上海自貿區對中國物流地產發展的影響探討

羅娜++倪衛紅

◆ 中圖分類號：F724.3 文獻標識碼：A

內容摘要：上海自貿區的成立對中國物流行業帶來重大影響的同時也帶動了物流地產投資的迅速增長。本文從發展契機和發展限制兩方面分析了上海自貿區發展對物流地產的影響。文章研究認為周邊城市面對自貿區內物流地產的激烈競爭，應采取如下相應的措施：周邊城市應避免正面競爭，尋找差異市場，發展專業的物流中心；根據本地產業優勢，挖掘合適的跨國企業，凝聚國內小型企業；綜合實力較強的企業應開發產業園區，引導同類中小型企業入駐，完善產業鏈，形成產業集群式發展模式；要將自貿區與“一帶一路”戰略無縫對接，為物流及物流地產帶來更廣闊的發展前景。

關鍵詞：上海自貿區 物流經濟 物流地產 一帶一路

引言

中國自由貿易試驗區，是在中國境內設立的實行優惠稅收和特殊監管政策的小塊特定區域。上海自貿區是設于中國上海市的一個自由貿易區，也是中國大陸境內的第一個自由貿易區，于2013年9月29日正式成立和運營。上海自貿區作為中國改革開放的試驗田，被寄予厚望，希望以此能推動中國經濟發展轉型，打造中國經濟升級版。

上海自貿區與物流經濟的發展

上海自貿區包括四個特殊區域，分別是洋山保稅港區、上海外高橋保稅區、上海外高橋保稅物流園區和上海浦東機場綜合保稅區，覆蓋了港口、海運、空運、倉儲等領域的物流市場，該“四區”憑借著各自的優勢承擔著不盡相同的物流功能，具體功能見表1所示。

在上海自貿區“四區”物流功能以及各項優惠政策的推動下，上海進出口貿易量大大增加，特別是國際大型商品的貿易。上海集裝箱吞吐量2013年高達到3363萬標準箱，已位居世界第一，貿易量的持續增長伴隨而來的是物流量的持續上升，自貿區交通運輸需求也與之相應增大，因此上海自貿區的運營已帶動港口運輸、交通、物流受益。除此之外，能成功進入自貿區的一些加工、制造等企業本都是實力超強的大型企業，而它們則更需要高效的物流，這無疑說明了上海自貿區推動物流業實現轉型升級式的發展。

自貿區不但影響傳統航運、港運等物流業，也將影響國際電子商務及國際快遞等新興市場。同樣的，物流地產的發展，其中一大支撐是依靠物流業的發展，而正是上海自貿區成立的利好政策，在促進物流經濟發展的同時帶動了物流地產市場的發展。

上海自貿區給物流地產市場帶來的契機

作為國內出入量最大的港口城市，上海自由貿易區的成立對長三角地區，甚至整個中國國內的經濟都產生了不同程度的影響。同時，也給物流地產的發展帶來了更大的契機。上海自貿區的建立，不斷促使上海成為規模更大的物流集散地，也進而促進著中國現代物流設施的進一步發展。

（一）工業用地成交踴躍并且上海自貿區增加土地價值

上海自貿區面積僅有28.78平方公里，僅占有上海市總面積很小的一部分。但是，正是這一很小面積的區域正被寄予厚望，希冀成為中國經濟貿易新一輪改革開放的支點。這使自貿區土地愈加珍貴，顯著增加了自貿區及周邊土地的價值。

圖1是近幾年上海工業土地市場成交均價，從數據增長幅度來看，自2013年下半年，即上海自貿區成立以來，工業土地（包括倉儲用地）交易價格開始大幅度上漲。從圖2工業土地成交面積情況可以看出，出讓面積最多的是浦東新區，為58.73公頃，這自然是受益于自貿區里洋山港地區的開發，這里的工業用地主要用于臨港海洋高新技術產業化基地、臨港物流園區、臨港奉賢園區等的開發建設。盡管近年來土地供應量有所減少，但是由于自貿區的催動，上海土地價值在不斷上漲，也吸引更多投資商注資上海。

