樓市調控可以加拿大為鑒

陳思進

加拿大政府除了向海外買家增收15%財產轉讓稅，隨后又將出臺空置稅，接著還要針對逃稅的炒房客，稽查過去10年的稅務記錄。

10月4日，正當中國百姓享受國慶假日的時候，加拿大聯邦財長比爾·莫奈在渥太華召開新聞發布會，針對加拿大樓市又宣布了兩項新措施：首先，銀行將收緊房貸的額度；其次，修改首套自住房出售時增值部分免稅的漏洞。

這是溫哥華政府繼8月2日，向海外買家增收15%財產轉讓稅，和明年開征空置稅之后，又一打擊炒房的新政。莫奈特別強調說：“出售住房的增值部分不交稅，這是一個漏洞，政府要堵住買家濫用稅務漏洞……”從而減少國外資本進入房地產市場，讓房價理性回歸。

長期以來，加拿大有一個稅務漏洞，一直被炒房客利用。即：屋主出售房屋時如果名下僅有一套住房，便可以申報為自住房，而自住房的利潤所得是可以免稅的（加拿大居民和外國買家都可以申報自住房）。只有當非主要住宅（不是自住房）出售時，其獲利才必須交付資本利得稅（只有50%計入所得）。因此，一些國外炒家短期內頻繁買賣房屋，并在獲利時申報自住房來逃稅。

按照加拿大稅法的規定，在世界范圍內，只能指定一套自用住宅為自住。假使你是加拿大居民，也符合以上條件，但如果你在他國也有房產，一旦被舉報就是逃稅。與此同時，加拿大財長莫奈宣布，從現在開始所有房屋按揭貸款，必須經過“壓力測試”，以確保借款人有能力以更高利率償還貸款。

其實，銀行收緊貸款額度的限制，也針對加拿大本土購房者，不希望居民債務高筑。因為隨著經濟接近衰退的邊緣，加拿大2014～2015總債務對GDP的比率已攀升至89.1%，接近90%潛在危險關口。而加拿大百姓的負債率（欠債和收入之比），更遠遠超過了國際警戒線的145%，已達到168%，即收入1元欠債1.68元，相比美國次貸危機爆發前的147.2%，竟然高出超過20%。

事實上，加拿大的經濟增長已受到債務的影響，未來幾年，將受到債務危機和經濟衰退的嚴重威脅。因此加拿大聯邦政府正在研究，希望貸款機構分攤風險。也就是說，加拿大政府除了向海外買家增收15%財產轉讓稅，隨后又將出臺空置稅，接著還要針對逃稅的炒房客，稽查過去10年的稅務記錄。現在正醞釀著樓市終極殺手锏——銀行要為“加拿大按揭和房屋公司（CMHC）”提供按揭保險支付墊底費。

從調控措施來看，自8月2日起，溫哥華所屬的卑詩省實施新政策，在溫哥華及周邊21個社區向海外買家增收15%財產轉讓稅，僅僅兩個月，溫哥華炙手可熱的樓市銷量、房價雙雙下降。

10月4日，據溫哥華地產局發布的數據顯示，9月大溫地區房屋交易量比去年同期大降33%，這是自2014年5月以來，單月銷售首次低于10年來平均銷量。9月份，各種類型居住物業的平均價為931900加元，比今年8月下降了0.1%，這看似只是一個非常微小的下降，卻是溫哥華房市火熱之后的首次下降，考慮到之前每個月的飆漲，這也可算是大幅下降了。

在金融市場中，預期是左右市場走勢最重要的因素，加拿大政府釋放出來的信號已經顯示，認定海外買家是推高本國房市的主力，因此接下來可能會出臺一系列的打壓措施，而現在僅僅是一個開始。

無獨有偶。正當國內百姓享受國慶假日的時候，從9月30日到10月6日晚間，北京、天津、蘇州、成都等共計19個城市先后發布新的樓市調控政策，主要措施是限購限貸，上海在節后也立刻隨之跟進。

從表面上看，限購限貸政策之前也曾有過，但仔細琢磨會發現，這是一系列釜底抽薪的調控方式，如大規模出售土地、大規模加稅和執行嚴厲的貨幣政策，增加首付比例和降低杠桿率，徹底改變房地產對沖貨幣貶值的作用。

從加拿大以及歐美其他國家歷來調控樓市的各種有效措施來看，如果再加上房產稅以及遺產稅、轉讓贈與稅等，那么房價調節到合理的價位，將是指日可待的。