營改增對房地產企業的影響

郭慧琳

摘要：本文首先對探索房地產“營改增”的背景和意義做了簡要總結，由此得出了房地產企業“營改增”的必然性。然后結合當前房地產的現狀，再聯系房地產企業的特點，深入分析房地產企業在開發建設階段的成本、稅收負擔、融資和現金流、相關方（建設成本）等方面的現實影響。而對于“營改增”實施后的影響，總結出促進中國房地產企業“營改增”后的措施和后續思考。

關鍵詞：房地產；營業稅；增值稅

2011年國務院開始了“營改增”的試點活動，將營業稅的征收活動變為征收增值稅。2012年1月1日，第一個實施措施在上海實行，包括交通運輸業和部分現代服務業取代營業稅。2012年9月1日至2012年12月1日，交通運輸業和現代服務業的一部分取代營業稅試點從上海市到北京市，逐漸擴展到安徽，江蘇和福建（包括廈門市）、廣東（包括深圳）、浙江（包括寧波市），湖北省，天津市等8個省（市）。2013年8月1日起，交通運輸業和現代服務業的一部分取代營業稅的試點面向全國，廣播和電視服務也包含在試點的范圍內。2014年1月1日起，鐵路運輸和郵政服務也納入試點范圍；2014年6月1日起，電信業實施取代營業稅試點。2016年3月，財政部和國家稅務總局共同發布了《關于全面推點進營業稅改征增值稅試點的通知》，經國務院批準，從2016年5月1日起，“營改增”試點在全國全面實施，建筑、房地產企業、服務行業和金融行業等都包括在試點的范圍內。

一、增值稅取代營業稅的必要性

我國全面推行“營改增”政策，具有以下幾點意義。第一，基本上覆蓋了增值稅的納稅范圍，有利的避免了反復征稅的弊端，使得流通環節中增值稅的抵扣鏈條環環相扣，加強了社會管理活動的有序性，促進了整個不同產業的優化升級。第二，將不動產納入到抵扣范圍之中，可以使得消費型增值稅的制度更加完整和規范，加強了企業的投資力度，對企業的經濟發展起到了很好的推動作用。第三，“營改增”后企業的稅收負擔在一定程度上有所緩解。國家財稅領域打出的重要一招是“降成本”的組合拳，簡單的說也就是用短時間內稅收收入的“減”來獲得未來的“增”。為社會經濟的又好又快發展夯實了基礎。第四，“營改增”后，國家的稅收環境更加公正、中立，有利于充分發揮市場在經濟發展過程中的帶動作用，推動產業轉變經營方式、優化管理結構、升級消費理念等方面的改革創新工作。

二、“營改增”給房地產企業帶來的影響

（一）房地產企業開發建設成本受“營改增”的影響

房地產企業“營改增”后的適用稅率為11%，稅率的增加會在短期內使得企業的稅負提高。依據對應的稅負轉嫁理論，會相應的提高建筑安裝的費用。建筑活動中的用材種類有很多，其中只有一部分可以取得專門的增值稅發票，但另一部分則無法獲取。例如購買的鋼筋、水泥等都有增值稅專用發票，而有一些商戶、五金店鋪等供應的材料則無法開具。另外，在“營改增”方案實施前，很多企業，包括絕大部分房地產開發企業，一般情況下會利用預提費用等方式對其開發成本予以虛構和增加，以此獲取利益，在一定程度上能減少企業各項支出費用與稅負。“營改增”制度調整以后，對上述提到的問題都有很好的管控作用。此外，獲得土地得途徑有很多種，可以通過作價入股、無償劃撥等方式獲得，這類情況都很難獲取有關的增值稅專用發票，也極有可能無法對土地進行進項抵扣，如此一來，房地產開發企業的土地開發成本便大大提高。

（二）營改增對房地產企業融資與現金流的影響

具體的實踐過程當中，絕大部分的房地產開發企業常常采用的方法是預售制，而房地產企業在確認預售時則便要求其繳納營業稅，這給房地產開發企業的現金流帶來很大程度的影響。而“營改增”后，一般的房地企業會提前購買用于建設房地產的相關原材料及其設備，大部分建造期間內其進項稅額通常都大于銷項稅額，因此在房地產建設開發初期，相當長的一段時間內房地產企業不用再繳納稅費，這樣一來能大大減少稅費對于企業現金流資金的占用，使得房地產開發企業合理可以充分利用現有流動資金，有利于企業的穩定健康可持續發展。

