房地產開發項目投資風險管理研究

摘 要：在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。

關鍵詞：房地產；投資；風險

引言

隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。

1 房地產開發項目投資風險管理概述

由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。

2 房地產開發項目投資風險產生的原因

現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。

3 房地產投資風險的管理方法

在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。

3.1 房地產開發項目風險識別

在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。

3.2 房地產開發項目風險分析

在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。

風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。

3.3 房地產開發項目風險應對

根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。

3.4 房地產開發項目風險監控

風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4 房地產開發項目投資風險的對策

4.1 加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析

要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。

4.2 采用多元化的投資戰略或聯合戰略

在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。

4.3 加強房地產項目工程建設的監管

為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。

5 結束語

綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。

參考文獻

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