“營改增”對我國房地產業的影響分析
——基于SWOT模型

孔祥一

(北京建筑大學，北京 100044)

1 引言

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改征增值稅試點方案。經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。根據“營改增”總體部署方案，房地產業于2016年徹底完成變革，這對房地產業來說是一個重大的變革。以下基于SWOT模型來分析“營改增”對我國房地產業的影響。

2 “營改增”對我國房地產業的影響的SWOT分析

2.1 優勢(S)分析

2.1.1 完善稅收鏈條，增加增值稅比例

“營改增”是一個稅收制度完善的過程。與營業稅不同，增值稅作為一種流轉稅，其計稅主要依據是商品以及應稅勞務在其流傳過程中而產生的增值額，以致“營改增”消除了最終消費前的重復征稅，使社會分工更加合理，促進經濟效率的提高。同時，“營改增”使原本屬于營業稅部分變為增值稅部分，增加了增值稅所占的稅收比例。

2.1.2 促進房地產業良性發展

近年來，以“北京、上海、深圳”為代表的一線城市房地產市場價格飛速增長，以致政府需要在土地獲取方式、土地用途及土地價位等多方面來對房地產市場進行調控。而“營改增”可以幫助政府在房地產市場定價方面起到調節作用，“營改增”實施后，消費者避免了重復征稅，減少了稅收負擔，有利于促進房地產合理定價，規范房地產定價機制，促進房地產的良性發展。

2.2 劣勢(W)分析

2.2.1 增加房地產成本

“營改增”在一些情況下會使房地產成本呈現不降反升的情況。建筑業作為房地產業的前期工程，與房地產業息息相關，建筑成本對房地產成本起著舉足輕重的作用。而“營改增”后在一定情況下增加了建筑企業稅收負擔，以致建筑成本增加。“營改增”前，建筑業營業稅稅額比為3%，而“營改增”后，建筑業以稅率為11%來征收增值稅銷項稅，同時以稅率為6%來進行進項稅的抵扣。這就使得當建筑原材料增值超過某一點時，企業現如今所需支付的增值稅大于原來所需支付的營業稅，使得建筑成本增加，最終導致房地產成本增加。

2.2.2 增加房地產稅負

“營改增”后在一些情況下會使房地產稅負呈現不降反升的狀態。改革前，房地產業以稅率為3%或5%來征收營業稅，而改革后，房地產業將以稅率為11%或17%來征收增值稅。這也使得當房地產增值達到某一點時，企業目前所需支付的增值稅將大于原來所需支付的營業稅。與此同時，隨著經濟的發展，勞動力價值也隨之增加，人工成本作為房地產成本的重要組成部分，而人工費用卻不能開具增值稅發票，使得部分企業增值稅無法得到抵扣，最終增加了企業的稅負。

2.3 機遇(O)分析

2.3.1 合理設置增值稅率，提高增值稅能力

國家實行“營改增”的主要目的是完善稅收鏈條，合理利用稅收政策來進行市場調控。當增值稅具有合理的征收標標準時，國家的目的則可以達成。國家可以通過對增值稅率的設定，來減少對偏遠地區那些增值浮動較小的房地產稅收，增加對增值效果明顯的房地產稅收，通過控制征稅來調節貧富差距和規范房地產市場的作用。

2.3.2 為提升增值稅發票管理水平提供機遇

“營改增”實行后，增值稅發票將全面使用，而增值稅發票是經濟違法行為涉及較多的一種票種，是需重點管理的對象。房地產業全面使用增值稅發票，使得政府注重對增值稅發票的管理，為減少由增值稅發票帶來的違法行為提供了機遇。對于對增值稅發票的管理，筆者有以下幾點建議：第一，指派專人負責專用發票的認證管理工作，以便增值稅專用發票能及時的得到認證，達到最大限度的抵扣。第二，日常工作中，盡量減少交易程序，最好與增值稅一般納稅人直接交易，并且盡早取得增值稅專用發票。第三，從法律限制及提升公眾對增值稅專用發票的認識等各方面對虛開與接受虛開增值稅專用發票的行為進行防范。

