房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化研究

摘 要：文章以房地產(chǎn)企業(yè)成本管理為研究對(duì)象，基于成本管理及標(biāo)準(zhǔn)化兩大理論，著重研究了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化程序的管理目標(biāo)、設(shè)計(jì)原則、構(gòu)建程序和實(shí)施重點(diǎn)等，探索了房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；制度標(biāo)準(zhǔn)化

1 概述

在面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正從過去本地開發(fā)、粗放式經(jīng)營(yíng)等模式向資源集中化、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、專業(yè)集約化、異地?cái)U(kuò)張化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也發(fā)生著相應(yīng)的深刻變化：集團(tuán)化運(yùn)作、人才隊(duì)伍職業(yè)經(jīng)理化和專業(yè)化，管理信息化等。因此為適應(yīng)企業(yè)盈利空間變化及持續(xù)發(fā)展的需求，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

2 推行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的意義

2.1 定義和內(nèi)涵

根據(jù)2015年6月發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《標(biāo)準(zhǔn)化工作指南》（GB/T 20000.1-2014）中對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)”（Standard）及“標(biāo)準(zhǔn)化”（Standardization）的定義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化即是通過制定和完善企業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)全過程的各項(xiàng)成本管理制度，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和程式化的制度文件和操作流程體系，包括投資融資管理制度、成本計(jì)劃管理制度、招投標(biāo)管理制度、合同管理制度、工程變更管理制度、供應(yīng)商管理制度、甲供材料及甲控項(xiàng)目成本管理制度、成本檔案管理制度、預(yù)算結(jié)算管理制度等。

2.2 意義與目的

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度推行“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是實(shí)施基于成本管理和控制的、適合企業(yè)實(shí)際情況、運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)需求的、可以進(jìn)行重復(fù)運(yùn)用的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的成本管理制度體系，是房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的重要組成部分，其目的是為了明確成本管理目標(biāo)、優(yōu)化成本管理流程、降低成本管理費(fèi)用，提高成本管理效益，促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.3 構(gòu)建的原則

（1）適度合理。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理制度體系的構(gòu)建過程中，受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理水平、決策能力等現(xiàn)實(shí)情況和因素的限制，不同的企業(yè)對(duì)體系的定義、適用范圍和程度具有個(gè)體差異，不可能一成不變，也不應(yīng)該“大干快上”，需要遵循適度合理的原則，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，分步實(shí)施，及時(shí)反饋和改進(jìn)。（2）全面整合。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理，就是要對(duì)成本形成的全過程、影響成本變化的全費(fèi)用要素、參與成本管理的全部員工等進(jìn)行全面的管理和控制。成本管理制度體系作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，需要完善自身各層級(jí)、各方面和各階段的系統(tǒng)整合，還需要和其他的管理制度體系（如生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)、人力資源等）相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整個(gè)管理制度體系的組織整合和優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提升企業(yè)的管理水平。（3）統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度需要成本管理標(biāo)準(zhǔn)的支撐。制度規(guī)章通常沒有嚴(yán)格的格式要求，而管理標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)管理流程、業(yè)務(wù)架構(gòu)的“格式化”。即要遵循統(tǒng)一的管理體系和機(jī)制，形成內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范、職責(zé)明確的管理要素固化“標(biāo)準(zhǔn)”。（4）權(quán)責(zé)利相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要真正落到實(shí)處，就必須嚴(yán)格按照各個(gè)成本責(zé)任主體的職責(zé)，貫徹落實(shí)權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。即全體員工應(yīng)享有與工作權(quán)限相關(guān)的成本開支權(quán)利，同時(shí)負(fù)有相應(yīng)范圍內(nèi)的成本管理責(zé)任，分享對(duì)應(yīng)的成本管理成果為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的得益。通過規(guī)范不同崗位成本管理的工作職責(zé)和權(quán)限，才能做到責(zé)有所歸、權(quán)有所屬、利有所享，避免人員、部門推諉的情況，提高管理執(zhí)行能力。

3 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)工作程序

房地產(chǎn)成本管理制度體系標(biāo)準(zhǔn)化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要制定相應(yīng)的工作程序，逐步開展。

