“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析

文/李美青

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“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析

文/李美青

摘要：在我國經濟高速發展的今天。營改增對房地產事業也產生了一定的影響。首先在財務制度上，其已經發生了相應的變化。而且營改增制度的執行也對房地產的發展具有一定的促進作用。本文主要針對營改增對房地產企業的影響進行分析。

關鍵詞：營改增；房地產；影響；分析

在對房地產事業進行發展的過程中，營改增對房地產的影響也在持續增大。其不僅能夠讓房地產的財務制度更加科學合理。而且還能讓去庫存的基礎營銷模式得到改觀。在房地產的整體經濟調控中，其依舊面臨著很多的風險。所以，對其進行綜合性的宏觀調控十分重要。而營改增制度的執行能夠有效地提升房地產事業對風險的有效調控。

一、“營改增”的必要性

（一）避免重復征稅

隨著我國經濟的快速發展，人們的生活水平也得到了很大的提高。人們對住房的需求量也大大增加，這個時候，房地產行業也得到了極大的發展。一般來說，房地產行業按“銷售不動”稅目，以5%的稅率依銷售額繳納營業稅。經過對其進行一定的分析，我們可以知道，房地產在進行貨物和勞務的購入時，都會繳納一定的增值稅，并且，這些所產生的增值稅，基本上都是由房地產企業來進行負擔。再從更深一層面來看，在我國的房地產的市場中，資金的流轉量比較大，那么在當前我國征稅的制度下，就會出現很嚴重的重復征稅的問題。而在實行了“營改增”的方式之后，我國的房地產行業解決了重復征稅的問題，同時也符合國家結構性減稅的稅改方向。

（二）促進產業升級

在房地產開發產業中，房地產重復征稅的現象十分嚴重，從而導致房地產行業一直處于中下游的一個狀態，對于企業的發展也有一定的影響，經過一定的調查和分析，主要有以下兩個方面的原因：（1）房地產開發產業鏈長。（2）產品流轉的次數太多。

（三）規范市場行為

從目前的市場狀況來看，營改增的推進，將會促進經濟市場的規范化。一般來說，房地產行業中，是比較零散、復雜的，這些對于房地產行業的發展是十分不利的，例如：一些不規范的供應商，會因為一些不準確的信息等，給一些房地產企業帶來很大的風險。那么這個時候，就需要加強對房地產企業的規范化管理。而“營改增”的實行，將會使房地產企業的規范化得到進一步的加強，對整個經濟市場都會起到一定的調節作用。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）對房地產企業稅負的影響

從之前的分析中，我們可以看到，“營改增”對房地產行業有著非常好的促進作用。但同時，也會對房地產企業造成負稅的影響，接下來，我們就來對其進行仔細分析：（1）“營改增”稅率。一般在進行“營改增”之后，企業的增值稅稅率就會在原有的基礎上增加一定的百分點，這個時候，就很容易出現稅負的情況，由此可見，可以對企業當期可抵扣進項稅額提出更高的要求，以加強企業“營改增”之后的平穩性。（2）可抵扣進項稅額。對于一個房地產企業來說，最主要的成本就是土地成本，一般情況下，土地成本可以占據整個成本的50%以上。而實行“營改增”之后，房地產企業支出的土地出讓金額就的進項稅額就會有一定的變化，如果土地成本不能夠進行一定的抵扣，那么企業的稅負就會大大增加。（3）過渡期稅負。一般來說，房地產開發項目有著環節復雜、開發周期較長的特點。因此房地產企業“營改增”之后，就會對房地產的負稅產生一定的影響。由此可見，在這個過渡時期，要制定一定的策略，保持負稅的平穩性。

（二）對融資現金流的影響

我們都知道，房地產的業務工作一般都是比較復雜的，而又由于它的特殊性，必須要求企業有著充足的資金流量以及足夠的融資能力，才能從最基本上來維持企業的正常運轉。在進行“營改增”之后，就會增加之前的一些方面的稅額，并加大項目前期對融資以及現金流的需求，并增加一定的成本，從而產生更多的增值稅。

（三）對經營管理的影響

房地產企業的經營管理也是比較復雜的，進行“營改增”之后，雖然在進行經營管理的過程中，順利了很多，但同時也帶來了一些負面影響：（1）對財務管理的影響。一般來說，“營改增”會對會計的核算以及預算、經營分析等一些工作產生一些影響。而從實踐來看，增值稅的會計核算與營業稅存在著很大的不同。“營改增”之后，增值稅的收入、成本等想用的一些費用，需要進行單獨的核算。那么這個時候，企業的經營管理模式也會發生一定的變化。（2）對采購管理的影響。一般來水，房地產項目的成本比較高，項目進行的周期也比較長，涉及到的生產環節多。那么在進行成本的管理以及相應成本核算時，需要對各行各業都進行一定的考慮。但是“營改增”之后，在采購物資的過程中，需要對采購的價格和可抵扣進項稅進行綜合考慮，還應要求供應方提供憑證發票的類別。

三、結語

營改增制度對房地產事業有著十分深遠的影響。在進行營改增制度的改革時，可以結合多方面的因素。制定適合企業發展的制度，讓營改增制度能夠深入人心。這樣，在這種持續的改革以及變化中。房地產事業必然能夠實現經濟上的風險調控，讓庫存得到最為有效地處理。實現房地產經濟利益的最大化。

參考文獻：

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作者單位：（山東菏建建筑集團有限公司）