2.3.3 實現房租和人力成本的抵扣

“營改增”使得租賃收入與租賃性質相關變為可能。“營改增”可以通過對住房與非住房實行不同稅率進行征收，不僅促進租賃市場的發展，而且保證了對非住房租賃，如商業、教育等的稅收。

對于人力成本而言，營業稅制下它是不可抵扣的。而在增值稅制下，人力成本可以通過組織機構的調整及服務業外包來進行抵扣，即分離服務部門可使技術密集型服務由內部服務轉變為外部服務，從而進行抵扣；服務外包可是勞動密集型服務獲得發票，實現進項抵扣。

2.4 挑戰(T)分析

2.4.1 財務處理難度增加

財務處理難度的增加是“營改增”實施后企業首要面對的問題。營業稅的計稅依據是企業的營業額，它是按照全額計稅。而增值稅則是采用差額計稅方法，其應繳稅款總額與銷項稅與進項稅之間的差額相等。計算房地產業增值稅，則需計算房地產所含的各個板塊的進項稅與銷項稅，這大大的增加了計算的難度。此外，稅制的改革對財務人員有了巨大的考驗，如若沒有對相關政策全面理解，稍有不慎就會使得財務核算不合規，帶來納稅申報不準確的風險。

2.4.2 如何設置稅制

房地產業稅負水平的高低取決于增值稅稅率的大小。過高的稅率會通過房地產產業鏈轉移到終端，即最終消費者身上，這使購房者的負擔不降反升，從而抑制了房地產業的自身發展。投機性是我國房地產業的一個顯著特點，過低的稅率更加促進投機性的發生，給我國房地產市場的穩定性帶來威脅。因此，如何設置稅率是“營改增”實施過程中的一大挑戰，只有合理的稅率，才能使“營改增”促進房地產業的穩定發展。

2.4.3 是否合并增值稅與土地增值稅

增值稅與土地增值稅從稅種的性質來看具有一定相似點，它們都抑制房地產投機的發生，對流轉環節的增值額課稅。增值稅與土地增值稅的合并一方面避免了兩稅同征過程中的重復征稅行為的發生，另一方面簡化了稅制，同時消除了土地增值稅在征收過程中的困難與問題。

然而，增值稅與土地增值稅不同方面也值得我們關注。首先，土地增值稅采用的是清算制的征稅模式，在某一節點之前它按一地的比例預交，在其之后進行土地增值稅清算，比增值稅更加復雜，更具有征收難度。其次，在征稅模式上，兩者顯著不同。增值稅作為一種價外稅，可以根據業務性質設置不同的稅率，而土地增值稅作為一種價內稅，針對不同增值額采用四檔稅率。

因此，是否將兩稅合并也是“營改增”的一項難點，合并與否，各有利弊，如何衡量是營改增的一項挑戰。

3 結語

“營改增”稅制改革的實行，標志著我國稅收征管工作迎來了新篇章，為房地產業的發展帶來了積極、消極的影響以及機遇和挑戰。它一方面規范了稅收的征管工作，降低了違法行為的發生率；另一方面它有效的解決了稅務重復征收的問題，使得企業的生產分工更加明確，從而提高了企業的經濟效益。與此同時，“營改增”對房地產業帶來的不利影響與挑戰也值得我們關注。我們應該盡可能的全面分析“營改增”對房地產業各方面帶來的影響，揚長避短，對房地產業發展有利的方面積極實施，而對房地產業發展不利的方面盡可能的找到解決辦法。

[1] 崔志剛.“營改增”政策對房地產企業的影響及對策[J].財經界(學術版)，2013，(19).

[2] 趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習，2013，(06).

[3] 胡怡建.我國“營改增”試點效應分析[J].國際稅收，2013，(08).