（二）上海自貿區推動保稅物流倉儲以及倉儲市場的發展

上海保稅倉儲市場已低迷多年，但上海自貿區的設立為它帶來新的市場機會。2013年9月上海自貿區掛牌前后，物流地產更加受到投資者的青睞，帶動了相關保稅物流倉儲市場再次回溫。由于市場對物流倉儲的強烈需求，位于自貿區內的倉儲資產價格也在上漲。仲量聯行發布的《2014年第三季度上海房地產市場回顧報告》中指出，保稅市場空置率由9.9%降至8.7%，保稅市場租金已經開始上漲。這說明保稅倉儲市場持續回溫，這得益于上海自貿區的持續樂觀發展。目前在外高橋保稅區等主要物流地產聚集區域內，相對較低的物業租金已吸引了大批投資者。

上海自貿區對物流倉儲的影響也不會僅僅停留在自貿區內的企業，它將帶動整個倉儲市場的發展。隨著國家對自貿區內商戶相關優惠政策的實行，以及自貿區自由貿易、自由流通力度的加大，對外進出口貿易會更加活躍，各項成本也會隨之降低。國內貿易的高效與進出口貿易密切相關，進出口貿易的活躍勢必帶動國內貿易的流通，在貿易流通的過程中物流倉儲也將獲得更多的市場需求，從而推動整個倉儲市場的發展。

（三）上海自貿區的設立對物流設施提出更高要求

隨著國際貿易量、周轉量的增加，物流設施投資也必將是近年來物流地產市場投資的熱點。比如近年來，受電子商務發展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業的租賃及定制的需求持續旺盛，未來倉儲市場的需求更加注重專業化，電商、醫藥、汽車、制造、農產品等不同行業的客戶也因其行業特殊性對倉庫設施提出各種專業具體的需求，定制化也將會成為倉庫投資開發中的主流趨勢，使得有關方面建造高質量、高效率的現代化倉庫，向國際倉庫水平靠攏。

除此之外，土地稀缺導致政府對物流用地的限制，以及土地利用的集約化必將促使物流地產商不斷改變現有的、布局不合理的綜合物流園區，或者改建規模過小、不集聚的物流中心等，這些也必將推動傳統物流設施向垂直化發展。以上舉措都是中國物流地產市場將持續走好的誘因。

（四）上海自貿區的建立加強物流地產對于網絡的建設力度

上海自貿區是拉動中國經濟增長的重要引擎，這種擴大開放的舉措有助于振興外貿，在吸引更多外資企業進軍中國的同時，也加快了更多國內企業走出去的步伐。特別是在自貿區的總體方案中還提到“要求自貿區加快培育跨境電子商務服務功能”，這說明自貿區的不斷擴展深化也將帶動跨境電商的快速發展。具有“物流地產巨頭”之稱的普洛斯之所以能占據市場的領導地位，除了其先進的現代物流設施外，還在于其提供了強大的物流配送服務網絡。而對于電商來說，配套的物流配送網絡同樣是他們發展的關鍵助力。所以，當前物流的網絡化也是吸引物流地產投資商關注的一大重點。

當前物流地產商不僅僅致力于在中國形成一個大型物流網絡，而如何將國內的物流網絡不斷向國際延伸，通過向客戶提供更高效的物流設施和更全面的物流服務，從而吸引更多優質客戶來獲取更多的利潤，這將是物流地產投資商面臨的更大挑戰。為了滿足制造業、零售業、電子商務等各行各業的跨境發展需要，以及為了加強中國企業國際化競爭的優勢，搭建覆蓋全球的國際物流服務網絡，已成為物流地產提高自身價值的重要發展方向，也是中國物流業未來發展的趨勢所向。

從上海自貿區的影響探究物流地產當前存在的問題

上海自貿區的開放為中國物流業帶來了很大的便利，也讓各行各業的目光再次聚集到了物流地產。然而，上海自貿區給物流地產帶來機遇的同時，也帶來了不少挑戰，因此要從機遇和挑戰里，看到當前物流地產發展存在的問題與不足。

