新形勢下不動產權籍調查測繪解析

摘 要：隨著全國不動產登記機構的成立，不動產登記系統的建立以及不動產數據的整合，我國多個省份已經具備不動產統一登記工作開展的條件。同時，為延續不動產統一登記體系，不動產權籍調查測繪工作則成為不動產登記系統增量數據的唯一來源。研究如何深入開展不動產權籍調查測繪工作，精準、方便、快捷地獲取數據，具有重要意義。文章針對不動產權籍調查測繪的內容與工作流程進行闡述并進行實例分析，為不動產權籍調查測繪實踐提供依據和參考。

關鍵詞：不動產登記；權籍調查；不動產權籍調查測繪

1 概述

建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理機制的重大革新，任重而道遠。自《不動產登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產統一登記機構整合工作有序開展。為實現不動產登記信息共享、形成不動產統一登記體系，在不動產統一登記工作有序推進的今天，不動產權籍調查測繪在其中所發揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動產權籍調查測繪具有重要的現實意義。

2 不動產權籍調查測繪

不動產權籍調查測繪是不動產登記工作的基礎，其相關檔案、圖件、數據等資料經不動產登記后，具備法律效力。

2.1 不動產權籍

記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。

2.2 不動產權籍調查測繪

指不動產權利人自行申請并由政府統一組織，經權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，生成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。

2.3 現階段不動產權籍調查測繪存在的問題及難點

（1）標準規范繁多。各部門（國土、房產、林業、農業、海洋部門等）進行不動產權籍調查的內容、基本單位、所依據的規范及數據庫規范均存在差異，無統一的標準。

（2）數據來源繁多。外業測量數據；影像數據；已有的房產、地籍等電子數據；檔案數據等。

（3）生產效率低。地籍、房產數據分離生產，地籍、房產成果數據無法相互關聯，在土地數據中無法查到無坐標的房產分層分戶數據，圖形檔案無法關聯，存在數據安全隱患。

3 不動產權籍調查測繪工作思路

3.1 技術路線

以地籍調查為基礎，以宗地為突破口，最大限度利用已有不動產權籍調查成果資料，采用已有含坐標的城鎮地籍圖（或城鎮地籍數據庫）、集體土地所有權圖、農村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過內業判讀，外業測繪與核實的方法，完成不動產權籍調查測繪工作。

3.2 工作流程

不動產權籍調查測繪分為以下五個步驟：調查前準備、權籍調查、不動產測繪（地籍、房產）、質檢入庫、成果歸檔。

（1）調查前準備。歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據資料、調查現場的情況制定調查方案，提前發放《指界通知書》；尋找控制點；到相關部門（國土、房產、林業等）提檔或在業務系統中查詢相關資料與數據。

（2）權籍調查。核實與調查不動產權屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動產單元的草圖；詳細真實地填寫《不動產權籍調查表》。

（3）不動產測繪（地籍、房產）。外業：控制測量；界址點測繪；宗地測繪；房產測繪。內業：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產面積計算，分攤處理。

（4）質檢入庫。不動產權籍調查測繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉換為相應的不動產登記權籍管理系統數據庫格式，使不動產登記系統能直接調用。同時，入庫前還必須進行拓撲、邏輯檢查。

（5）成果歸檔。調查成果應以宗地為單位，以統一規范、要求進行整理，將紙質檔案與電子數據分類歸檔。

4 不動產權籍調查測繪案例示意

現有張三需要辦理國有建設用地與房屋使用權的不動產權證，其房屋所在的住宅小區坐落位于A縣B街24號，行政區劃代碼為111111，地籍區號為222，地籍子區號為333，宗地內的順序號為25，幢號為10，總層數3，所在樓層為2，戶號為1，需做不動產權籍調查測繪工作。

外業參照不動產權籍調查測繪工作思路，已采集基礎數據，內業處理使用廣東南方數碼科技股份有限公司自主研發的不動產權籍調查測繪軟件RESS，步驟如下：

4.1 繪制宗地圖、錄入宗地屬性（見圖1）

4.2 提取自然幢邊線、錄入自然幢屬性（見圖2）

4.3 地籍質檢及修改

檢查界址點重復；檢查宗地疊蓋、宗地閉合、懸掛；檢查自然幢疊蓋、自然幢閉合、懸掛；檢查屬性必填字段。

4.4 通過自然幢關聯至房產測繪并繪制房產平面圖

根據自然幢邊線關聯房產測繪項目信息，在房產測繪工作空間內，繪制房產平面圖。

4.5 面積計算、分攤處理（見圖3）

4.6 生成不動產單元號（見圖4）

4.7 生成成果數據

包含不動產測繪報告書、宗地圖、房產分戶圖、分層圖、幢圖、樓盤表，以及成果數據庫。

5 結束語

不動產權籍調查測繪技術體系的建立，涉及多項國家標準、行業規范，并不會一蹴而就。在當前不動產權籍調查測繪實踐中，需要合理把握技術難度，適當使用智能化軟件，做到既體現不動產統一登記的總體精神和要求，又滿足各種不動產登記和權籍調查測繪的實際需要。

參考文獻

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