2017年投資者還能在國內買房嗎

宏皓

2017中國樓市泡沫會不會爆發？2017年房價會下跌嗎？海外房地產投資如何維持高保值性？

今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產調控政策堪稱“史上最嚴”，其嚴格并非體現在政策本身的力度，而是體現在落地執行，這一輪房地產調控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發布一個全國的調控政策，然后各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是“一城一策”，而且各個城市也在持續“打補丁”，把一些內容繼續深化和深入。

而上海近期對房地產金融市場采取了較為嚴厲的調控政策，尤其是住房信貸不斷趨緊，以遏制非理性的購買需求。11月3日，《關于切實落實上海市房地產調控精神，促進房地產金融市場有序運行的決議》（簡稱《決議》）發布，具體措施包括：審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定；防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

筆者認為，在上海市市場利率定價自律機制作用下，《決議》對各商業銀行具有較強的約束力度，預計上海的住房信貸管控將不斷趨緊。這對購房貸款的擦邊球行為將形成明顯遏制。此外，之前商業銀行在房貸業務中靈活開展的“接力貸”、“合力貸”等，被部分銀行叫停。這將進一步制約購買力有限的人群。也將進一步為房地產市場降溫。

近日，杭州連夜發布消息，11月10日起，實施進一步住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款、加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

為貫徹落實國家房地產市場調控要求，進一步促進房地產市場平穩健康發展，在前期限購以及上調住房公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例的基礎上，經杭州市政府研究決定，自11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施并上調公積金貸款首付比例。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策，上調商業性住房貸款首付比例。

在信貸、限購和提高首付等組合拳作用下，調控效果進一步顯現，市場成交進一步萎縮。數據顯示，11月首周，各地新房和二手房市場整體成交量環比均有所回落，且非調控城市與調控城市成交降幅基本一致。這表明22個城市的政策收緊已令全國主要城市市場都受到影響。40個城市數據顯示，11月第一周新建住宅成交面積環比下降10%。一線、二線、三四線城市均有所回落，降幅分別為15%、7%、15%。

出臺調控政策的城市整體新房成交量環比下降9.7%，約七成城市成交量環比回落，降幅較大的城市包括廈門、惠州、蘇州等。非調控城市整體新房成交量環比下降9.4%，同樣約七成城市成交量環比回落，降幅較大的城市包括襄陽、溫州、常州等。

二手房市場成交量在11月第一周整體走低。21個城市二手住宅成交面積環比下降7.6%。其中，蘇州、廈門、北京等地降幅較大。自10月初多個城市實施調控以來，二手房市場成交水平明顯回落，整體價格漲幅逐步收窄。

根據二手住宅價格指數，10月除成都外，其他七大主要城市的價格指數環比漲幅全面收窄。其中，對市場反應最為敏感的深圳價格指數環比大幅下跌4.2%，跌幅為歷史第二。今年3·25新政后，深圳在4月一度出現房價下跌。但此次調控后的10月跌幅明顯高于4月水平。隨著多地二手房成交量持續下滑，預計后市房價走勢將進一步回落。

房地產是中國經濟的支柱產業、先鋒產業、主導產業、基礎產業，任何產業無法代替房地產業，57個相關產業與對中國經濟增長的貢獻率等作用。房地產同中國經濟發展、地方與國有企業債務、銀行與金融系統安全、地方經濟及財稅收入與基礎設施、城鎮化、家庭財產安全、產業結構調整有著密切和直接的關系。

2017中國樓市泡沫會不會爆發？2017年房價會下跌嗎？其實，房價是在階段性漲幅下跌和反彈間來回徘徊，房價在2012年漲幅下跌，2013年有明顯反彈，2014年又一輪下跌，2015年-2016年又反彈。其后還會有一輪下跌，市場將最終在2017年或2018年觸底上漲反彈。2017年這個坎，房價到底會不會暴跌？不要指望房地產稅開征與商品房庫存及央行全面收緊房貸、經濟轉型與改革完成去降房價，其實從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產不可能在2017年崩盤，房價不可能在2017年下半年出現全面下滑。因為房地產是我國國民經濟發展的支柱產業，也是中國經濟增長的穩定器。

那么，2017年國內房地產走勢將會如何？與2016年全年全國合約銷售額預測同比增長約25%的高基數相比，預計2017年全年全國合約銷售額會與2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收緊調控措施之后，銷量將小幅下降，但該下降在一定程度上會被這些城市的低庫存造成的房價溫和上漲所抵消。同時，如果2017年大中城市房價繼續大幅上漲，政府可能會進一步收緊調控措施。

2017年降溫年的高位盤整、降火降溫；2018年見底年的探底筑底、復蘇回暖。過去六年的短周期，中國房地產市場實現了由低迷到繁榮的逆轉周期，背后主要力量不是市場決定資源配置，不是供求決定房價，是計劃經濟體制與非市場化的政策因素主導中國樓市發展趨勢，決定房價走勢。毫無疑問，如果制度與政策不改革、不開放、不進行市場化，依然是計劃經濟體制與非市場政策及政策決定資源配置，中國房地產市場依然會再次逆轉，房價重新進入上漲通道的短周期。

國內房地產市場高燒難退，而值得一提的是，國人對于房產的偏執也影響到了國外，海外買房潮涌現。人民幣匯率跌破了6.7心理關口，創下了6年新低。人民幣“跌跌不休”，放在銀行的錢在慢慢蒸發，投向樓市的資金正逐步撤離，被限制了手腳的中國“投資客”們將目光進一步轉向了海外房產。事實上，海外置業并非新興投資。

在當前中國經濟進入增勢放緩“新常態”，人民幣持續貶值的大背景下，海外投資置業已經成為新中產階層財富保值的最佳選擇。高達80%的高凈值人群有海外投資需求，而地產成為最為熱衷的海外投資標的，目前占海外投資比重最大，超過四成。長期以來，房地產一直是高凈值群體抵御通脹的最佳投資工具之一。

海外房地產投資如何維持高保值性？相對于國內的房屋產權年限，海外房產絕大多數都是永久產權，也就是業主享有該地塊以及房屋的永久使用權限，同時該地塊的增值能促進房屋的升值，產權優勢凸顯。海外房產投資沒有使用年限的限制，其房屋價值永遠隨土地的增值而增長。

日本、英國、美國、澳大利亞都是中國人海外置業的熱門目的地，光是說到日本，2015年就有數據顯示，面向中國市場的某房產網站上，中國客戶對于日本掛牌房產的詢盤量比上一年增長191%，詢盤合計總價值高達5.32億美元。

目前，中國買家持續涌入促使多個國家重點城市房價快速攀升。國外熱門區域房價已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險區，因此，供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化，隨時都可能引發大幅價格回調。此外，持有、轉讓成本以及政策變動的不可控，也會使海外房產隨時暴露在風險之中。投資者應該謹慎而為，看清風險，理性決策。