（一）外資企業搶占物流地產市場

自中國物流地產市場被看好以來，外資物流地產商紛紛涌入中國，甚至比國內企業更早地布局中國市場，這也導致中國大部分物流地產市場份額被外資搶占，其中物流地產巨頭普洛斯占有中國760萬平米的物業面積，其市場份額高達59%。中國物流地產開發商市場份額如圖3所示。

而早在2012年底，澳大利亞最大的工業地產商嘉民集團，其旗下物流地產基金就收購了上海外高橋保稅區的一座雙層坡道式倉儲設施。該設施占地面積達到7.5萬平方米，可租賃的空間更是達到7.8萬平方米。不僅僅是外高橋倉儲，目前嘉民集團在上海浦東建立的浦東空港物流中心也開始運營，該物流中心總建筑面積超過20萬平方米。而如今上海自貿區的開放，更是加快了外資企業重資投資中國物流地產市場的步伐。

盡管國內許多大型房地產商和電商已紛紛踏足物流地產界，但國外巨頭大量涌入，它們帶來更為先進的管理理念、開發經驗和雄厚資金，使得中國物流地產市場的競爭更加劇烈，并且國內企業要在不斷加強自身軟實力的同時，利用本土的優勢準確定位中國市場，以此與大型外資企業抗衡，還需要很長一段時間。

（二）區域競爭加劇且區域差異更加明顯

中國現有的現代物流設施基本集中分布在公路管網較為發達的華東及華北地區（具體見圖4所示）。上海的現代物流設施存量居全國最高，除去上海本身的經濟及區域優勢外，也有自貿區的推動作用。因為相對于國內保稅區、出口加工區、保稅物流園區等來說，上海自貿區有著更加開放自由的國際貿易關系。并且隨著部分行業關稅的降低，以及貿易限制的取消，都將直接降低國內外物流成本，加快物流流通速度。正是由于自貿區的這些紅利，讓許多投資商仍然不斷擠入上海，甚至上海自貿區內。

由于承接自貿區政策產生的輻射效應，上海整座城市的物流設施及服務會由于自貿區的發展而得到更進一步的提升，因此，可以為周邊城市帶來更為優越和便捷的服務。同樣的，也必然會導致現代制造業發達的江蘇、浙江、安徽等地區的物流及物流地產競爭加劇。

同樣的，上海自貿區對其它申請成立自由貿易區的地區（比如重慶）而言，會造成短期內的沖擊。由于物流區域優勢的差距，這些地區的物流地產市場也在面臨上海自貿區的競爭，短期內一些物流地產商的投資目光更多會注重在上海或者上海周邊城市，相應的其他城市會損失一些發展機會。畢竟首個自貿區試點短期內主要受益的區域還是集中在上海自貿區內部以及上海附近小部分地區，所以說，中國區域差異短期內會更加明顯。

對當前物流地產發展的建議

上海自由貿易區的發展必然會在一定程度上促進中國經濟和物流行業的整體發展，其優惠政策對于區域內的物流地產有著不同程度的推動作用，然而，如何借助上海自由貿易區的“春風”，在抓住機遇的同時，改善自貿區物流地產現狀，對此，本文提出以下建議：

（一）周邊城市應避免正面競爭并尋找差異市場

上海依靠經濟優勢大力提高物流科技含量和產品附加值，借助自貿區的大發展，積極提升物流信息化水平，吸引了眾多的國內外投資商在上海開發物流地產。因此，面對上海自貿區內物流地產的強勢，周邊城市應選擇差異市場，避免與之正面競爭。

上海周邊城市雖然具有土地及人力資源成本相對上海較低的優勢，但市場規模、商務環境與上海仍存在較大的差距。與其建立可以滿足所有物流企業需要的物流平臺園區，不如結合各自地區產業優勢，通過園區的產業定位和風格化差異，發展建立不同行業的專業物流中心，提高各地區物流地產發展的核心競爭力。物流地產商開發物流地產時，應充分進行市場調研和預測，結合地區發達產業和市場需求，有針對性地發展這類物流的地產平臺。同時也一定要依托上海，承接上海的物流發展，與其緊密合作，才能吸引更多的投資商入駐。

