成都：住房租賃乘勢而行 穩步推進

本刊記者 邱曉穩

成都：住房租賃乘勢而行 穩步推進

本刊記者 邱曉穩

成都是首批入選為國家住房租賃試點之一。按照住建部工作要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，成都建設全面體現新發展理念的國家中心城市目標加快推進住房租賃工作，以建立完善租售并舉的住房制度，滿足新市民住房需求、吸引優秀人才安居，促進房地產市場平穩健康發展。

健全制度“以購為主”變“購租并舉”

2016年10月，四川省政府辦公廳公布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（簡稱《意見》），提出到2020年，四川省基本形成以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，以支持住房租賃市場發展。

2017 年3月，成都通過了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干措施(送審稿)》，鼓勵住房租賃消費，支持租賃住房建設，完善公共租賃住房，對包括房屋租賃企業在內的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%征收率計算繳納增值稅；對個人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅；其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。

2017年8月，成都市政府正式發布《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》《實施方案》提出，到2017年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系；到2020年，基本形成供應主體多元，管理服務規范，租賃關系穩定的住房市場。在組建方式上，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依托現有國有企業組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

同時，逐步將現有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支持企業向機構化、規模化方向發展。力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低于50家。鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。

穩步推進培育發展機構化、規模化住房租賃市場

如今，四川已聚集了龍湖冠寓、魔方公寓、優客逸家、紅璞公寓等品牌公寓運營商。萬科、龍湖、朗詩、旭輝地產等多家一線房企都將涉足長租公寓市場。

成都將通過新建、配建、改建住房等多種方式，多個渠道增加住房租賃房源。一是通過國有公司新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的住房租賃需求；二是通過國有公司新建、開發企業新建配建租賃住房、住房租賃企業依法合規改建存量住房等增加房源供給，保障新市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設，保障困難群眾的住房租賃需求。通過多渠道增加房源供應，將形成國有租賃住房為引導、商品房新建配建為主體、個人富余住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

培育多方住房租賃主體。鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。

盤活存量建立開發與租賃一體化運作模式

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關系。支持住房租賃企業與開發企業合作，通過購買或租賃庫存房源，開展住房租賃業務。對市級平臺公司及各區(市)縣閑置的拆遷安置房，可適當裝修，用于租賃。農村集體經濟組織合法合規的住房或農民合法合規的多余住房，也可用于租賃。

成都目前的區域性庫存壓力大主要集中在郊區市縣，結構性矛盾就是商業地產庫存大于住房地產，因此在去庫存的過程中方向不能變、力度不能減。成都將通過一些途徑消化掉房地產庫存，在土地市場上有保有壓，對區域性、結構性的產品進行壓縮，同時大力發展住房租賃市場。同時，成都按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，加快建立購租并舉住房制度，積極釋放剛性需求和改善性需求，推動房地產市場健康發展。其中包括：發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

市內的棚戶區改造、農民工進城買房，短期內都有利于成都房地產庫存壓力的緩解。成都還將落實戶籍制度改革方案，促進農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。提高棚戶區改造貨幣化安置比例，推進公租房貨幣化，把公租房擴大到非戶籍人口。

為盤活“存量”，成都將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人給予稅收優惠支持，其中，對個人出租住房的，由按照5%征收率減至按1.5%計算繳納增值稅。農村集體經濟組織合法合規的住房或農民合法合規的多余住房，也可用于租賃。

左右平衡引導租賃市場長效穩定發展

健康的住房租賃市場一方面要保障房源供給，一方面要保護承租人利益。當然這需要一個平衡，過度保護承租人利益會導致出租人不愿意將住房用于出租，加劇房源不足問題；而若長期忽視對承租人利益的保護，住房租賃市場的規范發展進程就會停滯。

就保護承租人利益而言，四川省鼓勵住房出租人、承租人建立穩定的租賃關系，明確各方權利義務，要求出租人按相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求，將禁止并處罰不按租賃合同，隨意頻繁調整租金標準的行為。四川省將根據租賃期限長短，規范租金調整頻率和漲幅上限。同時規范住房租賃中介機構，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

就保障房源供給而言，四川省將大力發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，支持和規范個人出租住房。考慮到以目前租金水平，投資經營租賃住房投資回報慢的問題，四川省將依照國務院辦公廳《意見》于近日印發相應實施意見，市政府辦公廳印發了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》從稅收、金融、供地等方面落實優惠政策；鼓勵新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發展規劃，允許改建房屋用于租賃，包括允許商業用房改建為租賃住房；同時探索以政府或機構租賃為補充的供給結構，推進公租房貨幣化并提高公租房運營保障能力。

成都還鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。

在租房支持政策方面，《方案》提出，要引導城鎮居民通過租房解決居住問題，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。

加強監督構建住房租賃交易服務平臺

成都積極推進“互聯網＋城市”行動，基于全市數據共享交換平臺和政務服務信息系統，構建全市統一的住房租賃交易服務平臺，作為政府吸引人才、服務新市民、提升政務服務的網上窗口，融合房管、公安等市級相關部門服務功能，形成統一的對外服務窗口，實現住房租賃交易服務平臺與公安人口管理系統平臺信息共享，提升智慧治理水平，更好地服務廣大市民。

平臺將擴大住房租賃交易范圍，增加平臺出租房源信息量，確保各類房源信息全范圍覆蓋，加強住房租賃信息發布管理，制定住房租賃信息發布規則和審核標準，確保發布的房源信息真實、全面、準確，保障租賃當事人權益。加強對住房租賃交易全過程監管。同時，新建住房租賃企業備案系統，融合住房租賃、人口信息采集系統，建立住房租賃信用管理體系，完善房屋租賃備案系統功能，形成服務、信息、管理“三位一體”的住房租賃綜合管理和服務平臺。

平臺還要建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，通過多部門信息共享，在成都信用網公示，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

成都市房管局表示，成都將在現有存量房交易資金監管的基礎上，通過平臺推出住房租賃押金監管服務。具體來說就是，在現有存量房交易資金監管賬戶下開設住房租賃押金監管子賬戶，分賬核算專款專用，避免隨意克扣押金的行為，維護租賃雙方合法權益，租賃當事人可自愿選擇住房租賃押金監管服務，“既豐富平臺服務功能，又保護租賃當事人的合法權益，減少租賃糾紛的產生”。