樓市2017：房子是用來住的，炒房越來越難

葉輝

房價是大家最關心的。2016年上半年，以蘇州、廈門、合肥、南京為首的房價“四小龍”變身漲價黑馬，帶動部分二線城市房價狂奔。下半年各地政府出臺密集的調控政策，原本像“脫韁野馬”一樣的房價，終于被暫時按下了高傲的頭顱。2017年，樓市將會走向何方？

史上最嚴厲措辭

2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落的狀況。

有專家指出，這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位，讓住房回歸其居住屬性，這將對房產投資產生重大影響。

2016年，部分一二線熱點城市房價一度迅猛上漲，各地已經出臺了一系列的限購政策。

據統計，僅9月30日至10月8日，僅僅9天時間，全國就有20多個城市出臺樓市新政，發布調控相關政策或文件。這些城市分別是北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、上海。除北上廣深這四個一線城市，其余多數屬于二線城市。

從新政力度來看，不少城市的新政均被稱為“史上最嚴”。比如9月新建住宅均價突破5. 5萬元的深圳，樓市新政一出臺就讓一些人大喊“吃不消”。此次政策在限貸方面規定，無房但有貸款記錄的居民，首付不低于五成，對有一套房的居民，購二套房首付提高到七成以上。

限購方面，除深圳和北京限購升級外，其他城市均重啟限購。南京和深圳都將本地戶籍離異人士列入了限購清單，均限定本地戶籍離異人士僅可購一套房。珠海和福州暫停三類居民購買建筑面積14 4平米以下商品住房。

雖然各地出臺的調控政策各有差異，但“火力”主要集中在三方面：限購、限貸、加強對不規范銷售行為的管控。其中，合肥、南京的限購政策較為嚴格。

最瘋狂的房價

限購政策最嚴厲的深圳，正是本輪房價上漲的“先行者”，它在2015年下半年率先開啟了樓市暴漲的序幕。短短幾個月時間，深圳的房價從每平米2萬多元跨入4萬，有一些二手房交易價甚至一天漲上幾十萬。緊隨其后的是上海和北京這兩個一線城市。

于是從3月底開始，上海、深圳先后加強調控，出臺一系列給樓市降溫的政策。而原本市場相對平穩的北京、廣州也取消了計劃內的放松政策。

一線城市調控加碼，炒房資金轉身殺向二線城市。以蘇州、廈門、合肥、南京為首的“房價四小龍”成為上半年樓市黑馬，漲幅一躍超過北上廣。在2016年上半年的統計中，合肥奪得全國房價漲幅榜冠軍。安居客的房價數據顯示，合肥二手房均價1月份為8572元/平米，6月份已經達到11966元/平米，漲幅接近40%。蘇州則以32%的漲幅排名第二。

業內人士指出，這次遭到炒房資金沖擊最明顯的蘇州、廈門、合肥、南京等熱點二線城市有一個共同的特點：經濟發達且接壤一線城市。以蘇州為例，一系列政策既刺激了本地的剛需、剛改、投資需求，也吸納了上海因為限購而溢出的投資需求，甚至連周圍三四線城鎮的入城需求都同樣吸納掉。最終導致了類似蘇州的這些城市今年成交暴漲一輪后又出現了價格的快速攀升。

進入下半年后，樓市的瘋狂還在繼續。9月18日，杭州宣布自9月19日起實施住房限購，在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。結果引發限購前夜外地購房者瘋狂簽約，單日商品房銷售3265套，二手房簽約達到1840套，總計成交5105套，將“搶房”推向高潮。

根據中指院的數據顯示，百城住宅均價上半年累計上漲7.61%。自2015年8月止跌轉漲以來連續11個月上漲，且漲幅持續擴大，6月漲幅繼續擴大，至11.18%。

熱點二線城市房價今年以來的漲幅，超過了歷史上任何時候。樓市虛火過旺，房產泡沫過大的質疑聲，也比以往任何時候來得都要大。

理財荒下高杠桿惹禍

面對不斷上漲的房價，要買房的人心力憔悴，恐怕稍一慢就上漲；沒買房的人則只能“望房興嘆”。

為什么房價漲了這么多，大家還會瘋狂入市？有專家指出，這輪房價的瘋狂正是“理財荒”背景下，資金無處可去最終進入樓市的真實縮影。在大類資產中，20多年長牛行情的房地產時至今日依然是一枝獨秀。“中國經濟主要靠房地產，房地產不能崩盤”是諸多購房人堅定買房的最大理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產。這已被2008年金融危機以來的房價走勢所驗證。

現實情況是，資金曾大量流入樓市，并且造成了較高的杠桿。

海通證券首席經濟學家姜超認為，2016年火爆地產銷售是徹頭徹尾的金融現象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經超過50%，意味著居民購房杠桿率超過50%，已超過美國2007年峰值。

有一個數據，則從全國范圍說明了樓市虛火的旺盛：2016年上半年，中國新增貸款規模達到7.53萬億，創下了歷史新高，而這其中個人住房貸款占據了半壁江山。數據顯示，上半年五大行共計新增個人住房貸款1.46萬億元，占全部新增個人貸款的88.6%。各行個人住房貸款方面均保持了兩位數的增幅。

有地產界人士評論說，此前全國月供比在30%左右，但2016年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經飆升至80%以上。

如何評判房產的持有風險？

隨著政策的出臺，樓市都出現了明顯的降溫。在一系列調控政策之下，各地房子成交急劇萎縮，部分地區價格出現小幅度下滑。

泡沫暫時被壓制下去了，但是熱心人士依然憂心忡忡：房價越漲越高，樓市動不動就“高燒”，他們擔心中國樓市某一天像日本1980年代那樣泡沫破裂。上世紀80年代，日本樓市一片火爆，價格不斷上漲，與中國無異。日本樓市崩盤之后，包括東京在內的六大都市和全國樓市在1992年同時陷入跌勢，不少城市的房價跌幅超過60%。

不過，更多人相信，中國已經汲取了日本的教訓，不會讓樓市危機在中國上演，中國樓市還有很多投資機會。中國的高凈值人士都已經擁有一定數量的房產，如今，該如何處置這些財產？“賣掉部分吧，可能還要漲，舍不得賣不說，還想加碼投資呢；不賣吧，又怕又下跌的風險。”這是部分持有多套房產人士的心聲。那么，如何把握投資機會，怎么控制持有房產的風險呢？

在這次暴漲之后，有一種觀點認為，一二線城市的房價最危險。在這些人的眼里，房價動輒要5萬元/平米以上，太過虛高，三四線城市的房價普遍只有幾千元，更有升值空間。

另一種觀點認為，房價最危險的也許是三四線城市，一二線反而安全。他們分析：“一二線的人口還在不斷流入，對住房有較強“剛需”。除北上廣深外，杭州、蘇州等一些經濟發達的二線城市也能吸引人才。三四線城市工作機會不多，對人才的吸引力小，多數城市人口還在不斷流出，空置的房子很多，因此房價下跌的風險比較大。持有這些城市的房子，房子租金也比較高，拿來出租也能穩定地收取租金。相對而言，一二線城市由于就業機會多，教育與醫療等公共資源豐富，人口大量流入，房價會更加穩定。”