最大氣的大平層產品

2013年的上海房地產市場，改善型需求積極入市，中高端項目火熱成交是一個顯著的特點。數據顯示，2013年上海中高端商品住宅的成交量漲幅超過25%，單套200平方米以上的“大平層”為主力產品，成交套數占上海總價在約1000萬級別高端公寓總成交套數的80%以上。

這一年上海的華潤新江灣九里、雅戈爾長風8號、中海紫御豪庭、上海星河灣等大平層項目都取得了較好的銷售成績。大平層也越來越成為上海高收入階層置業的首選。筆者并不認同大平層住宅已經取代別墅，成為豪宅的新標志這樣的觀點，但由于別墅用地的限制，未來的上海高端住宅市場，大平層一定會是最主流的豪宅產品。

何為“大平層”？

在眾多房產廣告中，大家張口閉口都言“大平層”，湯臣一品以中國“大平層”豪宅標桿的形象為國人所認可，因其獨一無二的黃金地段和500平方米以上的大宅尺度，稱之為“大平層”豪宅自然名符其實。不過一些項目戶型面積不足180平方米，也自稱為“大平層”就不免有純粹炒作概念的嫌疑。

大平層并沒有一個明確的面積段劃分，但在通常情況下一個普通公寓項目的戶型不會超過200平方米，因此一個面積超過200平方米的大戶型，就具備了大平層最基本的一個要求——面積大。但大平層并非僅僅等同于大房子，大平層豪宅通常還要求項目占據城市中心的黃金地段，超豪華裝修交付，在配套的商業、學校、酒店、物業服務乃至開發商品牌上都有著較高的要求。

正因如此，在上海的內環以內，地價極高且供應極少，新項目幾乎清一色為大平層豪宅，如露香園、凱德茂名公館、綠城盛世濱江、華僑城蘇河灣、浦東星河灣等豪宅項目。但隨著上海整體的房地產開發向城市外圍擴展，上海的各個城市副中心乃至近郊新城都有大平層項目出現，如華潤新江灣九里、上海星河灣、金地天境等項目。大平層項目在上海全市全面開花，也顯示出大平層產品擁有廣泛的市場認可，富裕階層對于大平層產品也有較為旺盛的需求。

別墅之上，大平層？

在房產界流行一句話：別墅之上，大平層。大平層究竟好在哪里？大平層常分布于高層或多層住宅的全幢或部分樓面，以面積大功能完善為主要特征。大平層產品突破了普通公寓產品的設計理念，實現了一層一戶、大面寬、全景觀的空間布局。部分多層住宅的大平層容積率和建筑密度都比較低，如華潤玖璽宮容積率為0.7，建筑層高僅有3—4層，建筑密度也只有28%，這一類大平層在一定程度上具有“別墅式居住體驗”，因此在房產業內也常有提及“扁平化別墅”或“平墅”的概念，這其實也是大平層試圖顛覆傳統別墅進行的嘗試。

200平方米以上的超大戶型，過去大多常見于復式或別墅。而如今，隨著別墅用地的日趨緊張。一些知名房企都將精力投向了平層住宅，上海樓市“大平層”項目涌現：兩三百平方米以上的3房或者4房，空間尺度甚至可以比肩別墅。業內人士認為，受別墅用地基本不批、資源條件受限等原因，大平層勢必進入大發展階段，未來的大平層將不再是豪宅專屬，中高檔大平層樓盤會不斷增加。

別墅和大平層哪個好？這是一個不可回避的問題。回到那句“別墅之上，大平層”。不過筆者在這里要給這句話加個問號。當前的上海豪宅市場，別墅和大平層在2012年之前還能平分天下，但如今大平層豪宅已經取得明顯的優勢。能夠買得起大平層豪宅的購房者，多半也是別墅項目的準客戶，這些人在購房時，必然也會在別墅和大平層中做權衡。“別墅之上，大平層”自然也是大平層項目吸引客戶的說辭，但別墅對于土地資源獨占性，稀缺性以及保值價值，都是普通公寓所難以企及的，即便是大平層在這些方面也是出于劣勢。有調查表明，70%的富豪都購買過別墅，然而平層大宅最終還是他們居住最久，并作為日常起居的第一居所。同時，隨著收入增加而推動的資產配置和改善居住的強烈需求，高端住宅消費正日益成為實力階層進行資產配置的重要渠道。大平層相比別墅，最大的優勢在于它能提供更符合現代人的城市生活方式，在居住體驗以及相關配套的品質上，要優于同等面積的別墅。

