關于我國房產稅改革的思考

孫德涓，葉　穎，柳彩綺

（1.云南大學 經濟學院，昆明 650000；2.廣西大學 商學院，南寧 530000）

關于我國房產稅改革的思考

孫德涓1，葉穎1，柳彩綺2

（1.云南大學 經濟學院，昆明 650000；2.廣西大學 商學院，南寧 530000）

隨著2010年我國“營改增”的推行，我國約占地方稅收收入的35%的營業稅逐漸被取代，在2016年5月1日全國“營改增”全面開展，營業稅徹底消失。地方主體稅種缺失導致地方稅收收入減少，地方稅權進一步被弱化。地方政府需尋找穩定可持續的稅收收入來源，在此背景下，房產稅的改革勢在必行。本文從我國現行房產稅的征稅范圍、計稅依據和稅率等方面的問題出發，提出完善我國房產稅改革的建議。

房產稅；改革；建議

1　房產稅改革的現實意義

從性質上看，房產稅具有作為地方主體稅種的性質，可作為地方主體稅種培養。房產稅是按照房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據而征收的一種稅收。房產稅是對房產征稅，房產的不可流動能夠避免區域間稅源的競爭，其稅基穩定，稅收彈性較小，能夠保證穩定持續的地方財政收入。同時，房產稅是地方稅務局向當地房屋所有者或者經營管理人而征收的，稅負不易轉嫁，該稅的收入主要是用于基礎教育、公共衛生、公共安全和地方基礎設施等，符合公平原則和受益原則。房產稅的改革與試點為地方主體稅種帶來了新的選擇，有利于地方主體稅種的建立。

從財政收入上看，房產稅可為地方政府帶來穩定持續的財政收入，可緩解基層財政困難。從2011年1月28日起上海和重慶兩市進行房產稅改革試點的結果來看，據國家統計局官網顯示，上海市和重慶市2010年地方財政房產稅收入分別達62.30億元、14.02億元，在房產稅改革以后2011年兩市的房產稅分別達73.66億元、20.89億元，2012年兩市的房產稅分別達92.56億元、27.43億元，2013年分別為93.05億元、31.40億元，2014年分別為99.95億元、40.37億元。2011年改革后，房產稅提供的稅收收入逐年增加，尤其是在2011年的改革后尤為明顯，滬渝兩市的增長率分別達到16.37%、49%。隨著我國房產稅改革的完善與擴圍，地方政府房產稅收入逐步增加，可以彌補地方財政缺口，調動地方政府的積極性來發展地方經濟。

從調節收入上講，房地產稅可調節居民收入和財富分配。在2011年的試點中，上海房產稅的征稅對象為上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在本市新購的住房。重慶市是對個人擁有的獨幢商品住宅，個人新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。兩市的政策中都是對第二套（含）以上的房產征稅，即對富有人群增加稅收以調節收入分配，通過對私人房產征收房產稅以抑制房價。財產較多的人的房屋價值高，以所得和房屋價值為征稅對象，應納稅額較多，起到了調節收入分配的作用。

2　現行房產稅存在的問題

我國自開征房產稅以來，各地方房產稅的征收情況不容樂觀。如據國家統計局發布數據顯示，2014年的地方財政房產稅為1 851.64億元，地方財政稅收收入為59 139.91億元，僅為地方稅收收入的3%，占比十分小。各地房產稅征稅對象和計稅標準難以衡量，在具體執行中各種問題層出不窮，2011年滬渝兩地的房產稅改革也存在問題。

2.1現行房產稅的稅基和征收范圍較窄

房產稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）的房屋。對事業單位擁有和使用的房產實行不同程度的減免政策，對于農村房屋，無論用于何種用途，都不征收房產稅。但隨著我國城鎮化建設的加快，據國家統計局發布數據顯示，2015年中國城鎮化率達到56.10%，城鄉經濟在部分地區已經逐漸融合，城鄉居民生活水平和住房水平差距逐縮小。隨著國家對農村地區轉移支付資金的增加，農村的公共服務設施也逐年完善。現行房產稅制度只針對城鎮等地區，而不對農村征稅，將造成部分財政收入流失，不符合稅收公平原則和受益原則。2011年滬、渝兩地改革的主要目的是抑制房價和調節高端住房的價格，對城市和農村用于經營性的房屋并沒有征收房產稅，普通城市存量住宅也均沒有納入征稅范圍，稅基設置較窄。

