業主委員會的法律地位

周立柱

石河子大學政法學院研究生院，新疆 石河子 832000

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業主委員會的法律地位

周立柱

石河子大學政法學院研究生院，新疆 石河子 832000

隨著商品經濟的發展，房地產產業的發展催生出一種新生事物——業主委員會。《物權法》的出臺是一種進步，但其只是原則性的規定，對業主委員會的性質及法律上的定位沒有做出實質的規定，針對性不強。這樣，在司法實踐中，操作性不強，各級法院沒有一個統一的標準。各個地方法院在訟訴中也會有不同的處理方式，同在社會主義法制的中國，做出的判決會不一樣，所以我們有需要進一步分析業主委員會的法律地位，達到全國統一性認識。本文從業主委員會的產生、性質、面臨的問題及從實體法和程序法這幾方面來闡述。業主委員會在解決小區業主之間的糾紛，對于調整社會關系中起著一定的作用，所以在地位和作用上的重要性不可忽略，對我們民主建設也有著重大的實踐意義。

業主委員會；法律地位；民事資格；物業管理

一、問題的提出

依據我過相關條例的規定，業主委員會作為執行機關具有以下職責：(一)召開小區業主會議，匯報物業服務的實際情況；(二)代表業主與物業管理企業商訂物業管理服務合同；(三)及時聽取業主們的反映，監督物業的管理活動；(四)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。”從這個規定中只可以看出業主委員會的職責和是業主大會的執行機構，但沒有看出在民事訟訴中有什么樣資格和權力，業主大會在實際中也是形同虛設的，更不用提業主委員會了，所以其存在也是很成問題的。我們真正解決的問題是業主委員會能不能參加訟訴，以什么身份參加？具有什么樣的資格？

二、業主委員會的產生及依據

業主委員會剛興起時被大家稱為“業主管理委員會”。業主委員會的產生及存在是有客觀規律需要產生的，它也存在一定法律基礎的。其一，小區的管理由業主大會或業主代表大會來共同管理，不管從現實還是從經濟效率角度來考慮，都需要一個常設機構來行使權力，業主委員會就應然而生。其二，無論是大陸法系還是英美法系對此現象都有相關的法律規定，是法規范行為的必然性決定的。其三，業主委員會其自身具有的簡便，快捷，成本低和效果好的優勢為其存在產生了現實的必要性和無比的優越性。

三、業主委員會存在的問題分析與討論

(一)業主委員會在提起訟訴時是否經業主大會的授權

對于這個問題，世界各地不同國家在立法上有著不同的規定，我國在法律上確沒有明確涉及，但有不同的學說，我個人認為應該以肯定說為有力說。我認為，當今的市場環境下，工資總是趕不上房價，買一套房子可能要花十幾年的積蓄，甚至是一生，所以房子是一生中最重要的投資，其社會意義不是金錢可以比擬的。業主大會決議是小區業主共同的意志，考慮到業主的人數較多，召開業主大會在實際操作中存在一定的困難，為了提高效率，節省群體成員大量的人力物力的支出，將一些日常性的工作交由業主委員會來處理，其中重要的事項必須要經業主大會的討論決定，業主委員會的訴訟必須與全體業主的切身利益直接相關，所以需經過業主大會的討論授權后才能行使。通過代表人訟訴，使自己的合法權益得到保護，以達訴訟經濟的目的。

(二)業主委員會的訟訴范圍

即便在我國的法令沒有與其相關的規定，但以下的兩個條款：《征求意見稿》第13條規定和《物權法》第83條第2款后句規定，可以看出，業主委員會提起的訟訴的目的主要是保護業主共同的權益，而不是延伸至業主個體利益以及專有權的保護范圍，例如物業公司的服務不到位，經常損害業主的利益，如小區的廣告費應該屬于全體業主所有，但被物業公司侵吞，小區業主的利益就會損害，這時全體業主大會要和物業公司解除物業服務合同，物業公司拒絕退出，此時業主大會與物業產生糾紛，業主委員會就可以單獨以自已的名義提起訟，維護小區全體業主的權益。同樣，如果小區的某一個業主實施侵害行為，同樣損害到小區全體業主的利益，業主委員會也可以代表整個小區業主去起訴實施危害行為的個別業主，如住在一樓的業主將他周圍的綠地圈起來，供自己使用，這種情況就會損害到小區業主的利益。因為小區的綠地不屬于某一個業主所有，而是屬于全體小區業主所有。如果以個人的名義起訴，這樣不會更好的解決問題，有可能會增加鄰里之間的矛盾。業主委員會就可以出面了來解決。