（三）“營改增”后對房地產企業計稅基數的影響

營業稅的計算是以銷售收入的全部金額為計稅基礎來向稅務機關繳納營業稅。然而增值稅的計稅基數，不管是一般納稅人還是小規模納稅人，確定的收入里都不包括增值稅。在前后的變化當中，就需要企業的財會人員重新建立應納金額的賬目。按增值稅的征稅辦法來計算在特定期間內企業應該繳納的稅額，重新填制該企業的增值稅納稅申報表。此外，還會對企業的會計核算產生必然的影響。在改革之前，企業的主營業務收入是加上營業稅。之后的主營業務收入是不含增值稅的銷售收入。就算是實際的稅收負擔不大，沒有過多的影響，企業的利潤率也會有所幅度的提高。這是因為利潤率等于利潤除以主營業務收入，被除數不變，除數降低，值相應增大。

三、營改增改革背景下房地產企業的應對措施

（一）提高專業水平，培養納稅觀念，強化納稅意識

“營改增”在目前稅務革命中扮演著“沖鋒者”的角色，它將會給各個行業帶來不小的影響。在一家房地產公司中，不管是管理人員還是普通員工，關注我國的稅收改革制度的實行都是非常有必要的，可以更好地加強業務培訓工作。財務人員如良好掌握及運用“營改增”相關策略知識，并依此加強會計相關算內容，可以有效提高辦事效率和業務水準。房地產開發企業采購相關人員在購買各項原材料時，不能因為部分商家給出的優惠條件而同意不要求開具增值稅專用發票，這樣會導致企業不能得到進項稅額，在將來抵扣的時候，沒有專用發票抵扣，這將增加房地產企業的稅費負擔。

（二）房地產企業營改增后在設備、材料供應商上的精確選擇

我國的增值稅納稅人分為增值稅一般納稅人和小規模納稅人，計稅方法分別是一般征收辦法和簡單征收方法，一般納稅人具有開具增值稅專用發票的條件，小規模納稅人沒有，只能開具增值稅普通發票。普通發票不能進行進項稅額的抵扣。因此，為了能積極的取得增值稅專用發票，在大型設備、材料供應商選擇的基礎上，最后選擇具有一般納稅人資質的企業，可以更好地進行增值稅進項稅額的抵扣。

例如：A防盜門供應商為一般納稅人。房地產企業向其購買一批防盜門2000000元，并取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅額為340000元（2000000*17%）。

B、C、D防盜門供應商分別是小規模納稅人。向三家聯合采購一批價值2000000元防盜門的，同時取得三家的增值稅普通發票。同時可以作為進項稅額抵扣的為0元，若是這三家企業分別向稅務主管機關申請代開了增值稅專用發票，則可抵扣的進項稅額為60000元（2000000*3%）

二者進項稅額相差280000元。則企業要多繳280000元稅。

所以在“營改增”政策實施以后，在選擇供應商時一定要明確知道對方的納稅資格。選擇供應商的條件最好是一般納稅人，可以積極取得相應的增值稅進項稅票，在以后的稅款繳納中扣減。

（三）可開發精裝樓盤

在我國的稅收制度改革以后，由于增值稅是對收入增值部分征收稅費，精致裝修的房子所涉及的費用可以進行相應抵扣。銷售精裝房和買房提供家具的活動，對于房地產企業來說費用增加不大。因此房地產企業可以考慮開發精裝樓盤。以案例來說明：

某房地產企業新開發了一棟公寓大樓，共300套。其中初裝修房每套以70萬元的價格銷售。精裝修的房子以每套90萬元的價格銷售，其中精致裝修的房子中每套房子的裝修費為16萬元，購買的電器的總價值為4.5萬元。

1.在營業稅的前提下，精裝修房子比初裝修房子每套多繳納1萬元的稅款（20*5%）。

2.在增值稅的前提下，如果裝飾公司、提供電器的商家都是一般納稅人。提供裝修的按照11%征收，銷售電器按照17%征收，并都相應取得增值稅專用發票。則可獲得的增值稅進項稅分別是1.58萬元（16/1.11*11%）和0.65萬元（4.5/1.17*17%）。精裝修房多20萬元的銷項稅額為1.98萬元（20/1.11*11%），精裝修部分則應繳增值稅=1.98-1.58-0.65=-0.25萬元。

（四）將項目盡量外包，積極取得增值稅專用發票

1.將新項目相關業務盡量外包，并積極取得增值稅專用發票。房地產企業要掌握其內部結構及經營的流程和環節，對于設計、廣告和宣傳銷售等相對獨立的業務，房地產企業可以考慮以外包或者成立子公司的形式，將不能抵扣的人工等費用轉為可以抵扣的外購服務，有效減輕納稅負擔。

2.調整采購模式和成本管理經營模式，房地產企業現有成本管理經營模式大體上是建立在建造合同模式下的管理，缺失對組成成本部分的全面性分析，稅制改革后，企業要結合增值稅的納稅規定，側重于對各個成本組成項目所包括的進項稅額的管理。稅制改革后，要精確挑選具有一般納稅人資質的供應商，以確保供貨方能夠及時提供增值稅專用發票。

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（作者單位：山西農業大學信息學院）