2013年上海有很多大平層項目表現不錯，但我們也是要分區域來看。市中心、城市副中心、郊區新城，不同區域的大平層在產品上各有特點，市場的表現也有所不同。看區域，往往是購房者首要考慮的因素，對于大平層購房者來說，更是如此。分區域來剖析大平層，也能讓我們更深入認識到大平層的價值所在。

都市核心區大平層依舊為超級豪宅主力軍

大平層自在上海起步之時就瞄準與城市核心，城市中心的黃金地段也最適合打造頂級大平層。2005年湯臣一品的面世揭開了上海大平層豪宅發展的序幕，那時湯臣就開出11萬/平方米的天價，而被稱為中國最貴豪宅。時至今日，湯臣一品已經經歷了近10年的樓市風雨，卻依然是上海房地產的標志性項目，也是全國大平層項目中的標桿。其中一個主要原因就是，陸家嘴金融中心無可復制、無法替代的中心地段。如今陸家嘴的城市中心地位依然在加強，正是這樣的地段價值才成就了湯臣一品、中糧海景壹號這些項目的傳奇。

2013年，上海內環的均價已經“破六”，其中主要就是湯臣一品、濱江凱旋門、華僑城蘇河灣、凱德茂名公館等一大批頂級大平層豪宅拉高了整體的價格。地段價值在上海的內環以內體現的淋漓盡致。2013年，上海內環的土地供應已經打破了此前限量供應的局面，創下了5年來的新高，黃浦區更是罕見地連推四幅地塊。雖然2013年上海內環內總出讓面積達45.8萬平方米，但相比之下這一數字還是顯得微不足道，內環內土地供應極少的局面并沒有什么改變。而且可以預見的是，這些土地中的住宅部分，必然也是以建造大平層豪宅為主。

土地的稀缺，保證了上海內環以內地段價值得以不斷上升。而上海眾多商業、購物、娛樂、文化、教育、醫療等資源，也以內環以內最為集中。城市中心的地段，也是現在的新富階層們廣泛認可的居住區域，能夠滿足他們對于生活的方便、豐富、高品質等要求。位于市中心的大平層在品牌品質上、戶型尺度上、裝修檔次上都是業內頂級水準，這些平層大宅無疑將是上海塔尖富人們的居住首選。

都市頂級大平層價值榜

凱德茂名公館

點評_項目所在為上海具有悠久歷史的城市中心坐標。周邊有眾多名人故居、歷史故跡，是上海文化傳承與都市繁華相融合之地。項目臨近上海南京路商圈、淮海路商圈兩大具有長遠發展歷史的成熟商圈，這也是上海所公認的核心商圈，這里的地段價值能夠說明一切的地位與身份。眾多頂級品牌配置的裝修，足以滿足生活對于品質的極致要求。

核心地段：淮海中路

所屬商圈：淮海路商圈、人民廣場大平層戶型：250-350平方米

價格：均價130000元/平方米

地址：上海市盧灣區茂名南路7號

電話：021 6439 9999

嘉天匯

點評_嘉天匯地處靜安區傳統高尚區域烏魯木齊北路，近南京西路靜安區商圈，距靜安寺舉步之遙，占據上海極為稀少的靜安核心地段。靜安區在上海本身就具有崇高的地位，也是不少上海人最心儀的城市中心所在。項目將在今年開盤，也是2014年靜安區最值得關注的項目。

核心地段：靜安核心

所屬商圈：曹家渡

大平層戶型：200—323平方米

價格：未定

地址：靜安烏魯木齊北路30弄8號

電話：未定

萬科翡翠濱江

點評_萬科翡翠濱江坐落北外灘，正對黃浦江，向西可觀陸家嘴。陸家嘴這塊不大的地方對于全國都有重要意義。上海最集中的頂級豪宅多聚集于此。目前全國最高的上海中心項目正在建設中，陸家嘴的城市核心地標位置將再度增強。萬科的“翡翠系’高端產品，讓2014的上海樓市充滿期待。

核心地段：陸家嘴

所屬商圈：陸家嘴金融中心

大平層戶型：未定

價格：未定

地址：上海市浦東新區昌邑路1500號（近桃林路）

電話：未定

城市副中心區大平層熱銷無人可擋

上海是一個“多核心”的城市，除了陸家嘴、外灘兩大城市中心，還有徐家匯、真如、花木、江灣四個官方定義的城市副中心。此外，還有長風、徐匯濱江、莘莊、虹橋商務區、張江等新興的城市副中心區域。在內環內，頂級大平層豪宅全面開花，占據新房市場的主導地位。而在這些新興的板塊內，普通公寓依然為最主要的供應，大平層項目幾乎是同區域中品質最高的產品、最耀眼的明星。看看中海紫御豪庭、雅戈爾長風8號在長風區域的地位，就可見一斑。

