事訴訟而直接提起行政訴訟不妥，一、二審予以裁駁并無不當，應予維持。關于張某祥提出的要求XX市房產局因自身過失行為賠償張某祥相應財物損失、精神損失費、誤工費、交通費的再審請求，因超出一審訴訟請求，且不屬于行政訴訟審理范圍，不予審理。

三、評析

本案原告作為對房屋登記薄記載的權屬存有異議的利害關系人，表面上看是不服行政機關的登記行為，進而對行政機關提起房屋登記行政訴訟，但其背后真正的原因是其與登記權利人之間存在民事爭議所致。房屋登記糾紛的實質屬于民事權屬糾紛，當事人的實體利益僅通過行政訴訟對登記行為的合法性進行審查并不能實現，而應通過民事訴訟確權后來解決。

(一)房屋存在權屬爭議的房屋行政登記案件無法通過行政訴訟解決根本性權屬爭議

通常情況下，當事人如果因為房屋權屬爭議而對房屋產權證的登記有異議而提起的行政訴訟請求表面上是撤銷行政登記的行政訴訟行為，其內涵是民事糾紛。在行政訴訟中法庭主要審查行政機關作出的具體行政行為是否具有合法性，是不能附帶審查民事糾紛的。房屋所有權證是行政機關根據對申請人提供的相關房產材料的審查結果，決定是否給予申請人房屋產權的一種審查登記行為。即使當事人就行政機關的房屋登記行為提起行政訴訟，法院只能針對該行政行為是否合法進行審理，并不能裁判民事爭議。同時，要想對行政機關的登記行為是否合法做出認定，法庭必須查清房屋的權利狀況。這一判定需要建立在對權利請求人與權利登記人之間的權屬糾紛進行先行判斷的基礎之上，勢必要按照民事訴訟的程序，適用民事實體法律進行審查。

(二)房屋存在權屬爭議的房屋行政登記案件通過民事訴訟處理方為徹底有效之途徑

本案糾紛的實質問題就是房屋所有權的歸屬問題。該糾紛系房屋所有權請求人與房屋登記人之間產生的，雙方當事人只有通過民事訴訟的方式才能真正解決。至于房屋所有權請求人與行政機關之間并不存在利害關系。因此，只有通過民事訴訟對房屋的權屬進行正確的裁判，這樣才能從根本上解決問題。而沒有必要以此為據再提起行政訴訟請求撤銷原產權憑證。房屋所有權人可以根據生效的民事確權判決向登記機關申請變更登記手續，就本案當事人而言提起行政訴訟撤銷原產權證是完全沒有必要的。

[1]程琥.房屋登記行政訴訟案件相關情況分析[J].人民司法，2009(09).

[2]關保英.行政法的價值定位[M].北京：中國政法大學出版社，1997.

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2095-4379-(2017)18-0179-01

安一凌(1982-)，遼寧鐵嶺人，就職于沈陽市中級人民法院，研究方向：民商法學；石興(1982-)，遼寧興城人，就職于沈陽市中級人民法院，沈陽市中級人民審監一庭，研究方向：民法。