新常態下中小城市政府收購保障性住房去庫存的可行性研究

鐘勝　黃立華

新常態下中國經濟發展長期向好的基本面不會變，但中短期受“三期疊加”效應影響，經濟增速下降，實體經濟盈利下降，財政收入增幅下降。房地產作為經濟的晴雨表表現尤為突出，樓市的區域性差距不斷擴大，重點城市持續上漲，中小城市不斷下跌，呈現“冰火兩重天”，中小城市去庫存成為穩定當地經濟和房地產市場的重要任務。

一、新常態下中小城市房地產行業的現狀及問題

一是在售樓盤井噴式增長，行業競爭激烈，實際庫存大。2016年非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，大多數房企在高峰期拿地開發的樓盤在2015～2016年集中上市，尤其是中小城市新城區，呈現大面積的工地和空城景象。以信江新區為例，作為中東部地級市新建的主城區，定位為地級市行政、金融、教育、商貿新中心，具有典型代表性。2011年信江新區僅一個樓盤在售，2013為四家，2016年有十六家，同業競爭激烈，整個新區商品房庫存面積87萬平方米，去庫存化時間25個月。二是銷售總量基本維持平衡，但單個樓盤價量齊跌明顯。以信江新區為例：均價從2013年的5 570元/平米跌至2016年6月4 055元/平米，降幅27.19%；銷售總額2013年為18.73億元，2015年為19.11億元，基本持平，但單個樓盤的銷售從平均4.68億元/樓盤，下降為平均1.19億元/樓盤，下降74.57%，越是缺乏資金，后期開發樓盤滯銷越嚴重。三是房企資金緊張，欠繳稅費現象突出。中小城市房企準入門檻不高，中小房企多，大多數房地產企業是邊拿地、邊借貸、邊開發、邊銷售、邊繳規費稅費的模式。由于商品房滯銷，房企面臨著巨大的資金壓力，尤其是現金流，部分房企已經瀕臨資金鏈斷裂的邊緣，企業拖欠工程款、欠繳稅費現象較為突出。

二、新常態下中小城市房地產業現狀的原因分析

一是宏觀經濟增速下行，房地產投機性需求退潮。中小城市自2013年底開始至今樓市持續低迷，且仍存下行預期，房地產投資風險大、回報率低。另外，房產稅改革、不動產登記等新政預期，加快了投機性需求退潮。二是商品房同質化嚴重，供求關系失衡。中小城市新城區由于常住人口少，剛需不足，基本以改善型住房為主。然而政府普遍定位偏高，規劃超前，受前期房地產火爆行情的影響，大多是新、老城區同時爆發式推進，土地推出過多、開發過快、規劃不夠合理，供求失衡。如信江新區大多以高樓配套公寓的形式開發，商品房同質化嚴重，作為高度繁榮象征的公寓樓成為雞肋，絕大多銷售都未達到開發的20%，成為最滯銷的房源。三是房企貸款難、融資成本高。房企銷售的停滯、利潤下滑，還貸能力下降，銀行貸款壞賬率呈上升趨勢，導致銀行向房企放貸持審慎原則，很多房企貸款不得不以注冊殼公司的名義，或關聯企業的形式變相貸款，甚至被迫向民間渠道融資，高額的民間借貸極可能成為壓垮房企的最后一根稻草。四是新城區公共配套設施開發未及時跟進，人氣不旺。如信江新區雖然在環境、城建、綠化等硬件設施建設較老城區有明顯的優勢，但在公交、菜場、醫院等公共配套設施建設還比較滯后，總體不方便的感覺，一定程度影響新區樓盤入住率，進而影響剛性需求購房者的積極性，他們更加傾向在老城區置業。

