透析房企“國家隊(duì)”重組“縱橫術(shù)”

“縱向”收購現(xiàn)閃電速度

回顧近兩年，房企“國家隊(duì)”在股權(quán)層面的動作進(jìn)入了“預(yù)產(chǎn)期”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前中建股份將地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)、招商系重組都已經(jīng)順利“分娩”，中交系、中糧系等地產(chǎn)重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產(chǎn)重組項(xiàng)目“臨盆”的消息更是不斷。

“房企‘國家隊(duì)的重組常見兩種形式，一是‘縱向并購，大企業(yè)為了追求規(guī)模效應(yīng)，尋求優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行收購兼并;二是房企內(nèi)部資源的‘橫向整合，比如一個(gè)集團(tuán)旗下有兩塊地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過架構(gòu)上的整合來降低內(nèi)耗，提高經(jīng)營效率。”上海善法律師事務(wù)所主攻房地產(chǎn)事務(wù)的律師秦裕斌接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析說。

保利集團(tuán)

身處“第一梯隊(duì)”的保利地產(chǎn)（600048.SH）按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產(chǎn)（000043.SZ）就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產(chǎn)順利接手了中航地產(chǎn)的9個(gè)資產(chǎn)包。

在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產(chǎn)業(yè)最大一起央企整合案也體現(xiàn)出果斷的執(zhí)行力。這場對價(jià)高達(dá)310億元、涉及總資產(chǎn)超過千億的整合，主角是中海地產(chǎn)和中信地產(chǎn)，2016年3月中海地產(chǎn)宣布將以發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)的組合形式收購中信股份重組后通過中信房地產(chǎn)及中信泰富擁有的國內(nèi)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，整個(gè)資產(chǎn)交割過程雷厲風(fēng)行，僅僅用了半年便圓滿告終。

作為2016年另一樁央企重組的“超級大案”，五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業(yè)都是位列世界500強(qiáng)的礦業(yè)大亨，但同時(shí)都對房地產(chǎn)開發(fā)板塊有所涉獵。據(jù)記者了解，就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶與專注于高端商品房開發(fā)的五礦此番合并，產(chǎn)生了名副其實(shí)的互補(bǔ)效應(yīng)。

而多次傳出央企重組“樣本”身份的中糧集團(tuán)何日正式剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊間傳言接盤者將會是2015年底一路通關(guān)完成內(nèi)部整合上市、被譽(yù)為房企“國家隊(duì)”重組模范的招商蛇口（001979.SZ）。雖然沒有獲得雙方公開承認(rèn)，但總部同在深圳、招商蛇口主打的產(chǎn)融結(jié)合與中糧優(yōu)質(zhì)的舊改土地儲備及工業(yè)地產(chǎn)模式不謀而合，還是為這樁尚未落槌的重組案增加了成行的概率。

“橫向”整合利益更復(fù)雜

從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內(nèi)部的地產(chǎn)資源優(yōu)化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業(yè)多個(gè)資產(chǎn)包的前一周，保利地產(chǎn)偏偏在面對和保利置業(yè)（0119.HK）這位系出同門的“孿生兄弟”整合時(shí)，遭遇了短短8小時(shí)的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)公告稱，因有重大事項(xiàng)或內(nèi)幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當(dāng)天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時(shí)機(jī)尚不成熟，保利地產(chǎn)終止了收購行為。

在外界眼中，這次歷時(shí)頗短的重組努力因?yàn)樯婕氨＠瘓F(tuán)內(nèi)兩個(gè)獨(dú)立平臺企業(yè)間的整合，在具體交易方式、評估對價(jià)，還有復(fù)雜的人事調(diào)整方面，反而有著更多微妙、不可預(yù)料的難度。

另一個(gè)折射出“橫向”整合不易的例子是關(guān)聯(lián)公司中房地產(chǎn)（000736.SZ）和中交地產(chǎn)，同屬央企中交集團(tuán)，兩家地產(chǎn)公司同樣經(jīng)歷著一波三折的重組煩惱。2016年6月，因?yàn)樯形磁c重組標(biāo)的企業(yè)中交地產(chǎn)債券持有人達(dá)成一致，中房地產(chǎn)無奈為這樁歷時(shí)不足4個(gè)月的重組案暫時(shí)畫下了“休止符”。

但這并不意味著中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的徹底失敗。有分析認(rèn)為，此次重組一方面客觀上影響公司能否躋身房企的千億俱樂部，另一方面也涉及能否利用A股上市平臺操盤整個(gè)地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略大局，因此，該重組應(yīng)該不會終止。事實(shí)上，兩者的融合確實(shí)在悄然推進(jìn)。2016年11月初，中房地產(chǎn)發(fā)公告稱，中交房地產(chǎn)集團(tuán)擬委托其對中交地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理。這被理解為是在為未來發(fā)起整合再次鋪平道路。

華潤集團(tuán)在建總部大廈

“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價(jià)格或股權(quán)架構(gòu)，集團(tuán)內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。”中國房地產(chǎn)商會理事李驍分析稱。

同一框架內(nèi)的兩家公司想要順利整合考驗(yàn)重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產(chǎn)的愿景也并不是那么容易實(shí)現(xiàn)。為了把廣宇發(fā)展（000537.SZ）打造成自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺，魯能集團(tuán)不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項(xiàng)幾近擱淺的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組2016年第三度闖關(guān)，方案獲得了國資委的原則批準(zhǔn)通過，但證監(jiān)會最后會不會放行仍是未知數(shù)。