四、從實體法與程序法的雙重視角來論述

(一)業主委員會民事主體的資格的定性

在民事主體資格的判斷上不僅我國沒有形成一個統一的標準，在其他國家和地區也存在不同有學說。有四種模式：以新加坡為代表的類似法人模式；以德國為代表的非法人模式；以日本和臺灣為代表的折衷主義模式；以美國為代表的實用主義模式。但按照我國剛剛通過的新的《民法總則》規定，能夠從事民事活動的主體有：自然人、法人和其他社會組織。對此我國也出現了不同的學說，有“法人說”，“非法人組織說”，“其他組織說”，還有的人認為業主委員會就是業主大會的執行機構，不具有訟訴資格，不屬于以上的各種學說。下面我們進一步的分析，以便我們對于業主委員會的主體資格有著正確的認識。

1.業主委員會的性質不能界定為法人

遵照最新的《民法總則》第五十八條規定，成立法人理當具備的前提包括：(1)法人應當依法成立。依法成立是指依照法律、行政法規的規定而成立。表明法人組織的設立和城里的程序都要符合法律、行政法規的規定合法，其性質要符合國家和社會公共利益的要求。在成立上我們可以找到相關的法律依據，《物權法》第75條規定《物業管理條例》第10條規定，《物業管理條例》第16條規定。(2)有相應的財產或經費。法人作為獨立的民事主體，應當像自然人那樣具有承擔民事活動責任的能力。因此法人的財產或經費必不可少的，否則，法人無法承擔民事責任。所謂必要是指法人的財產或經費應與法人的性質、規模等相適應。這一點業主委員會不能滿足，它沒有獨立的經濟來源，它所有的經費都是小區業主繳納的，繳納的用途主要是用于小區公共部份的維修。而且他們一次性交納的數量不會太大，日后根據具體的維修項目再另行繳納。(3)有自己的名稱、組織機構和住所。法人應該有自己的名稱，進而與其他法人相區別，在社會上具有一定的辨識度。這一點業主委員會也不符合法人的構成要件，業主委員會沒有自己的名稱，雖然它要到行政機關進行備案，但不是以行政登記為成立要件的，再次，業主委員會并無自己的活動場所。他們的辦公用房屬于業主所有。最后，他們沒有專職的工作人員，通過熱心社區業主兼任。(4)能夠獨立承擔民事責任是作為法人必須具備的條件。法人擁有財產或經費是法人必須具備的最重要的前提條件，但前面提到業主委員會根本沒有必要的財產或經費，所以它可能承擔法人應該有的責任。另外，他敗訴的后果不是業主委員會自身來承擔，而是由小區業主來承擔，整個訟訴的不利后果不能獨立的承擔，這一點也明顯不能將業主委員會歸屬于法人這一類中。綜上表明，業主委員會的性質不符合我國法律對法人的規定。

