房企“國家隊”重組后何去何從？

央企不斷上演“大魚吃小魚”的戲碼之后，央企、國企與民企的生存空間有何變化？據中原地產統計，2016年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企;民企陣營中則有萬科、恒大、融創、碧桂園等。拿地總額超百億的房企共計16家，總額達3190.46億元，其中9家為央企、國企，拿地金額達到1746.73億元，占比達54.6%。

重組成功后，新的“地產寡頭”正在形成之中。中海地產“吃掉”中信地產住宅板塊就提供了案例，其一舉增加了公司在環渤海及珠三角等區域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億元量級開發商的地位;而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地產成為招商蛇口，也經此一役躍居當時中國最大市值開發商。

作為資金密集型行業，房企的命脈本就被資金卡住咽喉，房企“國家隊”在這方面先天就存在著優勢。根據第三方機構統計，2015年以來，A股有融資數據的房企接近80家，其中32家私營企業平均融資成本6.3%，超過40家國有性質企業平均融資成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

“央企是票據融資的主力，而票據融資的平均利率只在1.8%左右，遠遠低于同期貸款利率，通過票據融資可以節省最多三分之二的融資成本，央企還可以通過增發、配股、發行債券等途徑來籌集資金。”某國有銀行公司貸款部人士對《中國經濟周刊》記者表示。

該人士還對記者分析，央企擁有與生俱來的優勢，使其積累了可觀的未分配利潤，經營者不愿意分紅而是用來再投資，“央企如果投入到資本市場要受嚴格的監管和約束，監管相對較松、利潤較高的房地產行業無疑是最好的選擇。坦率說，就算虧損也自有國家和政府承擔，而重組增大體量后首先有業績，一旦拿地使得經營業績大幅增長，經營者還可以獲得可觀的報酬，央企經營者的權利和義務并不完全對等。他們可以在承擔較小風險和責任的情況下獲得較高的利益，我認為這也是央企扎堆通過旗下的子公司進入房地產行業的一大原因。”

在央企推進重組的同時，中國的房地產市場也在進入一個新的階段。中國地產百強企業朗詩集團董事長田明對《中國經濟周刊》記者坦陳，目前房屋的銷售面積已經見底，未來只會在高位上盤整、起伏，長期趨勢看應該是下行，“2016年的交易面積和歷史高點的2013年差不多，從市場規模看，單價乘上面積增長了幾百倍，現在需求平均狀況發生了非常大的改變，中國城鎮人口的人均居住面積已經超過39平方米，德國是36平方米，我們超過了很多發達國家，中國現在已經不缺房了，跟2008、2009年‘4萬億時期完完全全不一樣，那時候人均面積只有20多平方米。這意味著單邊上行的時代終結了，那種傳統的主流開發商模式已經難以為繼。拍地、蓋樓、銷售，這套開發模式下很難面對未來不那么高速增長的市場。”