3.1 設(shè)計(jì)策劃階段

為建立符合企業(yè)實(shí)際情況的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系，首先要明確企業(yè)開展成本管理標(biāo)準(zhǔn)化的范圍，以及最終要達(dá)到的成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和成本管理人員要全面完整地了解管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化的定義和內(nèi)涵；分析評(píng)估企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出存在的主要問題和漏洞；預(yù)估制度化、標(biāo)準(zhǔn)化可能給企業(yè)帶來(lái)的作用和影響，決策是否需要進(jìn)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理；一旦決定實(shí)施，就要明確系統(tǒng)構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)和推進(jìn)的方向。對(duì)于初次進(jìn)行成本管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用的房地產(chǎn)企業(yè)，可以優(yōu)先對(duì)生產(chǎn)成本管理，如對(duì)工程招投標(biāo)、合同管理、供應(yīng)商管理、成本檔案管理等制度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，再對(duì)營(yíng)銷管理、費(fèi)用管理等制進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，完善企業(yè)全面預(yù)算管理制度化標(biāo)準(zhǔn)體系。

3.2 部門試點(diǎn)階段

部門試點(diǎn)是一個(gè)科學(xué)的PDCA（計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-行動(dòng)）循環(huán)管理改進(jìn)程序。在制度體系設(shè)計(jì)策劃完成后，選取那些在企業(yè)成本管理流程中占有重要地位、成本管理問題較為突出的部門，如工程部、成本合約部、設(shè)計(jì)部等，進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn)模版的應(yīng)用和工作流程的試點(diǎn)運(yùn)行。通過試點(diǎn)實(shí)際情況，綜合分析評(píng)價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)體系設(shè)計(jì)是否滿足成本管理需求、工作流程是否運(yùn)行順暢、執(zhí)行效果是否達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)。

3.3 優(yōu)化改進(jìn)階段

經(jīng)過試點(diǎn)部門對(duì)制度標(biāo)準(zhǔn)體系的實(shí)施、修正和完善，初設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系已可基本適應(yīng)企業(yè)成本管理需求。下一階段可在企業(yè)范圍內(nèi)全面開展制度的推行和實(shí)施，同時(shí)保持對(duì)新出現(xiàn)問題和偏差的及時(shí)評(píng)估、反饋和優(yōu)化。根據(jù)階段性研究和運(yùn)用，通過信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)成本管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程的動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。

3.4 制度標(biāo)準(zhǔn)固化

標(biāo)準(zhǔn)固化階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度實(shí)施情況的評(píng)估和總結(jié)，是要形成統(tǒng)一的制度體系，制定統(tǒng)一的操作模式和管理流程，編制統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文件，并進(jìn)行模式和制度固定。

4 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施要點(diǎn)

4.1 強(qiáng)化企業(yè)全員的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施效果是由制度體系的實(shí)施者——全體員工對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識(shí)所決定的。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施落實(shí)的關(guān)鍵在于成本計(jì)劃擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)和集體認(rèn)同，需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化制度的宣傳，提高全體員工參與成本管理的積極性和主動(dòng)性，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專業(yè)技能，促進(jìn)成本管理制度落實(shí)。

4.2 平穩(wěn)推進(jìn)新舊制度體系的融合和過渡

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化不是對(duì)原有成本管理制度體系的推倒重來(lái)，也不是一味對(duì)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系的生搬硬套，而是在公司現(xiàn)有的制度體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化完善和改進(jìn)整合。首先，要對(duì)國(guó)家、地方法律規(guī)范和通用制度標(biāo)準(zhǔn)的整理，積極完成制度標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，努力將企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家先進(jìn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)接軌。其次，做好成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施宣貫與新舊制度的過渡。在體系建立和完善的過程中，充分考慮企業(yè)各個(gè)層級(jí)、各個(gè)部門和外部相關(guān)單位的橫向、縱向關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)要求和實(shí)際情況，建立和完善企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。

4.3 完善管理制度配套機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的順利實(shí)施還需要相關(guān)配套機(jī)制的配合。房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系既要符合國(guó)家省市法律法規(guī)，圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，適應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展過程中的實(shí)際情況和各項(xiàng)需要，并根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展變化及時(shí)調(diào)整，不斷優(yōu)化改進(jìn)，形成科學(xué)合理發(fā)展的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎(chǔ)上采用相適應(yīng)的成本管理組織層級(jí)和架構(gòu)；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標(biāo)規(guī)劃不同層級(jí)的成本管理職責(zé)，明確責(zé)任體系，形成成本管理制度和細(xì)則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務(wù)分工，設(shè)計(jì)優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應(yīng)用性；四是完善成本管理責(zé)任制及監(jiān)督考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化最終目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化流程和管理模式來(lái)提升企業(yè)管理水平，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和精細(xì)化的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的復(fù)制、擴(kuò)張和發(fā)展。這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和制定是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但這只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到實(shí)際工作中去，真正轉(zhuǎn)化為成果。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：邱潔（1981，6-），女，湖北武漢人，工作于武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司，工程師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)成本管理與控制，工程造價(jià)。