2.2現行房產稅的計稅依據不科學

房產稅的計稅依據是房產的計稅余值或者租金收入。房產的計稅余值是房屋原值按照規定的10%～30%扣除比例一次扣除后計算繳納房產稅。計稅余值以房屋原值為計稅基礎，沒有綜合考慮房屋的歷史成本和時間價值，不符合經濟發展規律。在滬渝兩地的改革中，都以房地產市場價格作為計稅依據，在實際中以以交易價格作為計稅依據，只針對增量房產征稅，不能體現房產稅作為財產稅類的性質，稅基也會隨著市場交易價格的波動而波動，容易造成稅基不穩定。并且作為存量的那一部分房產，如果房產稅納稅人一直將房產持有在手中而不用于交易，則可以不用繳納房產稅，造成部分稅收流失，對調節收入差距作用不大，且減少了地方政府的財政收入。

2.3稅率設計不合理

自1986年房產稅開征以來，我國現行房產稅逐漸形成了按應稅房產余值按照1.2%征收從價稅，對出租房屋的按照租金收入的12%征收的稅率制度。目前的房產稅稅率只設有兩檔且差距較大。另外，現行房產稅的稅率水平是由中央政府統一制定，地方政府沒有設稅權和對稅率做出調整的權利。而中央政府在對稅率進行安排時，并沒有深入了解各個地區房產的實際情況，不利于地方政府根據本地區實際情況對房地產市場進行整頓與征稅，不符合稅收有效調節原則。在2011年試點中，兩地的地方政府在中央政府授權的情況下立法，上海基本按照0.6%的稅率和70%的評估率，即0.42%的有效稅率征收，重慶雖設置了0.5%、1%和1.2%的三檔稅率，但大多按照0.5%的稅率征稅，低于國際1%的平均稅率，實際稅負差異過小，并且稅率較低。

3　完善我國現行房產稅改革的建議

房產稅的改革應順應我國稅制改革的大環境，在已有房產稅的基礎上，結合上海和重慶兩地房產稅試點改革的成果和問題，對我國現行房產稅的稅基和征稅范圍、計稅依據和稅率的設計等方面提出優化建議。

3.1逐漸擴大現行房產稅的征收范圍和稅基

借鑒美國、英國和澳大利亞等國家推行的絕大多數房產和土地均需繳納房產稅，僅有部分非營利組織擁有的房產和土地不在納稅范圍內的房產稅征稅政策，逐步將我國房產稅的征稅范圍擴大。從短期看，先在部分城市化率較高的東部沿海發達城市，將城市居民第一套但用于經營性住房以及農村居民第二套及以上或用于非農經營性住房納入房產稅的征稅范圍，然后再由東部向中西部地區逐漸推進，同時要逐步取消事業單位擁有和使用房產的減免政策，將事業單位的房產也納入房產稅的征稅范圍，擴大房產稅的稅基，實行寬稅基的目標。從長期看，在條件成熟時，要將全國城市的房產，無論是自用住房，還是用于經營性住房都納入房產稅的征稅范圍，全面擴寬稅基，逐漸將房產稅打造成地方主體稅種。

3.2合理設計計稅依據

借鑒上海和重慶的改革經驗以及發達市場國家的房產稅改革成功的經驗，將房產評估價值而非市場交易價值作為房產稅的計稅依據比較合理。對房屋的地理位置、用途、面積及可使用年限等價值影響因素做出綜合評估，同時，評估值不僅是用來衡量增量房地產，也是用來衡量存量房地產，增量與存量房產都需計算繳納房產稅。房屋的評估價值可隨房地產市場價值變化而變化，將時間成本計算進來并體現出房產的綜合價值，隨著房產稅改革的完善，房產稅的稅基也可以穩定增加，房產稅的稅收收入也能同步增加。同時，以評估價值對房產課稅，能充分體現稅收的支付能力原則，對于房產的利用率也會大大提高。

3.3實行高稅率與低稅率相結合

房產稅的稅率區間設置應該在中央統一制定的前提下，適當擴大地方政府的稅權并給予部分稅率調整權。允許地方政府在合理的稅率區間參照本地的經濟發展水平，根據本地區房產的使用情況，以及人均擁有的住房面積和房屋數量的多少等針對不同地區設置不同檔次的房產稅的差別稅率，以促進地區經濟協調發展。從房產上看，對于高檔住房以及居民第三套及以上的住房實行較高的稅率，對于居民第二套住房以及個人獨棟商品住房實行較低稅率，對于城市居民自住的住房以及農村用于經營性住房實行低稅率，以調節個人收入間的貧富差距。從地區上看，對主要城區內的房產實行較高的稅率，對城郊地區的房產實行較低稅率，在農村地區實行低稅率，在偏遠的農村地區，實行零稅率。稅率的設置也符合量能納稅的原則。

主要參考文獻

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.14.089

F812.42

A

1673-0194（2016）14-0124-02

2016-06-02