隨著這些新興的城市副中心板塊各項配套越來越完善，如四大城市副中心之中的江灣五角場、徐家匯，其現在的繁華程度已經遠超其他區域，這些地方對于富裕階層的吸引力也越來越強。相對于傳統的城市核心，這里房價還具有較強的吸引力，因而未來的價值潛力還有很大的空間。城市副中心的大平層項目，其受歡迎程度也超乎想象，部分項目熱銷的盛況，甚至和嘉定的剛需“熱光盤”有的一拼。

上海城市副中心板塊的大平層熱銷，其內在的核心原因在于這些大平層住宅很好地滿足了他們對于居住和資產配置的雙重需求。上海的“千萬級”富人群體規模較大，他們對于居住、生活品質的要求比較高，同時又有很強的資產配置需求。購置市中心頂級的大平層豪宅還有點吃力，近郊新城的經濟型別墅在生活品質上又難以保證。而城市副中心區域的大平層，200平方米以上的戶型及豪華精裝足以保證居住的舒適；區域內較為完善的交通、商業等配套也能提供高品質的生活資源；1000萬左右的總價也剛好符合預算；較大的未來價值潛力同時也能滿足他們資產配置的需求。如此一來，城市副中心板塊的大平層熱銷，已屬必然。

熱銷大平層明星榜

上海星河灣

點評_星河灣一向是被認為擁有豪宅“血統”的豪宅品牌，幾乎每一個城市的星河灣都能夠成為當地最閃耀的樓市明星。畢竟，能夠讓富豪們上演”搶豪宅”大戲的開發商除了綠城，也就只有星河灣了。上海星河灣二期開盤當天，就創下10億的銷售額，而這對于星河灣來說，并不算什么。

所屬商圈：閔行顓橋

大平層戶型：245-300平方米

價格：總價800-1200萬/套

地址：上海市閔行區金都路2888號

電話：52336666

雅戈爾長風8號

點評_該案無疑是2013年普陀區最受關注、銷售最為火爆的大平層項目。雅戈爾長風8號的產品品質也足以讓改善型客戶們無可挑剔，項目的售價也比較具有性價比優勢。尤其是大宅的戶型設計非常豐富，能夠滿足不同客戶的需求。在精裝方面，雅戈爾的品質也非常之高。

所屬商圈：長風生態商務區

大平層戶型：236-336平方米

價格：均價50000元/平方米

地址：普陀區瀘定路555弄

電話：66129999

華潤新江灣九里

點評_自2008年首次入市以來，項目一直充當新江灣城豪宅領跑者的角色，不管是對于生態資源的占有，還是項目本身產品硬件的獨特營造，都能在板塊中獨樹一幟。2013年6月，新江灣九里推出全新升級大平層產品，受到改善型置業客戶的熱情追捧。截至2013年底，新江灣九里大平層公寓總銷金額破10億。

所屬商圈：新江灣城

大平層戶型：211-320平方米

價格：均價45000元/平方米

地址：楊浦政和路1058號（近國帆路）

電話：55250998

近郊新城大平層PK別墅 勢均力敵

在上海市中心、城市副中心打造大平層項目，在業內都是沒有爭議的趨勢。而在近郊新城建設原本生長于城市中心的大平層，一直以來都飽受爭議。因為在近郊新城，大平層項目直接面臨著一個在市中心所沒有的勁敵——別墅，尤其是小面積的獨棟別墅。大平層項目如果和同區域的別墅相競爭，就目前上海的實際情況是，能夠勢均力敵已經是最好的結果，不少區域的大平層都在別墅的擠壓下，去化極為緩慢。更讓人擔心的是，目前近郊的不少大平層項目，在價格上也毫不弱勢，如天境項目最大戶型近500平方米，總價超過3000萬元，遠超一般的經濟型別墅，不少獨棟別墅也就這個價格。

