生態住宅工程項目財務后評價

文/楊璐萍、方增勝、何小雨 安徽新華學院 安徽合肥 230088

生態住宅工程項目財務后評價

文/楊璐萍、方增勝、何小雨 安徽新華學院 安徽合肥 230088

生態住宅建筑越來越被社會認可，加強生態建筑投資管理工作，提高投資效益越來越受到企業的重視。而生態住宅工程項目投資的后評價作為投資管理的重要環節及投資決策的重要輔助手段，同時也為被評項目實施運營中出現的問題提出改進建議，從而達到提高投資效益的目的[1]。本文首先在傳統的財務后評價指標體系上重新構建了新的財務后評價指標體系，擴充了財務后評價的功能，以適用于生態住宅工程項目。然后選取財務凈現值、財務內部收益率、投資利潤率、投資回收期四項指標進行評價，通過與生態住宅工程項目前評估中預測的經濟效益指標進行對比，得出生態住宅工程項目財務后評價的基本結論。最后找出影響指標差異的主要因素，為今后生態住宅項目的投資決策提供參考信息。

生態住宅項目；財務后評價；評價指標

1、引言

隨著建筑市場競爭的不斷加劇，資本市場對企業的壓力逐漸增大。生態住宅建筑的出現為市場打開了另一扇門，但在當前企業投資建設的工程項目中，往往為了取得生態住宅項目立項審批而進行了包含項目財務前評估內容的可行性研究，而項目后評價及其中的財務后評價工作沒有得到普遍重視而開展不夠，一方面不能恰當的對以實施的生態住宅工程項目從財務的角度評價其投資效益，另一方面也不能為后續或類似生態住宅項目的工程可行性研究提供參考，因此有必要加強生態住宅投資項目的財務后評價工作。項目后評價能夠改進公共管理機制，使決策主體和責任主體錯位的現象得以緩解，對決策者具有制約作用，從而可以減少失誤的發生[2]。

2、生態住宅項目財務后評價指標體系的構建

在進行項目財務后評價過程中，恰當的選擇評價指標并進行計算得出的正確結果對財務后評價分析和查找關鍵的影響因素起著重要作用[1]。財務后評價指標分為三大類（共13個指標）：一類是呈現項目實際效果的指標：財務凈現值、財務內部收益率、投資利潤率和投資回收期。另一類是呈現財務前后評價偏離程度的指標：財務凈現值變化率、財務內部收益率變化率、投資利潤率變化率和投資回收期變化率。兩種情況可以滿足生態住宅項目實際評價效果的需要，但是要想找出前后財務評價指標偏離的原因，我們還需要增加一類指標來擴展后評價的功能，從而滿足實際財務后評價的需要。所以我們把第三類指標叫做分析財務指標偏離原因的指標，第三類評價指標是在第二類評價指標的基礎上分析各類指標產生偏離的原因，站在生態住宅項目運營的角度，選取財務指標偏離的主要指標有固定資產投資變化率、經營費用變化率、房產出售收入變化率。 根據以上分析可得出三類評價指標體系如下圖圖1所示：

EMBED Visio.Drawing.11圖1 財務后評價指標體系圖

3、生態住宅工程財務后評價指標計算與分析

首先了解生態住宅項目的實際總投資、建設投資、流動資金，弄清該項目實際所需資金來源與前評估時的資金籌措計劃是否一致，自有資金占項目總投資的比例，建設投資的每年投入比例。找出該生態住宅項目開發和運營成本較前期預測變化的主要地方。然后編制生態住宅建筑財務后評價的基本報表：項目實際總投資情況表、項目投資使用計劃與資金籌措表、營業收入、營業稅金及附加表、利潤與利潤分配表、項目投資現金流量表。

在財務后評價各項數據的實際值基礎上，財務后評價指標體系，對三類指標體系進行計算分析。在重新測算項目實際數據的前提下，對能夠反映財務效果的第一類指標體系進行計算，得出項目在實際運營期內的效益情況。算出第二類指標，它們體現的是生態住宅項目實際運營過程中的各項數據與前評估的偏離程度。根據第一類評價指標選取的財務凈現值、財務內部收益、投資利潤率、靜態和動態投資回收期五個指標的計算公式可以得出第三類指標固定資產投資額、經營費用、房產銷售收入是影響指標大小的關鍵因素。

通過對生態住宅項目建設期和運營期的實際數據分析并對各項財務后評價指標進行進一步的計算，得出了生態住宅工程項目財務后評價的基本結論。分析第一類指標，得出該生態住宅項目在財務上是否可行，項目具有一定的盈利能力和抗風險能力。分析第二類指標得出該生態住宅項目的前評估時預測的各項財務經營數據與實際運營的數據的差別是否較大。通過對第三類指標的計算分析，得出了影響財務評價指標的前后變化率，找出哪些指標偏離率最大，得出影響該生態住宅項目財務前后評價值差異較大的主要原因。

4、影響財務后評價指標值變化的因素分析

影響固定資產投資變化的原因，可能是：環保材料費價格上漲、機械使用費價格上漲、設備購置費價格上漲、其他費用價格上漲。影響經營費用變化的原因，可能是：由于近年來物價水平的上漲，經營費用中人工費也出現一定程度的上漲，管理和銷售費用占銷售收入的比例增長了，即便在銷售收入有所減少的情況下，經營費用還是出現了一定程度的增幅。影響營運收入變化的原因，可能是：由于開發商對生態住宅項目形勢過于樂觀的預期，在房地產行業持續升溫的同時，沒有依據經濟發展的客觀規律，定價過高，導致前期的銷售沒有達到預期的效果。

結語：

本論文以生態住宅工程項目從建設期到運營期的實際數據為基礎，站在企業的角度，依照國家現行的價格體系的財稅政策，對項目整個生命周期的數據進行重新測算，得出了生態住宅項目后評價的各項經濟指標，在對比前后指標差異的基礎上，找出影響前后差異的主要因素，并得出結論。本文根據生態住宅工程的特點，從三個方面構建了該項目的財務后評價指標體系。包括反映項目實際財務效果的第一層指標，反映項目后評價與前評估兩者之間財務指標偏離程度的第二層指標，以及分析財務指標偏離原因的第三層指標，并選取了合適的評價指標。在該后評價指標體系的基礎上能夠對項目的建設和運營提出合理可行的建議，使項目的預期目標能夠得以實現。

[1]國家開發銀行后評價局.1996年項目評價匯編.北京：北京金城出版社，1996.

[2]UNDP.GUIDELINES FOR EVALUATION[M].Ncw York:United Nations Development Program，1993

[3]高云平.保障房項目后評價方法及應用研究[D].中國科學院大學（工程管理與信息技術學院),2014.

安徽省教育廳高校人文社科研究重點項目（SK2015A678）