三、新常態下中小城市去庫存緊迫性和必要性

一是地方可用財力要求積極去庫存。新常態下，經濟增速放緩直接影響到地方財力增幅下降，大多中小城市降到一位數以下，許多中小城市房地產及相關行業占地方財政收入50%以上，如信江新區房地產建安帶來的稅收占財政收入的90%，地方政府迫切需要將房地產庫存變現為可支配性財政收入。二是避免執法風險的因素積極去庫存。各執法單位為避免執法風險，將會加大對歷史等多種原因遺留在房地產行業稅費清繳入庫力度，采取各種保全措施和強制執行措施，這對本來就缺少資金，尤其是現金流的房企，無疑是雪上加霜。三是城市化建設的要求積極去庫存。新型城市化建設不可能允許一方面產生眾多的爛尾樓，一方面還要新建保障型住房的局面，若政府還需支付現金拆遷補償，給原本就捉襟見肘的財力增加困難。四是房企出于生存發展的考慮要求積極去庫存。無論是清償債務、維持工程進度，還是清繳稅費，房地產企業都需要將手中的庫存商品房變現，變現能力將成為考驗房企生存的重要衡量指標。

四、新常態下中小城市收購保障性住房去庫存的可行性

一是政府收購政策上許可。新常態下中小城市建設仍有較大發展空間，新型城市化建設、拆遷安置和保障性住房建設將相伴進行，地方政府通常采取貨幣化安置或新建保障性住房解決，由于經濟增速的放緩，貨幣化安置逐漸困難，而異地安置由于地段較偏，配套不完善，多為拆遷戶所詬病。若政府能出資購買現有商品房作為保障性住房，即能緩解資金壓力，又能得到百姓認可。二是政府收購資金可籌。由于幾年前樓市火爆，多方面歷史原因造成的房企欠繳各種稅費是一個必須正視和解決的事實問題。政府只需籌集一部分收購啟動資金，定向收購房企手中庫存商品房，企業獲得資金，用于專向繳納欠繳各項稅費。由于這些收入絕大多數是地方財政所得，資金回籠后，可做下一期收購資金，循環滾動。三是政府收購操作可行。政府主導收購，可調動各方資源，通力配給解決實際困難。可由國資委牽頭，國土、城建、規劃、財政、稅務、投融資公司等各司其職，確立分類統一的市場成本價格，以成本價或微利成本價作為政府收購價格公示，本著房企自愿申報，政府統籌規劃、定向收購的原則，企業將獲得的收購資金專項抵繳所欠稅費，部門各負其責，及時分級入庫，統一工作流程，分批操作實施。四是相關各方利益可調。由于政府的公信力和執行力，使得政府主導的收購保障性住房在各方利益上更容易達成一致。而且相應的解決了前后不同時期購房戶實際利益相差較大的難題，后續矛盾也相對較少，實施的效費比高，是中小城市目前去庫存的重要途徑之一。

五、新常態下政府收購保障性住房去庫存的積極效益

在中央鼓勵基層改革創新、積極探索的號召下，中小城市因地制宜，以地方政府為主導，主動協調房企、各職能部門、銀行、拆遷戶等各方利益的基礎上，本著自愿互利原則，由政府從當地房企以成本價或微利價回購商品房抵繳企業欠繳稅費，作為保障性住房和政府投融資抵押資產去庫存的新模式，從根本上盤活了各方利益。一是盤活了企業現有資金。房企緩解資金、尤其是現金流的壓力，減輕了債務風險和法律懲戒，為房企良性發展找到出路。二是政府獲得優質資產和可用財力。政府收購的去庫存房大多是現房，而且地段、質量、配套設施較好，無論是用于拆遷安置、保障性住房還是作為投融資抵押都是優質資產，同時收購也會產生一部分新稅費等地方可用財力。三是化解了部門執法風險。執法部門如土管、規劃、稅務等部門，由于政府收購抵繳了所欠稅費，化解了執法風險以及對企業強制執行所帶來的不良影響。四是降低了銀行壞賬壓力。企業債務的降低，減輕了銀行產生壞賬的風險。五是解決了拆遷安置難題。收購的保障性住房大多在地段、質量、配套都要優于新建的安置房，真正使得拆遷安置戶得到中小城市發展帶來的紅利，容易獲得他們的擁護和認可。政府回購的房企存量房作為保障性住房抵繳所欠稅費去庫存實現了五贏。

（作者單位：鷹潭市地稅局）