位于近郊新城的大平層項目，在地段上也通常是較為成熟的豪宅聚集區，如西郊別墅區、佘山等地。但同時，這里也是上海別墅最為密集的地方。要想實現大平層與別墅的錯位競爭，目前看來也只是在探索之中，尚未有很成熟的經驗可以借鑒。大平層取代別墅的位置，成為近郊新城的豪宅主力產品，目前還難以實現。尤其是大平層賴以興盛的重要條件——豐富的高品質生活配套資源，這是近郊大平層最致命的硬傷，即便產品做得再好，生活配套跟不少，也難以吸引業主將此地作為第一居所。

大佘山區域是目前上海近郊大平層項目最為聚集的板塊。這里的金地天境、華潤玖璽宮、綠城蘭園三個以大平層為主力戶型的項目，都面臨著周邊大大小小的別墅項目的直接沖擊。因而他們的去化速度相對于市區的大平層要慢得多。但近郊的大平層在產品上較市中心的大平層有著明顯的差異。如近郊的大平層容積率一般較低，建筑密度也要低得多，社區的景觀綠化往往也要比市中心的好。如華潤玖璽宮和金地天境都自稱為“平墅”，言下之意就是平層別墅。這一類的“平墅”建筑僅僅只有3—5層左右，社區完全可以和別墅社區相媲美，少了別墅的上上下下，還擁有大平層的寬敞、大氣，這一類的大平層在市中心是完全不可想象的。這種“平墅”類型的大平層，和普通的聯排、疊加別墅相比，具有很強的競爭力。而較之小型的獨棟別墅，就難以顯示其優勢了。

大平層豪宅產品創新榜

金地天境

點評_天境是佘山這個上海傳統的別墅豪宅區第一個大平層項目，并且項目首創“平墅”的概念，有近6米的挑高，超大私家游泳池等令人驚嘆的創新性產品設計，更夠提供遠超一般別墅的居住體驗。項目也是目前近郊區域，銷售情況最好的大平層項目，后來者多有效仿天境。

所屬商圈：大佘山

大平層戶型：210-500平方米

價格：均價55000元/平方米

地址：上海市青浦區趙巷嘉松中路6888弄

電話：39296888

綠城蘭園

點評_綠城是全國聞名的，以見長打造高端住宅，而擁有一大批忠實于綠城的粉絲。綠城的品牌優勢在豪宅市場中，有著無可代替的地位。因而，即便是綠城蘭園的地理位置比較偏、周邊的抗性較強，但項目依然能夠取得良好的銷售成績。尤其是綠城蘭園在價格上非常具有吸引力，產品上也是綠城品質的完全展示，該案將是2014年松江大平層市場中最具競爭力的項目。

所屬商圈：松江新城國際生態商務區大平層戶型：260-380平方米

價格：29000元/平方米（精裝）

地址：上海市松江區平陽河路555弄

電話：67697888

華潤玖璽宮

點評_華潤玖璽宮，是大佘山區域中將“平墅”概念深化，并達到無人超越的地步。項目在建筑外型上，為法式宮殿造型，極具儀式感及莊重視覺感。3—4層的超低建筑高端，也讓這個小區具備別墅的社區感覺，其最小280m2的戶型和大尺度花園、陽臺、地下室的附加值，是對“平墅”的完全意義上的實踐。

所屬商圈：大佘山

大平層戶型：280—330平方米

價格：35000元/平方米

地址：上海市松江區古樓路529號（近橫港路）

電話：67756666

編后 / AODITIONALWORDS

我們中國人自古以來都崇尚“腳踏實地”的態度，筆者不知道是不是這種情感也延續到買房置業中來，要說買一套不是自己住的房子，用來留給下一代，多數富貴人家還是更青睞別墅，這也就是別墅的土地獨占優勢的體現。而要是自己住嘛，那當然是地段越靠市中心越好、面積越大越好。所以說在市區的大平層，是適應人們最基本的生活改善需求而產生的。

只要2014年上海的改善性需求還繼續旺盛，市區的大平層依然會持續熱銷。而開發商將大平層帶到近郊，和別墅正面PK，實際上也具有積極的意義，他們試圖改變別墅單一的作為資產配置的價值屬性，以加強豪宅的居住價值，渴望將郊區的豪宅回歸到生活本身，并且為加強大平層的市場競爭力，進行了大量的產品創新，使得大平層豪宅的產品品質達到更高的水準。可以說，如果剔除生活配套因素，單從居住體驗角度來講，郊區的“平墅”已經是同頂級獨棟別墅一樣，是能提供最佳居住體驗的住宅形制。上海的大平層豪宅，正在高速發展的階段，而鼎盛的時期還未到來。