特別是對于初建的園區，要充分考慮園區的自身情況，科學進行產業定位，如江蘇連云港可以發揮本地港口優勢，大力發展進口資源加工業產業園；鎮江等地可以配套上海飛機項目打造航空裝備產業園；南京的主導產業是石化和電子行業，可以重點發展適應石化工業專業化需要的物流項目。

（二）尋求合適的跨國企業并對當地產業結構進行調整

當前全球10大物流企業都已紛紛進駐上海，中遠、中海、中外運等央企，也先后在上海成立了物流公司，然而中國絕大多數企業都僅僅是中小型企業，不能自建物流地產，更難以實現規模經營。目前大多數物流企業只能提供單一或者功能性的物流服務，其物流功能仍停留在儲存、運輸和城市配送上。所以僅僅等待國內企業來投資物流地產并進駐工業園區，在國際競爭中是沒有優勢的。要通過發揮低成本優勢，吸引外資帶動本地產業升級，要尋找具有產業優勢的跨國企業，對當地產業結構進行調整。

比如在汽車物流領域，許多大型跨國公司的實力遠超于中國，歐洲汽車物流領域的領頭羊是德國BLG Logistics和法國GEFCO，而中國的汽車物流企業可以與其在中國籌建合資公司，負責汽車進出口承運，以及打造汽車零部件在中國的生產基地，對當地傳統的產業結構進行適當的調整和更新。

同時，中國政府需要完成很多任務，首先國家監管要到位，國家政策應當為物流地產指引方向。合理有效規劃，不要盲目投入，盡量避免出現過度開發物流地產的情況。其次建立與物流地產相對應的配套體系，例如金融、政策、服務等。

（三）通過主體企業引導完善產業鏈

上海自貿區對物流業的影響是顯著的，同樣的，對物流地產市場的推動也是利大于弊。但就目前情況來看，受益地區還很局限。而怎樣讓其它區域同樣獲得投資者青睞，本文建議讓綜合實力較強的主體企業來做引導，即在某個產業領域具有技術、資金及品牌優勢的企業，在發展到一定程度時，可以考慮獲取更多的物流土地，建設一個相對集中而獨立的產業園區，該企業首先自身入駐以占據產業鏈主導地位。

在主體企業引導的前提下，通過該企業在相關領域內的凝聚力與號召力，吸引該產業里同類中小型企業或者能提供配套服務的中小型企業入駐，這樣通過同類企業的凝聚以實現打造相對完整的產業鏈。除此之外，在主體企業的引導下，這些同類企業可以相互進行交流、協作以及提供配套的產業服務，形成產業集聚式發展的模式。

同時，文章在這里要強調這些入駐企業不應各自為戰，而要有相互分工與協作的關聯性，尤其是要能形成縱向聯系的產業鏈條，同樣要避免各個企業同構化現象以及重復建設而導致產業園區內出現不良競爭。所以主體企業在招商引資過程中，首先要擇商，要主動強調分工，比如手機產業就要覆蓋從復雜的科技含量較高的電子芯片生產到簡單貼片元器件生產的全產業鏈。

（四）自貿區與“一帶一路”無縫對接

國家正在推進落實“一帶一路”戰略，除了需要中國內部各個區域積極響應外，還需要沿線多個國家的參與及合作。就目前而言，較為可行的方法就是將中國重要經濟及交通樞紐地區作為該戰略的支撐，而上海自貿區則是這些重要節點之一。“一帶一路”本身是開放的戰略，而上海自貿區的一大優勢就是開放，更是決定了上海應為該戰略的落實起到帶頭作用，不僅僅是要進一步推動國際貿易合作，還要加快建設和完善樞紐型、功能型物流運輸的基礎設施和服務體系。上海自貿區能夠吸引凝聚更多的企業，為“一帶一路”的推廣建設提供更全面的服務。同樣，“一帶一路”也是自貿區建設以及上海對外開放的一個重大機遇，自貿區與“一帶一路”的無縫對接，也將為物流業和物流地產帶來了更廣闊的發展前景。

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