物業出租小區廣場牟利，業主能否要求折抵物管費

編輯同志：

自2016年元月以來，我們所在小區的物業公司為創收，未經業主委員會或全體業主同意，就將小區內臨近街道的休閑廣場租賃給不同的商家開展各種商業活動，并已從中獲利7萬余元。近日，我們曾以廣場是全體業主的公共用地，所得收入應歸全體業主為由，要求物業公司將之抵減業主應繳的物業管理費。但卻遭到物業公司拒絕，理由是出租小區廣場，是物業公司利用管理權限自行開展的創收，不僅未對業主的生活造成任何影響，還方便了業主選購商品，業主無權干預。請問：物業公司的說法正確嗎？

讀者：楊秀芬

楊秀芬讀者：

物業公司的說法是不正確的，即場地費應歸全體業主共有，可以用于折抵全體業主應當繳納的物業管理費。

首先，小區內的廣場屬于全體業主所共有。《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”本案小區內的廣場，作為全體業主休閑的公共場所，無疑其占有、使用、收益、處分權都應當歸全體業主所有。其次，物業公司不能因具有管理權限而對廣場作出處分。《物權法》第八十二條規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。”即在任何情況下，物業公司也只能是一個受委托的管理者，而無權擅自代替全體業主作出任何決定。物業公司要將廣場租賃給商家用于開展商業活動，理應征得業主委員會或全體業主同意，否則就是越權。即使已經獲得同意，物業公司也只是受業主委員會或全體業主委托，代替業主委員會或全體業主幫助業主行使權利。再次，物業公司無權獲取因租賃廣場而產生的收益。正因為廣場屬于全體業主共有，物業公司只是管理人，決定了基于廣場產生的場地費收益，也必須歸全體業主共有，由全體業主決定具體如何處分或分割，包括決定是否用于抵減業主的物業管理費。如果物業公司因為利用廣場進行創收，付出了額外的勞動或支出，只能獲取適當的勞動報酬或從中扣除已花費的必須費用，而無權私自占有全部租金。

北京 王楠