房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃模型探析

郭黎明

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主要法人主體需要繳納相關(guān)的稅收，以便為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅前利潤(rùn)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此本文將從土地增值稅的優(yōu)惠臨界點(diǎn)入手，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題，進(jìn)而分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；問(wèn)題；籌劃方法近年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，并開(kāi)展了一系列的稅制改革措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作有著直接的影響作用。國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，頒布了國(guó)五條，這一措施可以在一定程度上避免房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)行為的出現(xiàn)，但是加大了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，高利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)被削弱，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得進(jìn)一步的生存和發(fā)展，就要重視重視國(guó)家政策的變化，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并要充分了解國(guó)家土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要求，根據(jù)稅務(wù)籌劃要求做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃，合理降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本。一、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都需要按照國(guó)家的相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主要對(duì)象就是土地和建筑物，因此土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作的重要內(nèi)容。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地稅收籌劃工作的實(shí)際情況來(lái)看，土地增值稅稅務(wù)籌劃工作主要停留在個(gè)別實(shí)例籌劃工作中，并沒(méi)有根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，每一例的稅務(wù)籌劃方案都忽視了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)性質(zhì)和特點(diǎn)，并沒(méi)有做到實(shí)事求是，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作時(shí)，并沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況和要求建立稅務(wù)籌劃模型，也沒(méi)有將個(gè)體化的稅務(wù)籌劃方案公式化，稅務(wù)籌劃工作缺乏科學(xué)的量化分析，難以為土地增值稅稅務(wù)籌劃工作提供必要的信息支持。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作時(shí)，往往實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按照增值額占扣除項(xiàng)目的比率劃分稅率累進(jìn)級(jí)次。根據(jù)超率累進(jìn)稅率的相關(guān)內(nèi)容可知，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)規(guī)定對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)優(yōu)惠政策的規(guī)定開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，積極為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅負(fù)提供必要的基礎(chǔ)，同時(shí)該項(xiàng)優(yōu)惠政策也是房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的重要切入點(diǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃方法（一）土地增值稅稅務(wù)籌劃空間解析土地增值稅是以房地產(chǎn)企業(yè)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，增值稅主要涉及到收入和可扣除項(xiàng)目這兩個(gè)主要的因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入和可扣除項(xiàng)目金額直接影響到其稅率的高低，即影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額大小，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉及到的業(yè)務(wù)和合作單位比較多，工程建設(shè)需要的資金數(shù)額較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，生產(chǎn)周期和生產(chǎn)規(guī)模較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)需要對(duì)自身的業(yè)務(wù)涉及范圍進(jìn)行明確的了解，同時(shí)要了解稅務(wù)籌劃空間邊界，務(wù)必做好各項(xiàng)預(yù)算規(guī)劃，從而為稅收安排工作的順利開(kāi)展提供必要的依據(jù)。（二）籌劃方法的介紹稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量不僅取決于稅務(wù)籌劃空間的合理界定，同時(shí)還取決于稅務(wù)籌劃方法的科學(xué)性和合理性程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，就要根據(jù)自身的實(shí)際情況和稅務(wù)籌劃工作要求選擇科學(xué)合理的籌劃方法。土地增值稅有許多具體的籌劃方法，從本質(zhì)上看，主要的籌劃工作就是為了控制增值額，并要充分了解增值額的影響因素，以控制增值額為基礎(chǔ)找到合理的方法降低增值率，從而進(jìn)一步降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)降低增值額，主要可以從分散收入法、增加扣除項(xiàng)目金額法和稅率臨界點(diǎn)法等入手，選擇適合稅務(wù)籌劃工作需要的方法。分散收入法就是房地產(chǎn)企業(yè)在合理合法的前提下在兩個(gè)或者多個(gè)納稅人之間分列應(yīng)稅所得或者應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，因此可以實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)，這是一種合法的稅務(wù)籌劃方式；增加扣除項(xiàng)目金額法是在合法的前提下適時(shí)增加增值稅扣除額，從而實(shí)現(xiàn)直接節(jié)稅或者調(diào)整各個(gè)計(jì)稅期間的扣除額，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的；比如：在訂立不同銷(xiāo)售合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分別確認(rèn)收入。在銷(xiāo)售精裝修住宅房產(chǎn)時(shí)應(yīng)該分別與客戶(hù)簽訂毛坯房銷(xiāo)售合同和裝修合同，并對(duì)銷(xiāo)售毛坯房收入計(jì)繳土地增值稅，裝修收入則無(wú)需繳納土地增值稅，因此在很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅金額。稅率臨界點(diǎn)是土地增值稅稅法中規(guī)定的一定比例標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)應(yīng)納稅額超過(guò)該比率標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納更高稅率的增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視應(yīng)納稅額的臨界點(diǎn)，將土地應(yīng)納稅額控制在合理的范圍內(nèi)，以便實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作的目標(biāo)。比如，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定可知，土地增值稅的稅率臨界點(diǎn)為20%，如果建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率為20%以下，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅率臨界點(diǎn)。如果售價(jià)提高取得收入與增加稅收相比，提高售價(jià)取得收入大于增加稅收，則為可取，否則不可取。參考文獻(xiàn)：[1]趙朝敏，劉擁軍.營(yíng)改增對(duì)土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財(cái)政監(jiān)督，2016（17）.[2]陳梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2016（10）.（作者單位：山西中裕恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）endprint