2.業主委員會的性質不能界定為其他組織

其他組織必須是依照法律規定的條件和程序成立法律予以認可的組織，有與其業務活動相適應的專職工作人員，并且有一定的財產。其一，在成立上我們可以找到相關的法律依據，《物權法》第75條規定《物業管理條例》第10條規定，《物業管理條例》第16條規定。其二，業主委員會的成員都不是專職的工作人員，他們都是由小區業主自行兼任的。其三，是否具有一定的財產，其最大的爭議點就在此，這是判斷業主委員是不是屬于其他組織的關鍵點。前面提到，業主委員會的是沒有獨立的經濟能力的，是通過業主繳納的物業管理費來獲得的，業主委員會僅有一定的使用權和管理權，沒有創造更多的價值。業主委員會并不是屬于社會公益團體或者社團法人，社會公益團體服務的對象是不特定的多數人，而且是以維護社會公共秩序和社會福利再分配為目的的，但業主委員會只服務于本小區的全體業主，目的是為了本小區物業的增值保值的。此外，業主委員會也不屬于群眾性自發組織，如居委會和村委會。綜合以上論述，把業主委員會界定為其他組織顯然有些牽強。

3.業主委員會是業主大會的執行機構

業主委員會是全體業主把自己的部分權利交給它行使，對小區統一進行的自我管理，自我服務，自治管理組織的核心機構。業主委員會的權力都是自業主大會所賦予的，其根源產生于全體業主，必須在業主大會的授權下才能行使。我國現行法律雖無明確規定，但從相關法規中不難推出其立法意圖，如果將業主委員會定性為獨立的民事主體，業主大會與業主委員會的關系又該如何處理呢，所以必須要明確界定業主委員會是業主大會的執行機構。我個人同意業主委員會既不是社團法人，也不是其他組織的說法，而是業主大會的執行機構這種說法。

(二)業主委員會在程序法上的定位

業主委員會在程序法中確定訟訴主體也存在一定的問題，首先，業主委員會的民事訴訟主體地位的規定在法律等級不夠，沒有全國人大和國務院的立法，不具有普遍性，如《物權法》和《物業管理條例》都沒有作具體規定。在一些地方性法規中有所規定，但各有不同。另外最高院的批復也不具有普遍的指導意義。其次，業主委員會即便可以參加訴訟，也會遇到自身的問題，不管是原告還是被告都要證明自已的身份，但業主委員會除了有公章外沒有其他資料可以證明自已的身份。確定訴訟主體與確定民事主體存在一定的區別。訟訴主體與民事主體之間的關系存在不同的學說，有“同體說”即認為民事主體與訟訴主體具有同一性，是一種充分必要條件的關系。而“訴權和訴分離說”即認為訟訴主體與當事人沒有利害關系，他們參加訟訴是維護當事人合法權益。

當今社會經濟的不斷發展，科學技術水平的不斷進步，作為社會主體的人之間的關系變得越來越繁瑣。同時伴隨著人們的法治觀念不斷提高，人們已經開始逐漸懂得運用法律武器來保護自已的合法權益，在司法實踐中，如果不賦予訟訴主體更多的權利，已經不能滿足當今社會的司法要求，我們就不能健全法律體系，法律發展就會止步不前。在現有的法律體系中，我們要嘗試探索一些新的東西，在過去的司法實踐中業主委員會沒有資格作為民事主體參加訟訴，如果小區的不同業主就同一件事情起訴物業公司或者侵害他們權益的第三人，他們要分別到法院起訴，業主很難會請律師來代理訴訟，訟訴中敗訴比率大幅度提高，這樣勢必會損害他們的合法權益。如果就同樣一件事情，業主們選出一個組織來代表他們利益，這會比單個訟訴節省成本，他們有能力聘請代理人，這樣更能維護他們的合法權益。我認為如果有業主委員會出面，就比較合適。但是如果不賦予業主委員會民事訟訴資格，它就不能參加訟訴，這樣就不能維護業主的利益。在司法實踐中不是沒有訟與訴權相分離案例，比如說公益訟訴中的公益組織就是訟訴主體，他們與案件的當事人沒有利害關系，他們參加訟訴的目的都是為保護別人的權益。在司法實踐中，成為訴訟主體，并不必然就是民事主體。

綜上所述我們更能清楚的明確業主委員會在法律中的地位，以便我們在司法實踐中更能達到統一認識，在業主委員會提起的業主維權之訴時再也無所適從。

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2095-4379-(2017)18-0105-03

周立柱(1981-)，男，新疆石河子人，石河子大學政法學院研究生院，研究生在讀。