基于建筑學角度的“成渝城市群”房地產價格持穩原因探析

文/曾元晟 重慶市楊家坪中學 重慶 400050

基于建筑學角度的“成渝城市群”房地產價格持穩原因探析

文/曾元晟 重慶市楊家坪中學 重慶 400050

房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產價格：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。“成渝城市群”位于成渝地區，是西部大開發的重要平臺，是長江經濟帶的戰略支持，也是國家推進新型城鎮化的重要示范區。《成渝城市群發展規劃》提出，構建“一軸兩帶、雙核三區”的空間發展格局，重點建設成渝發展主軸、成綿樂和沿長江城市帶，促進川南城鎮密集區、南遂廣城鎮密集區和達萬城鎮密集區加快發展，進一步提高空間利用效率。目前“成渝城市群”的房地產價格持續穩定，本文將從建筑學角度分析“成渝城市群”房地產價格持穩的原因。

建筑學角度；成渝城市群；房地產價格；持穩

1、引言

隨著二〇一六年三月李克強《成渝城市群發展規劃》的提出，成渝城市群將要并且正在強化重慶和四川地區輻射帶動作用為基礎，以創新驅動、保護生態環境和夯實產業基礎為支撐，建設引領西部開發開放的城市群，形成大中小城市和小城鎮協同發展的格局，“成渝城市群”的房地產價格也在受到各地人民的廣泛關注，下面本文將從建筑學角度，就建筑成本最基本的土地使用權出讓金和建筑材料價格兩個方面對“成渝城市群”的房地產價格持續穩定的原因進行分析。

2、“成渝城市群”房地產價格持穩原因

2.1 建筑成本中最基礎的土地使用權出讓金趨于穩定

對商品房來說，影響其價格的最主要的因素是土地的價格，土地是建造商品房的必要條件，土地價格也是商品房價格的重要組成部分。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

自從《成渝城市群發展規劃》提出之后，成渝樓市成交量很大，但是房地產價格仍然持續穩定的根本原因還在于：政府土地供應量很大，政府并沒有調高土地的價格，建筑成本中最基礎的土地使用權出讓金就趨于穩定。在這樣的背景下，二〇一五年成都土地交易市場偏冷，開發商拿地更趨謹慎，多宗土地遭遇流拍，政府土地的大供應量和土地價格的穩定使得房地產價格的重要組成部分持續穩定，因此“成渝城市群”的房地產價格穩定就不足為奇。

2.2 建筑材料價格有漲有跌，基本持平

作為建筑成本的重要組成部分，鋼材和水泥的價格不容忽視。就現在成渝地區的鋼材和水泥價格進行分析，有漲有跌，使得建筑材料的價格基本持平，建筑成本也基本穩定。

a.就水泥價格進行分析：

由于生產過剩（二〇一五年產能利用率為67%左右），需求并不高，再加上各個企業之間的惡意競爭降價，使得二〇一五年的水泥價格暴跌，雖然二〇一六年有輕微的上漲趨勢，但是幅度特別小，用來平衡二〇一五年水泥價格的暴跌是遠遠不夠的。根據數字水泥網的統計數據，水泥均價由起初的233.58元/噸上漲到后來的257.92元/噸，上漲幅度為10%，但是因去年水泥價格的暴跌，使得雖然價格有所上漲，但是仍然低于去年同期價格水平。由表中數據和全國水泥價格近幾年的走勢可見，分地區來看，全國的水泥均價都保持在低位。

b.就鋼材價格分析：

據中商情報局網訊報道，近期國產礦市場在穩定中漸強，進口礦港口報盤上漲5-15元。全國廢鋼南部較弱北部較強；唐山礦坯持續穩定，其他市場漲幅也在30-50元之間；國內生鐵市場也是穩中趨強，成交量也一般；焦炭的價格穩中偏強，市場成交率尚可。以二〇一六年六月的鋼材價格為例進行分析：

由表中數據可見，分地區來看，全國鋼材的價格基本都在小幅度地緩慢增長。這樣的增長既沒有造成經濟的恐慌，也正好平衡了其他的建筑材料成本價格的下降，比如水泥和玻璃等建筑材料的價格下降。這樣兩項平衡下來，建筑材料的成本基本持平，呈穩定趨勢，這就為成渝地區房地產價格的持續穩定奠定了基礎。

結語：

自《成渝城市群發展規劃》提出以來，成渝地區的房地產價格一直受到人們的廣泛關注，從建筑學角度來講，建筑成本中最基本的土地使用權出讓金受到政府土地供給量大的影響一直很穩定，建筑材料的價格也是有漲有跌，基本持平。綜合這兩個方面的因素，“成渝城市群”房地產價格持穩的原因就很清楚了。

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